トーセイ・リート投資法人【3451】の掲示板 2017/12/30〜2022/12/01

(一部修正して再投稿)
同じことを何度言っても、解るはずがないです。

先ず、一般的な株式であってもREITであっても、発行済み株式数または投資口が増えて、1株または1口あたりの持分が減るのは全く同じです。なので、これだけを見れば、同じく希釈化されると考えて良いでしょう。

実は、一般株式とREITのどちらであっても、増資により、発行済み株式数または投資口の増加により、資産その他のファンダメンタル面の数値が変わります。
問題は、増資がどのような状況で行われ、純資産や収益がどのように変化するかということです。

株式で増資による希釈化が嫌われるのは、赤字続きの企業が資金繰りのために増資するときでしょう。
総収益が増えないのに、持分が減るので、当然です。これは、REITでも同じです。

REITで増資による希釈化が気にされないのは、増資で得た資金で直ぐに収益物件を購入して、増資に見合った増収があるからです。結果的には、REIT全体の事業規模が大きくなってより安定化し、且つ一口あたりの純資産も分配金も変化しない(大抵は僅かに増減するが)からでしょう。REITのほうが増資による収益増大が直ぐに出るので、増資による持分の希釈化が問題にされないのです。
一般株式であっても、同じような増資はあります。ただ、一般企業の場合事業の拡大が直ぐに収益拡大に結びつくとは限らないです。M&Aなら話は別で、直ぐに効果がありますが。

また、時価総額という面で見て、一時的に企業価値に対する株価の関係が急変することになります。増資したからと言って、一般企業の企業価値が収益性の面で大きく変化するわけではないです。純資産の面では変わりますが。なので、時価総額と企業価値に一時的なずれが生じる可能性が高い訳です。なので、株価の修正が起こります。大抵は安くなる方向でしょう。
REITの場合は、増資が直ぐに収益に結びつく可能性が高く、企業価値も増資に見合った分だけ上がると期待されます。なので、投資口に与える影響はあまり無い場合が多いです。

但し、REITであっても、資金繰りのための増資は嫌気されます。

なので、増資による希釈化は、一般株式とREITで原理的には同じですが、増資の結果実際に起きることや、増資で変化する何に注目するかで、希釈化の解釈が異なってくると言うことです。

まあ、ざっくりした話としては、現在の株価(投資口価格)や一株(口)あたりBPSやNAVに対し、売り出し価格が高いか低いかとかで判断する人が多いように見受けられます。
REITの場合はNAV倍率が(現在価格からディスカウントされた価格であっても)1より十分大きい価格で売り出されるのが、既存投資主にとっては嬉しいということになります。自分の取得平均より高ければ良しとする人も居るでしょう。
(本当は、もっと細かく見ないといけませんが)

勿論、増資を引き受ける方は、安いに越したことは無い訳で、増資がらみで市場での駆け引きは有るでしょう。


一時的な需給は、また別の話になります。