インヴィンシブル投資法人【8963】の掲示板 2019/07/11〜2019/12/13

中国人観光客の大型クルーズ船が減少しても影響は？
宿泊費は殆ど費やさないしょう。船賃がホテル代わりでしょうから。ただ温泉地などに宿泊するケースもあり、影響はでる。

韓国人対馬旅行者は40万人（外国人41万人）が全部こなくなっても、宿泊料は落さないからどうでもよい。片道900円のボートでやってきて日帰りでしょう。

決算予想ではなく、利回りが大事？
一般に債券で使われる「利回り」は誤解を与えます。償還が保証される元本も期限もありませんから。
今年の分配金収益率、来年予想分配金収益率というべきところ。その概念を「利回り」と呼ぶのが共通認識であれば、ことばの使い方ですから、誤っているとはいえない。
さて、
分配金収益率「利回り」は、分配可能利益の予想なしに、予想することができません。（超過金があるかないかは別にして）
ホテルの場合、変動賃料制では、所定の契約上の固定費が売上から差し引かれますから、売上を予測しないと、収益率が計算できない。

UBS証券アナリストが示したオフィス年期待収益率4.5％が、分配可能利益の変動性を調整すれば必要なリスク度かは、投資家しだいでしょう。景気後退でオフィス賃料が緩むことを想定すれば、その程度、求められるから、投資家の売上予測しだい。
私見ながら、年金運用を考えれば、4％で数年先に売上10％減の予想であれば、リスク許容範囲ではないか。1％で運用していては、厚生年金基金が破綻し、返上してしまうしかない。
4％は、売上減リスクが限られる限り、買われる。
オフィス、住宅、物流、介護などは、中長期のリース支払い、固定賃料が保証されるので、収益予想が出しやすい。
ホテルは、テナント固定料だけでなく、半分以上で変動収益の影響を受けるので、敏感になるので、その分、追加プレミアムが要るが+１％で十分か。収益変動ではなく、価格ボラティリティだけ見れば。

米金利がどこまで下げられるのか？
年金運用ルールで年5.5％収益で回ることが前提ですから、金利を下げ続けた悪影響がでて、イリノイ州や同州の自治体のように財政破綻して、事実上の自治体破産がもはや避けられなくなる。GM破綻のように倒産法適用申請して、年金債務を一部免責するしかなくなる。いずれ大手の老舗の民間企業の年金liabilityから信用格付けも下落。米金利下げの悪影響で限界がでる。