(株)ランドビジネス【8944】の掲示板 〜2015/04/28

ようやく自分なりの分析が終わりました。

長文になりますので、興味がない方は読み飛ばして頂ければと思います。
結論は、表題のとおりだと思っています。

会社の経営方針は評価できます。
史上最低水準の金利水準で借り換え、法人税減税が実現するまでは利益を抑えていく。
その帰結として、完全なるストックビジネスに転換したのだなと思いました。
今回、物件売却を中止したことはネガティブに見えますが、
結局、将来得られる賃貸収益を割り引いて売却価額は決まるので、
空き物件でない以上、いつ売っても賃料＋売却益のトータル収入はそう大きく変わりません。
（物件を転がすビジネスモデルの場合には早く売って次を仕入れるべきですが）
そう考えると、安倍政権による法人税減税が控えていますので、
賃貸収益として徐々に収益を上げる方がトータルでは手元に残るかと思います。

ただ、表題の通りIRが良くないです。
最初は利益計画に織り込んでいたものを中止し、大幅な下方修正ですから、
パッと見では、悪い材料しかないので明日はストップ安、下手すれば何連チャンかを覚悟しなければいけません。

会社のIR文章も読みにくいのですが、丁寧に読むと将来が非常に楽しみな事が読み取れます。

将来が楽しみな根拠は、IRにありますとおり、
減価償却費と利益で借入金返済を賄えるようになった点です。
これを納得するために数値的に検証してみました。

現在の有利子負債は約350億円、
このうち、売却代金180億の一部を使って、例えば110億を返済すると
有利子負債残高は240億円になります。
これをIRにありますように20年に長期化し、均等返済していくと仮定しますと、
年間12億円の元金返済＋利子の支払いが必要です。
240億円の利子については、金利低下を加味したうえで、元本が今年の3分の2と考えると5億円ほどかと思います。

また、来年の営業利益は会社の決算説明資料から推察すると、
賃貸収益だけで8億から10億ぐらいかと思います。
ここから、まず上記の支払利息５億円を返済すると税引前で約４億円、
税引き後で、3億弱ぐらいではないかと思います。

減価償却費は今年が11億ですが、横浜プラザビルの分が来年は除かれるので、
9億円ぐらいでしょうか。

そうすると、IRにありますとおり、税引き後利益3億と
減価償却費の資金効果で12億円ぐらいのフリーキャッシュを来年以降は継続して生み出せます。
これがちょうど、240億円を20分割した元金12億円の返済に充てられるイメージです。

これを翌年、また翌年と20年間繰り返してくと、
最終的に有利子負債はゼロになり、手元には古いですが物件と土地が残ります。
マイホームのローン返済と同じ考え方です。