投資法人みらい【3476】の掲示板 〜2018/05/28

NOI利回りと分配金利回りの関係について質問がありましたけど、非常に重要な質問だと思いました。
この点についてよく理解できれば、REITについて、新しい視野が広がると思いました。
調べてみますと、たしかにみらいは、NOI利回り＜分配金利回りですが、
NOI利回り＞分配金利回りのREITも多数あります。
例えば、3470 マリモ
投資口情報2018/05/24時点 決算月 6月 / 12月
投資口価格 115,700円 (-500円)
発行済投資口数 132,340口
出資総額 12,280百万円
1口出資額 92,788円
・分配金利回り 5.92%
・NAV倍率 1.00
・NOI利回り 7.18%
・有利子負債比率 49.5%
・時価総額(百万円) 15,312
・資産規模(億円) 245
・含み損益率 18.09%
・自己資本利益率（ROE）6.31%

以下のHPにていろいろ解説がありますが、私レベルの理解力では完全に理解できませんでした。
http://www.jreit.org/%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e8%80%83/%e3%80%90%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e8%80%83%e3%80%91%e5%88%86%e9%85%8d%e9%87%91%e5%88%a9%e5%9b%9e%e3%82%8a%e3%80%81ffo%e5%88%a9%e5%9b%9e%e3%82%8a%e3%80%81noi%e5%88%a9%e5%9b%9e%e3%82%8a%e3%82%92-2/
「ある投資法人の利回りが高いといったときに、物件力があるということとは必ずしもイコールではなく、減価償却費が多く取れる物件である（土地が安く、建物が高い）ということも発想として持っておくと幅が広がります。」
https://finance-gfp.com/?p=4017
LTVが40％とすると、1.67倍のレバレッジ。(100/60＝1.67)
NOI利回り○%×1.67倍＝●％の収益
そこから■％前後が減価償却費として控除されます。
資金調達コストが約1％程度控除されます。
よってリートの利回りは●%-■%-1%=（　）%ということになります。
もうひとつの計算方法も紹介されています。