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ジャパンリアルエステイト投資法人【8952】の掲示板 2015/04/29〜2024/05/04
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>>721
ありがとうございます。
認識を確認できてスッキリしました。
明確に一口簿価が分からなかったもので。
ディスカウント増資・ダイリューションは、既存投資主としては、許せませんよね。
ディスカウント増資は、泥棒ですよね。
一方でこの銘柄でNAV割れは、僕は、買い時と判断しました。
NAV指標と増資によるダイリューション、希薄化は、直接的には、関連は、ありません。
別論点としてスポンサー都合の物件取得は、
あまり気持ちいいものでは、ないですね。
スポンサーとREIT、コンフリクトは、潜在してますが仰る通り規律ある行動を願いたいですよね。
ありがとうございました。 -
>>721
不協和さまに追伸します。
NAVは、取得不動産の時価で算出しますから
時価つまり鑑定価格です。〔元々鑑定価格も絶対的には、信用できませんがね。エスコンREITみたいなこともありますから。〕
余程の合理的理由なく鑑定価格以上で取得するREITは、ありませんから物件取得でNAVが即座に毀損することは、ありません。
ただ、時間の経過と共に物件時価・鑑定価格が下落したらその時、NAVは、毀損します。
上昇したらNAVは、増大します。
しかし売却してないんだから絵に描いた餅ですけどね。
まあ、現在実物不動産市場は、加熱状態ですから今の物件取得は、将来的にNAV毀損リスクは、あります。
今は、実物不動産の買い時では、ないですね。
売り時です。
その趣旨でディスカウントと言うなら僕も全く同意見です。
fwx*****
>>717
fwx*****様
私もあまり詳しくないのですが、
ディスカウント増資の定義は一口当たり出資額を基準とするのが一般的のようです。
一口当たり出資額はおっしゃる通り358,965円ですからディスカウント増資には当たらないものとは思います。
一方、皆さんの憤りは一口当たり純資産との比較ではないかと推測します。
BPSとかNAVでしょうか。
現在のNAVは593,849円のようですので下回る可能性が高いですかね。
いわゆるNAV倍率1倍割れって状況ですか。
既存投資主からすればNAV以下で増資されれば、大雑把にみて
物件取得や借入金返済があってもNAVが毀損するという理解で正しいでしょうか。
しかし今日3/29は権利付最終日なんじゃないですかね？
明日3/30が分配金落ち日、
それで発行価格等決定日はたぶん初日の4/3でその終値が基準になるんですかね。
4/3の終値から数%(2%くらい？)ディスカウントされたものが発行価格ですか。
ゆうちょ銀行の売出でもなんだか変な値動きしていたので予想は難しいですが、
短期的には売り圧力は大きくなりそうです。
増資そのものの目的としてはスポンサー(三菱地所)が自社物件を高値で押し込みたいということだと思うんですけど
あまり既存投資口主を蔑ろにするとREIT全体の信用を失って長期的にはスポンサーにとってもマイナスだと思います。
特にJ-REITを代表する8951とここ8952には率先して規律ある行動をお願いしたいものです。。。