いちごオフィスリート投資法人【8975】の掲示板 〜2021/01/08

いちごグリーンでついついここの宣伝をしてしまい、負ののれんを高く評価している旨記載したところ、ここで以前にもネガティブな投稿をしていたxgfさんにかみつかれてしまいました。あちらのスレでは迷惑だと思うのでこちらで反論させていただきます。批判内容は以下の通り。
①のれんの取り崩しなんて結局タコ配と同じ。
②不動産の値段が鑑定額より含み益が出てたらその分を取り崩して利益計上して分配するのと同じ。
③負ののれん＝分配に充てられる十分な余剰資金がある、ではない。
私の反論。
①について...負ののれんは、安く買収した分の差額を利益計上したもの。それを少しずつ配当に回していることと、利益がないのに配当するタコ配は全く別物と理解。買収時の資産価格が現在の時価よりも極端に高かったりしたら話は別だが、当時より不動産価格は上がっている。
②について...私は頭が悪いのでロジックが理解できません。事実とも実感とも異なる見解のように感じます。高値掴みした時の正ののれんのことならなんとなくイメージできますが。
③について...もちろんおっしゃるとおりです。しかしながら、一括取り崩しでもするなら別ですが、毎期数億程度の取り崩しには十分な資金を保有しています。

もっとも、純資産の取り崩しには違いないので、自己資本比率の低下にはなります。ただ、その程度は全額取り崩しても自己資本比率5%程度の影響ですから、数億ずつの取り崩しであれば全く問題ないレベルと考えます。
リートは基本的に利益全額を配当に回すため、わずかな減益でも減配につながりますが、負ののれんがあれば一時的な減益に対して減配せずに済む、例えば売却損を出して資産を入れ替える場合なども投資家に迷惑をかけることなく資産の質的向上を図ることができるといったバッファーとして機能することのメリットは、自己資本の多少の低下というマイナス要素よりも格段に評価できると考えます。
いろんな評価はあると思いますが、ポジティブに捉える人は買えばいいし、ネガティブに捉える人は買わなければいいということだと思います。
それと、負ののれんも私にとっての評価ポイントですが、それに劣らずこれまでの成長戦略とその実績、堅実かつ誠実な経営姿勢を高く評価しています。