インヴィンシブル投資法人【8963】の掲示板 2019/07/11〜2019/12/13

Invのrisk premiumはどの程度ほしいか
Invに投資家はなぜ6％以上の利回りを求めていたか

○18年4月以降、REIT価格は上昇一途ゆえ、平均分散に意味がなく、ガウス分布を使ったrisk算定ができないので、ここには掲載しない。
○平均周りの正規分布を想定しやすい16年9月から18年3月までの期間の週データを使って、平均とvolatility(σ)を算出した。
○どのセグメントの銘柄を買っても、平均±σのrisk adjusted returnが同じになるtheoryとする。
＜計算期間　16.9-18.3＞
　　　ビルFund　INV 　J-hotel　日本ロジ　AdvanceＲ　大和office
σ 　　 5.18%　 7.68%　3.57% 　5.66%　 4.13% 　　4.08%
σ倍率　127%　 188%　 88%　　139%　　101%　　　　-
利回り　3.1%　 6.1% 　4.6%　　3.8%　　3.6%　 　 3.75%
収益　 -2.1%　-1.6% 　 1.0%　 -1.9%　　-0.5%　　 -0.3%

週σから
　- 大和オフィスを基準にして、Invは1.88倍変動している。
　- Advanceレジは、大和オフィスと同じ変動性向を示した
　- 日本ロジは1.39倍
　- Jホテルは大和オフィスに対して.88の変動しかしなかった
平均収益からσを差し引いてrisk adjusted returnを計算する
　- 分析期間中、+の収益はJホテルのみ、住宅と事務所の収支はとんとん
　- ビルファンドはσが大きすぎ、収益が悪かった
　- Invと日本ロジは同程度のリスク調整収益。変動率の大きさから、等しい収益となるためには、日本ロジ+２％の追加利回りと算定される。　
　
35銘柄を計算して
○　事務所は週σの調整収益率から一部がかなり割高と見られる水準にあるが、それらを除けば、σが最も安定しており、住宅も差がみられるが、同様なリスク水準にある。
○　ロジのσはばらつきが見られるが、事務所・住宅の1.4倍ほど変動性向があり、それを埋め合わせるだけのプレミアムがいる。