8848 - (株)レオパレス２１ 2021/03/04〜

>>159

一番重要なことは，会社が次の決算で債務超過でないこと。
債務超過ならそれに対する，対策が出せることがポイント。

融資のおかわりできるか。
株を刷っても次の赤字を埋められか。
なので今期の赤字額が本当はどれくらなのかが重要。
それにより，再融資が決まる。救済した方が得か，更生させた方が得か。
フォートレスはそれをみて判断でしょう。もらえるものは貰っていますからね。

次回債務超過と東証判断なら2部落ち→株価にどのような影響あたえるかわかりませんが，信託銘柄日銀が購入する上場投資信託（ETF）分を基準を満たさないので速攻売られます。4.５％程度ですがね。
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

今更この程度では影響でないかもしれませんね。

>>157

ほんまやん！
しかも最後-797も見る欄が1つズレてて-802やん！

正しい数値は有価証券報告書を
https://www.leopalace21.co.jp/ir/library/pdf/2020/4Q/kessan_shihanki.pdf

お父さんは、もう直ぐ帰るよ❗️🎶😁待っててね。
アヤちゃんは先を読んでますね⁉️今の所は仕方が有りません。
アルバイトと馬鹿に付ける薬は💊有りませんから、、、😁🙋🏻‍♂️

>>145

2016年から196億円　204億円　148億円　-68億円　-797億円
> 今期は第３四半期時点で-250億円

細かくて申し訳ないが，-68億→－680億でないかい。

明日もお父さんよろしくね～(*^ー^)ノ♪⤵️⤵️⤵️🙇👻🙅

改修費用は、引当金積んでいるのでこの範囲内で有れば損益に影響しません

オーナーは減額に協力したくなければ契約解除すればよいし（レオパレスの費用負担はなくなる）、契約継続したければ減額を呑むというところです

>>152

これからのレオパレス、赤字の原因３つ

１　売上減ってるのにオーナーへの払いが減ってない　(これから
２　補修工事の特損
３　支払利息　(高利の借金に乗換、5月発表の3月決算値、重要


１「レオパレス賃貸事業売上高」と「売上原価」　「差額/給料」
H29　421,342　351,228　83.3%が原価　＋70,114　給料32,469
H30　435,537　359,262　82.4%が原価　＋76,275　給料33,408
R01　426,388　363,651　85.2%が原価　＋62,737　給料30,134
R02　388,939　368,094　94.6%が原価　＋20,845　給料26,282

入居率低下してるがオーナーへの支払い以上の賃料は取ってる
人件費未満の利益で結果大赤字だがな　（リストラで給料減
他の経費もある、給料の倍くらいの黒が欲しい

以前水準の原価率にするとしたら『オーナー１割減額』
入居率改善、不正、企業努力が足りない点あるから、
平均1割未満の減額交渉になるか


２「補修工事の特損」
R01　50,707＋関連損失
R02　21,501＋関連損失
今期第3四半期は、ほとんど計上されていない、出尽くしそれとも？


３「支払利息と社債」
H29　734　241
H30　783　212
R01　748　191
R02　624　161
レオパレスが借り換えをしたのは今期の途中から
今期は途中からだから、中途半端な増加値かもしれんが

来期からは12月全部高利期間　(完全判明は2022年5月ごろ
金利約10倍、どこまで負担が増えるのか？

300億円の貸付実行日は2020年11月2日
今期の低金利借金期間7月、高金利借金期間5月


ストックさんのオーナー試算正確

黒字か黒字じゃないかを計算している場合じゃないですよね。来期の改修費用はどこから出すんでしょうか？
もう担保に入れる資産もないのたから、改修は計画だけで黒字化してお金が溜まったらやりますとでも？？

オーナーへの減額を、当たり前のように算出する人が出てきていますが、レオパレスの責任を何故オーナーが被らなきゃならないと必ず紛糾しますよ。

終了プロジェクトや、普通の減額請求は秘密裏にやってきたから出来たこと。今回は完全にレオパレス自身の過失が引き起こしたのだから。

試算をしてみたら入居率80％前提でざっくり家賃保証を平均7％削減して黒字かな
オーナー全員は受け入れないので10~15%ぐらい削減で7割のオーナーに協力してもらってやっと黒字のイメージかな

