認知的不協和

9/29付けでグローバル・ワン不動産投資法人(8958)との物件交換で圧縮記帳とかのリリースが出ていますが、これの利点ってどういう感じなのでしょうか？基本的には等価交換のように見えますが帳簿的に内部留保が増えるとかでしょうか？

交換する物件としては
鑑定評価額9,840百万円を 譲渡価格9,900百万円で売って、
鑑定評価額10,300百万円を 譲渡価格9,833百万円で買うようですから多少儲かっている気もしますけど
グローバル・ワンも単に不利な取引はしないでしょうし、
個人的にはまた築古になってあまり印象良くないですが。。。

メリルリンチの空売り報告義務(0.5%)が生じた12/20の投資口価格601,000円を上回ってしばらく経ちましたが、いまだ保有割合0.6%強の空売り残高があるようです。買い方の勝ちに見えますが儲かっているのでしょうかメリルリンチ。
さらにゴールドマン・サックスも0.5%強で報告義務が生じています。
ここから大きく下がるようにも思えませんが、日銀の金利政策によってはまだ勝ち目があるということなんですかね。

ここの空売りはずっとメリルリンチが売っていたと思うのですが、メリルリンチは7/19に報告義務が消失(残高割合0.5%未満)。ところが7/25付けで突然ソシエテ・ジェネラルが0.1%近く売って、残高割合0.6%で報告されています。過去の履歴を見るにソシエテ・ジェネラルは結構1日に大きく売買するようで7/25は出来高の半分ぐらい占めている計算になるのですが、値動きはそれほどでもなくどうなんでしょうか？

計算日 空売り者 残高割合 増減率 残高数量 増減量 備考
2023/07/25 Societe Generale 0.600% +0.090% 10,221株 +1,544

その後もメリルリンチの空売りをチェックしてきましたが、ここ数日で少しずつ買い戻してきてますね・・・まだ10,000口以上はありますが、この公募価格付近でもみもみしてるうちに買い戻して仕舞えばメリルリンチの思惑通りなのでしょうね。REIT全体の地合いもあるので仕方がないですが、踏み上げられる様も見たかった気もします。

私もあまり詳しくはないですが、メリルリンチはまだ買い戻していないと思われます。
「8952 空売り」あたりで検索したら見つかります。
2023/04/13時点で残高11,725株ですね。
Yahooに出てる信用売残とは別枠のようです。。。

4/13の虎の穴様の投稿以降に完全に潮目が変わったように見えます。
私の過去の投稿でスポンサーと運用会社が全て悪いかのように言及してしまっていたのは少し言い過ぎだったかと反省しています。申し訳ありません。
まだ運用会社とメリルリンチがグルという可能性も否定できませんが。。。

さて、ついに公募価格534,100円に近づいてきました。
公募売出口数は35,200口以上なのでメリルリンチとしてはこの価格近辺で揺さぶれば簡単に買い戻せると踏んでいるのではないでしょうか？

アメリカのGameStop株のようなことは起きないと思いますが、
(REITは一般人には知名度がかなり低いと思いますし)
それでもまだ売っていない公募組は簡単に売らないぐらいはしてもいいのかなと思います。

今の状況は「囚人のジレンマ」のような状況になっていると考えられ、抜け駆けして「やれやれ売り」してしまえば再び含み損になる恐怖からは逃れられますが、皆で結束して売らなければメリルリンチがもっと上で買い戻してくれるかも知れません。
(投資判断は自己責任でお願いします)

公募価格を抜ければ次の注目価格は601,000円でしょうか？
今回メリルリンチの空売りの報告義務(発行済み口数の0.5%以上)が生じたのが12/20。これは日銀の政策決定会合によってREITが暴落した日です。
12/20の前日終値が601,000円です。
ですので今後601,000円より前にメリルリンチの報告義務が消失すればメリルリンチの勝ち。601,000円になっても報告義務が消失しなければ買い方の勝ち。
ということになるでしょうか。

3/28(火) 545,000 +6,000 権利付最終日前日：引け後に公募増資発表
3/29(水) 539,000 -6,000 権利付最終日
3/30(木) 529,000 -10,000 分配金落ち日
3/31(金) 528,000 -1,000
4/03(月) 545,000 +17,000 公募価格決定日：2%ディスカウント534,100に決定
4/04(火) 540,000 -5,000
4/05(水) 535,000 -5,000
4/06(木) 532,000 -3,000 (受け渡し前にして公募価格割れ)
4/07(金) 533,000 +1,000
4/10(月) 527,000 -6,000 公募受け渡し日(一度も公募価格を上回らず)
4/11(火) 525,000 -2,000
4/12(水) 517,000 -8,000

