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ロードスターキャピタル(株)【3482】の掲示板 2020/06/05〜2020/08/24
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>>297
あっ、ここにもご丁寧に書かれてたんですね。一言。うだうだ書いてる暇あんなら有報くらい読めよ。と思いました。
ビル賃貸物件は好条件での購入要請があったら売却するの当たり前ですよね。
仮にこの会社の強みが中堅中古ビルの低下価格購入であった場合(これは去年までしか分かりませんが、実績に裏付けはありますよね)。当社の想定IRRを超過する売却価格の提示が出てきたら売却する。ただそれが想定よりも多かった（実際に去年は市況が著しく良かったですし）。それだけの話じゃないんですか？特段驚きはない筈。
コロナ以降、ここに限らず商業ビル系はどこも苦戦を強いられているのは確かで、三菱等大手、商業ビル系REITファンドすべてにおいて株価は低迷しています。なのでコロナ以降は物流系以外の不動産に自分は投資をしてこなかったんですが、500円台の株価はさすがに業界平均PERで考えても安かったと理解しました。特に定量的なバリュエーションに根拠を感じない売り煽りが多く出ているときは、ショートリバが出てきそうですし。
cle*****
>>この会社は不動産の転売が本業ではなく、中古ビルの賃貸管理運営が主業だという理解ですが間違っていますでしょうか？転売実績は相応にありますが、それらは基本的に賃貸管理目的で購入されたものを、あくまで好条件のケースにおいて転売を行ってきたという理解です
→昨年の売上151億、その大半を占めているのが「コーポレートファンディング事業」です。このコーポレートファンディングのうち、不動産投資事業による売上が６物件売却して129億、賃貸による売上が14億ですから「不動産投資事業＝物件売却による収入」がメインビジネスです。この「不動産投資事業」がたとえば５年以上保有してバリューアップしてEXIT、というスタイルなら「転売」と揶揄されることはないでしょうが、この会社の場合ほとんど１～３年の短期で転売してます。現保有物件の一部もネットで公開されてますけど取得時期をみるとほとんどがここ１年以内に購入した物件で、５年以上保有している物件は１件しかありません。「転売屋」と揶揄されるのはやむを得ないと思います。
>>そもそも不動産の転売業が本業である場合、むしろ転売の判断ができない銀行団からこの規模の与信が仮に担保付とはいえ行われることは、とくにBtoCではなく、BtoBがメインの当社においては、リーマン後のご時世を鑑みるとあり得ないと思われますが。。。
→B/Sにも流動資産で「販売用不動産」として計上されている一方、負債の部でそれに対応する額の借入があがってるので物件仕入れに銀行の融資を利用しているのは明白です。たとえばオナ二一ズブックで募集されている「千代田区オフィス第4号第1回」
https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1177
評価額13.6億に対して銀行から6.6億、オナ二一ズから4.3億調達してます。募集開始が2019年末、償還日は2021年8月と１年半弱の期間設定ですが、期中でもいい販売先があったら物件を売って投資家に対しては早期償還されます。銀行がどういう整理で金を貸してるのかしりませんので想像に過ぎませんが、銀行としては「転売」「ビル転がし」ではなく、「不動産投資業」という整理で紐付きの融資をしてるんじゃないでしょうか？しらんけど。
長くなったのでとりあえずここまで。