ケネディクス(株)【4321】の掲示板 〜2015/04/08

子会社の異動と資産の取得に関するお知らせ
http://www.kenedix.com/cms/whats/20130702_171213e0x3.pdf

１１０億円の賃貸物件４物件を取得したＳＰＣを子会社化して連結に
含める。その投資収益が営業収益で３億円、営業利益で１億円。
ノンリコースローンの負債資金と自己投資約１１億円。
資産取得実行日が７月５日の予定だから、投資収益としては６か月分
が連結に組み込まれる。年間だと営業収益ベースで６億の寄与。

調達負債の利子率はわからないが、支払利子率２.5％と見積もると
負債調達額９９億×２.5％＝2.47億円
６億ー2.47億円＝3.53億円
3.53億円÷１１億円＝32%(自己資本投資収益率）
上記は営業収益率であり、利益率ではありません。

ここで日銀による国債購入により長期金利はこれからも低く抑えられる公算大。ここにアベノミクス効果・量的緩和効果により地価は上昇。

低利の負債でレバレッジをかけて、自己資本投資を行うとすごい利回り
となる。平成２５年度の自己投資枠は約５０億円から約６０億円へと拡大。
６０億の自己投資資金と調達負債を組み合わせれば、巨額な投資が可能。
平成２５年度から３か年で１３０億～１５０億の自己投資を行う予定と
あるがこれが上振れすれば、おそらく負債を含む総投資額は１千億は超えるのではないか？

負債の調達金利を低く抑えることが国策であり、インフレにもっていくのも
国策である。国策に売りなし。
低利の負債によるレバレッジをかけるやりかた、リスクがかなり高いですね。ダヴィンチ他のリートが消えていったのがよく理解できました。
がんがん攻めるときが数年間続けば、株価は昇天するでしょう。
しかし、落ち始めたらしりません、どうなるかは。

あんまり書きたくなかったが書いてしましました。