3476 - 投資法人みらい 2018/05/29〜

>>638

それは、MIUMIU神戸の売却益で、今期・来期の分配金が一時的に増えているからです。
REIT同士で利回りを比較するのであれば、巡行の分配金から算出される利回りで考えた方が本当の実力が判ると思います。

>>638

利回りが高いということは株価が上昇する余地があるということです。
分割前に戻せば、株価は239200円で分配金は6240円です。
例えばケネディクス商業リートは、278100円で分配金は6480円です。
割安は修正されるのではと思う。

>>638

小口分割の件は以前にタカラリートの説明会で質問したことがありますが、一口〜の小口株主が増えるとメリットだけでなく書類郵送など管理コストがかかるので、今のところは考えていないとの返答でした。他社ですが参考までに。

なぜ、みらいのほうが、さくらやスターアジアより利回り高いのだろう？？格付・規模・信用力、どれをとっても劣っているとは思えないんのだが。。。

考えられる理由としては、イデラのチャイナイメージか？ミナーラはかなり不評だが、規模的には重大なリスクでは無い。

かつてインベスコもボロREITなみの高利回りで捨て置かれた時代があったが、現在は遠い彼方。さっさと、みらいも追いついてくれ。

個人的には投資口を3分割して、2万円以下でも買えるようにすれば、少額個人投資家が参戦して値上がりしそうな気もする。

いた〰️ぃわ🙄🙄🙄

http://c-eye.co.jp/eq/topics-eq/43390
みらい菅沼社長：“敗軍の将”が語るさくら争奪戦、気になる無効票の行方

残念ながら自分は法人持ってないので申し込みすらできないのですが、、、

>>630

凍死家･･･自分の辞書にはそれしかなかったようです。いろんな意味でお恥ずかしい。。。(あの日は暑さで本当に前後不覚に近い状態だったのでご容赦）

話はかわりますが、少し前にＤＤ費用などは規約で当然に投資法人負担になると読んだ、と書きましたが，違ったようでどうもすみません。規約第40条「諸費用の負担」ってところで、そう思ったのですが、今よく見たら「原則として」と前置きがありました。

規約については触れていなかったものの、今回の説明会で費用負担の質疑があり、菅沼さんの説明は「運用会社との契約で、物件取得に失敗した場合は運用会社側の負担となっている。合併失敗もそれに準じて行う」といった感じだったかと記憶しています。
（自分は上記のように思い込んでいていたので、規約より契約が優先なんだー？それこそ損失補填じゃないの？と思ったのですが、あくまで原則であれば契約優先でも全然問題ない話で、ダメダメっすな。）

しかし、どうせ運用会社負担とするのなら、契約でなく規約にその旨を明記しておいても問題ないわけで、願わくば全REIT共通の規約の雛形とかで、「明記しておくべき事項」として強制してもらえるといいんですけどねー。（自分は別に「失敗しても投資法人側負担」と明記してもかまわないと思います。そのぶんリスクが上がって利回りが高くなるだけでしょうし）

>>631

増資する確率が高いので、増資を発表してからの安い価格で買いたいので価格は今は上がりにくいのです。

すご〰️〰️〰️‼️🎶🎶🎶

今現在９月１３日ですが、１０月２９日の引けまで株を持っていると高配当の分配金がもらえますよね。普通に考えると１０月２９日まではカイが増えて株価が上昇すると思うのですが…。間違っていますか？誰か教えて下さい。

>>629

説明会レポートありがとうございます。
当日行けなかったので、助かりました。

凍死家…
深読みして一瞬焦りましたが 、単なる誤字
だったみたいですね(^^;

前後不覚の勝手まとめですが、こんな説明でした

・合併のために合併比率がさくら有利になるような評価のしかたはしなかった
・あくまで資産価値と運用会社ができる分配金向上をベースに評価した
・今後もその方針でやっていきたい
・スターのやり方に疑問を感じるところは多かった
・機関投資家やアナリストまでスターの提案に乗ったのは解せない
・が、決まったことはしかたない
・時計の針を戻してさくらとの合併を実現、といったことはしない
・さくらのように運営の問題を突かれたりしないよう、しっかり凍死家に向き合っていきたい


