ロードスターキャピタル(株)【3482】の掲示板 2020/06/05〜2020/08/24

因みにこの会社を弁護しよう等思っているわけではなく、あくまで客観的にコメントをさせて頂ているつもりですので、その点はご理解いただけると幸いですｗ
年始までかなりのボリュームを保有していた先ですが利確させて頂きました。
市況的に今不動産銘柄は物流以外持ち合わせがありませんので。ただ、現状の株価は個人的にかなり割安であるとは思っています。

この会社は不動産の転売が本業ではなく、中古ビルの賃貸管理運営が主業だという理解ですが間違っていますでしょうか？
転売実績は相応にありますが、それらは基本的に賃貸管理目的で購入されたものを、あくまで好条件のケースにおいて転売を行ってきたという理解です。

そもそも不動産の転売業が本業である場合、むしろ転売の判断ができない銀行団からこの規模の与信が仮に担保付とはいえ行われることは、とくにBtoCではなく、BtoBがメインの当社においては、リーマン後のご時世を鑑みるとあり得ないと思われますが。。。

また、一年以内返済予定借入についてですが、短期と、長期一年以内返済分を考えた際、まず短期については、与信形態が判らないので詳しくは分かりませんが、仮に運転資金用途だったとすると(この業態の場合、繋ぎではなく運転資金な理由がイマイチ不明ですが)、通常当社のこれまでの事業実績からして、メイン、準メイン含め特段なんの問題もなく回転するかと思われますが。
　⇒この点については、当社の保有ビル案件のテナント空室状況が著しく悪化していたと仮定したところで、対策の協議がまず先にある訳ですが、その点についてはこの会社の経営陣は銀行からはかなりの信頼がある為、銀行団より手のひらを返されることはまず考えにくいと思われます。

そもそも60億円の返済予定が長期分に敷かれていた部分も含めてですが　－
①当社が購入している物件は、中規模型で競争優位性の中購入されているものであり、路線価等一般的な指標からバリュエイトするとかなり割安なものになっている理解です。これは代表を含め、役員がニッチな中古価格帯ビルを得意とするGSリアリティー等での功績者であり十分な裏付けがあるものと理解しています。
＝　当社保有物件の担保評価(リノベ―ト後は猶更）は、決して悪くはない　

②保有物件については当然理解されていらっしゃると思われますが抵当がついています。路線価が現状著しく下落したわけでもない中、そもそも銀行は不動産担保に対する保全評価は流動性の観点からもともと75%以下で見ている筈ですが、その指標を短期で変更することはありません。
＝保全評価が下がっていない

銀行からすれば、要注意先になる理由もない優良取引先である当社に対して(過去実績、役員評価＋シンジケートローンが組成できている信用背景)、現貸出については、期限一括返済をする理由はなく、ロールするのが普通です(リスケによる期限延長ではない)。

仰る通り新規の与信は、少なくとも昨年度のみずほからの転売用不動産物件が売却できていないのであれば厳しいかもしれませんが、規模的には10数億円のものが一本です。転売状況はどうなっているんでしょうかね。

◇準メインのSMBC入ってない
　⇒この規模のシンジケーションで準メインが共同アレンジャーのポジを取れない場合、普通普通入りませんよｗ　別にそれって通常のことです。与信懸念とは関係ありません。

◇思うように物件が仕入れられない
⇒転売のセグメントの減収
⇒株価低迷

、、、まあ、これが本業ならそうでしょうが、いずれにせよ現株価は織り込まれすぎてるんじゃないですかねｗ


個人的な意見で恐縮すが、この会社は、ディスクローズが少ない点はネガティブに思っていますが、計画に対する実行性等信用面、役員の実力等では、ほかの多くあるしょうもない不動産会社と比べるとまともだと思いますよ。