インヴィンシブル投資法人【8963】の掲示板 2019/07/11〜2019/12/13

>>642

今晩は。突然失礼します。
警戒はそろそろ確かに必要ですよね。
比較的大きくリートに投資しているので、不安なのでいろいろ調査&考察してみました。

8月　生保が珍しく、断トツで買い。しかも、生保は売らない。
　　　9月、生保は買わないけども、持ち続けてる。売らない生保。
9月　海外投資家が断トツで買い。

問題は海外投資家。なぜ　そしてどのくらい持ち続けるか。
考察
a 9月の外人買いは、米国長期金利低下進行&先行き低下で本国投資(米国債)
　利益低下懸念が理由か
　FRB、米国金利連続して2回0.25%低下。2.5⇒2.0%
　恐らく、10月のFOMCでも更に0.25%か?

日本リートは利回りよし。
　外人は、更に、になるメリットを享受可能
b aに加えて、円安の傾向。つまり、ドルベースのリート価格は低下する可能性

結論
　aは、大きな構造論。短期に変わらないので、もう少しは大丈夫かな。
　少なくとも年内は。
　株式との相互関係はあるだろうけど、最近はよくわからくなってきている。

ついでに、
8月の生保の曝買いも、aと同じ理由らしい。米国債にうまみなくなり、更に、
日米金利差は、日本から米国投資は、逆にデメリット。
日米金利差でなんと調達金利がマイナスに働く。

>>642

10月11日の日経新聞「REIT全員買いに警戒。WeWork影響も」

記者は、もらってきた情報、聞いてきた情報を断片的に貼っただけで、点線以下のアナリストからもらった情報の理解が足りないで書いている。
報道されたUBS証券アナリストの5年後の4オフィスREITの増配予測と
各REITの増配予測から計算される5年後の分配額から、直接利回りと予測価格を計算し、買われすぎ率を計算する（添付の通り）。
　　　　予想利回り　　買われすぎ　
日本ビルファンド　　4.2％　　303,672　　59％
ジャパンRE　　　　 3.7％　　181,229 　　34％
大和証券オフィス　　4.7％　　268,373　　48％
ケネディ・オフィス　4.5％　　252,201　　42％

すなわち、あるアナリストは、オフィスREITには、4.2～4.7％の利回りが必要と主張し、どれだけ買われすぎているかを示していることが推察される（異常値を除き）。
記者は、必要利回りも、なぜオフィスREITに4.2～4.7％がなぜ最低必要利回りなのかも記載していないが、市場が5年後どれだけの増配を求めているかだけ貼っている。

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UBS証券の竹内一史氏は「みんなが買っている一方的な状況に、非常に危うさを感じる」と警戒する。同社が「現在の投資口価格がどれくらいの増配を織り込んでいるか」を推計すると、オフィスREITで主力の日本ビルファンド投資法人は5年後には5割以上になる計算だ。年率で1割程度の増配が5年続くことになり「賃料上昇の期待を織り込んでも我々の予想配当成長率を上回っており、割高になりすぎている