>>148

>寮として企業がずっとおさえるみたいな事　今時無いな
あったらずさんな総務だな

もう何年も前から増えているよ。
若手単身者用に常に幾つかの賃貸物件必要な企業は多い。
短期で移動を繰り返すのに1,2年ごとに契約行為繰り返してたら大きな金の無駄になるからね。
今住んでいる人がそこの住み心地とか利便性とかは嘘吐かずに語ってくれるし見せてくれるから安心だし。
短期でも部屋がある程度汚れたらキチンとリフォームするのが今の流れだし。
その金も家賃とか礼金に乗って来るからそれもオーナー側は節約できる。
契約毎に一々、仲介手数料だ礼金だ保証金だ鍵代だ・・etc入れてたら勿体ない。

信頼に足る法人契約なら【一代限り】外して例えば数代入れたり10年内は入れ替え自由とか色々条件緩和している家主も増えてますよ。
モノ余りになって来てから空いてるよりマシと言うこと。

私も賃貸出す時は【法人契約の場合、同じ法人の社員のみで引継ぎ相談】とかで募集したりします。
嵌ったことないけど収益として有利ではあると思う。

3月までの入居率の改善と来年度のオーナーへの支払家賃の見直しで収益改善をどこまで図れるかということかな

このままいくと今年度末で債務超過は300億円ぐらい
フォレストの借入金全額資本に転換で補えるがレオパレスの黒字化がされていることが前提
黒字化はよくて2022年度ぐらいだとするとなかなかしんどいですな

会社の寮が入居率にって意味わからんな
部屋毎に都度契約だろ
寮として企業がずっとおさえるみたいな事　今時無いな
あったらずさんな総務だな

130代で買えそやな、、もう逃げへんで。

まあ身売りは当然検討している。してないわけないですよ。自力では限界なので長期提携先でなんとか回復目処立つのか、そこがポイント。だからあまり強気になれない。株価もなんとなく一進一退だなぁ。私は130中盤から前半でとりあえず待つ。上がれば即抜く。それが賢明。

>>95

> １レオパレス純利益が酷い!!!
>
> 2016年から196億円　204億円　148億円　-68億円　-797億円
> 今期は第３四半期時点で-250億円
>
>
> ２割増退職金が少ない!!!
>
> 2020年レオパレスの平均給与が504万円、割増退職金300万円
> 1000人規模リストラ、特損30億円の割増退職金払って年間50億円カット
>
> 味の素は144人に65億円の割増払ったぞ(一人あたり4513万円)
> 事業再生申請のサンデンすら196人に約19億9300万円(1016万円)
>
> オーナー、従業員どっちに対しても酷い
>
>
> ３借換え条件が酷い!!!
>
> 2020年9月30日第三者割当等に関するお知らせ
> 楓合同会社を貸付人とし
> 300億円を年利14.5%で借入(入居率クリア期間は10%)
>
> 1000人規模のリストラ、カットで得たものが消えていく
> そしてこの資金の用途も酷い
> 14.5%で借りた資金を使って1%台未満で借りた借金を返済する自転車操業
>
> 金利0.94%で三井から借りた約36億円返済
> 金利1.60%でみずほから借りた約10億円返済
> 金利1.63%でみずほから借りた約58億円返済
> 金利0.89%でみずほから借りた約30億円返済
> 利率0.63%のレオパレス社債を約30億円償還
> 利率６ヵ月円Tiborの社債を約36億円償還
>
>
> ４今後の具体的な資金用途
>
> 補修工事340億円
> 高金利で借金して低金利の借金を返済134億円(子会社レオパレス・パワーの借金)
> 低利回りの社債を償還65.7億円
>
> レオパレス本体が大赤字、大規模リストラするも、高金利の借金で効果消える
> 高金利の借金は子会社レオパレス・パワーの借金返済に使われた
>
> まさかとは思うんだが
> いざとなったら東芝メモリみたいに、子会社売却しようって事なのか？

この情報は次のスレでも見たいですね。

アルデシアも資金拘束はんぱないから、そんなには時間かからずアクションあるんじゃないかな、、

ファンドにも決算があり、いまの株価位置はまずいてしょうね、、

追加の資金投入は当面はないでしょう
資金繰りを見ると、入居率によるがこのままいけば資金繰りは後1年以上は持ちそう

債務超過の解消は、フォレストに予約権を転換してもらうか、黒字化して解消するかだがどうできるかかな

フォートレスさんの追加投入待ちの間はヒマやな
正直されるのか雲行きが怪しい話かもしれんが