自分はご破算なのは前提という認識でしたが、「さくらの総会では合併提案が上程されていない（さくらの投資主から明確に拒否されたわけではない）ことから、もう一度さくらとの合併にチャレンジするのもアリじゃね？」（もちろん、しないとの回答ですが）とか、今回の一件でみらいの市場での認知度がかなりアップしたとか、自分になかった視点もあり、いろんな考えがあるんだなーと。


まぁそれぞれ、皆さんも（もちろん自分も）思うところいろいろあるかと思いますが、さくらさんとのみらいの物語はこれにて終了ということで。

行ってきました。
蒸し暑かったせいかもしれませんが、皆さん脱力気味であまり熱気を感じない説明会だったかと。

みらいの話は、超訳してひと言でいうなら「やれやれだぜ」という感じだったかと思います。
もちろん投資主を引っ張り回したあげく、失敗したわけですから平身低頭の姿勢ではありましたが、ジャングルでゲリラと戦うようなマネはもうしたくない、もっとキレイに仕事したい、というお公家様のようなスタンスを言葉の端々に感じました。（個人の主観です^^;;;　）

奈良を買ってしまったのは、そういうお公家ＤＮＡのなせるわざなのかも。

今日の経緯説明会に行かれた方、いませんか？

分割して　株は上がるし　高配当だし
最高〰️〰️〰️‼️🤩🎶🎶🎶

信用売残がまだまだあるのでもっと上がりそうですね。

60000‼️🎶🎶🎶おめでとう〰️〰️〰️
うれしいょぉ〰️🤩

みらい：取得に至らなかった物件の調査費用等は資産運用会社の負担として処理を行っています。

良い前例を作ってくれた。ありがとう。Jリートがより良いものになっていく事を先導する行動で投資法人みらいは立派。株主として誇らしい。詐欺まがいの村中のさくらとは違う。

海外の投資家からも信頼されるには「運用会社の失敗の費用を投資家が被る」ではダメ。「物件取得失敗、経営統合負けの費用は運用会社持ち」をはっきりさせのが大切。

この頃毎日リート上げでどんどん資産が増えていく。よいなあ。ガバナンスクオリティも上がりさらによい。「小型Jリートのガバナンスもしっかりしてるぞ」と世界に発信しくれ再度ありがとう！
http://3476.jp/file/news-dd478d1fa4a161712932ff9035d545bc444a2433.pdf

最近株価強いですね。

吸収合併に関しては、取れるリスクの中でお得な案件と思えば買い参戦すればよいと思うし、そこまでお得と思えない価格なら無理に買う必要もないのにな、と思っていた。

希少な超一等地物件の集合REITでもないし、待てば他にも出てくるであろうレベルなら無理することもないと思うのも正しいと思うので（売り物が出てくるのかはわからないが）良い判断だったと思う。

私も、オークションや買い指値入れて、いろいろ不動産を買っているが、なんか盛り上がってどうしても欲しくなるのか、とんでもない値段にまで競争する人もいる。
マイホームであれば、どうしても欲しいという欲望を前面に出すのもありかもしれないが、投資目的だからね・・・。
　
大変という話を聞いて買い参戦したが、ホワイトナイト風とはいえビジネスだから、お得と思える価格までならという感じかな。それ以上は無理ね。ごめんね。

こういうサバサバした感じで良いと思う。
売り手有利な相場でもないので、冷めた目線は安心する。

合併できなくてイメージダウンやら文句の書き込みもあった気がするが、無尽蔵にお金があるわけでもないので、お得なものを厳選して無理せずにというのが株主にとっても嬉しいと思う。
半年以内に格上げ期待ということよりも、正しい拡大方向で組織が動いているという、方向性さえ間違えていなければそれで安心する。

イメージダウンがよくわからなかったけど、今回の一件は自分は好印象。
まぁ、内容ほとんど知らないけど。

どっちもどっちではあるが、株は夢を求める部分もあるので、キャッシュがあって何かを買えるという夢が残っていた方が（今の相場の場合は）株価にとっても優しい気がする。
焦って変なの掴まなければ。

>>617

1296口一気食いwww.