そもそも下げ基調で昨年来安値圏だったところに、
権利付最終日前日になってNAV倍率1倍割れ公募増資発表
その後、公募価格決定日のみ17,000もの上昇
2%ディスカウントも前日終値より高値にて公募価格決定
公募受け渡し前にして公募価格割れ
公募組は安く買えると期待したかもですが塩漬けの方が多いのでは？
とすると公募価格付近に大きな抵抗線ができてしまっていそうです。。。

とことん投資主に優しくない会社です。
「事故は買い、事件は売り」と言いますが、企業体質はそう簡単には変わらないのではないでしょうか？

他のREITも上がっているとは言えこれはどうなんだろうか・・・
公募で入手できる人は今日市場で買う必要はないはずだが・・・

この調子だと2%ディスカウントでも3/31の終値より高い公募価格に決まりそうですね。。。

fwx*****様

ありがとうございます。
ほとんど同時だったんですね。内容もかなりシンクロしていてビビりました。

えーと、争う気はあまりないのですが、、、
一口当たり純資産はやはり希薄化するのではと。。。
「NAV」だと取得価格とか鑑定価格とかあって紛らわしいので一口当たり純資産(BPS)で考えます。
また「一口当たり」も強調しておかないとですか、
NAVには一口当たりの意味は含まれてないんですね。
「毀損」も曖昧なので「希薄化」にしましょうか。

簡単のために、
既存投資口の一口当たり純資産を 590,000円
増資による新規発行投資口の発行価格を 530,000円
と仮定します。

新規発行投資口による純資産への貢献は一口当たり 530,000円 ですよね。
投資法人にはその金額しか入金されないのですから。
増資の完了の直後に新規発行投資口の一口当たり純資産も 590,000円 になるなんてことはなくて
「既存投資口の590,000円」と「新規投資口の530,000円」の投資口数による加重平均が
増資後の「一口当たり純資産」になるのではないでしょうか？（自信無し）
いづれにせよ争う気はあまりありません。

まあ今回の新規投資口数は全体の3%未満のようなので大勢には影響ない気もします。
既存投資口主としては昨年来安値圏で分配金落ちの直前なんかに増資なんか発表しやがってコノヤロー
という感情的なものも大きいのかなと思います。信頼感は下がりますよね。
それでは。

fwx*****様
返信ありがとうございます。偉そうなことを書いてしまいすみません。

そうですね。
NAVも鑑定価格などという実現可能性が不明なものをベースにしていますからなんとも言えない気もします。
＃エスコンリートのような例もありますし。。。

今回の増資に付随した物件取得の所得価格と鑑定評価額を確認してみました。
これをどう評価するかは見る人次第かと。
双方とも売主は三菱地所、契約締結日は3月30日です。
＃年度末に駆け込みですかね。。。

新宿イーストサイドスクエア（追加取得）（持分割合：4%）
取得価格（予定）8,500百万円
鑑定評価額　8,510百万円

CIRCLES 平河町（持分割合：100%）
取得価格（予定）1,780百万円
鑑定評価額 1,810百万円

スポンサーは既存投資口主を蔑ろにしてもなんともないと思っている気がします。
しかし三井不動産や三菱地所は大会社ですからレピュテーションリスクは多少意識しているのではないでしょうか？
＃三井不動産の横浜の傾いたマンションへの対応もテレビが大々的に取り上げたからでしょう。
そういう意味でも何かあったら少し大袈裟に騒いだ方が良いのかなとも思っています。

＃8951の築古ビルも早めに出口戦略を考えて欲しいものです。築50年近いのは流石にちょっと。。。

fwx*****様
私もあまり詳しくないのですが、
ディスカウント増資の定義は一口当たり出資額を基準とするのが一般的のようです。
一口当たり出資額はおっしゃる通り358,965円ですからディスカウント増資には当たらないものとは思います。

一方、皆さんの憤りは一口当たり純資産との比較ではないかと推測します。
BPSとかNAVでしょうか。
現在のNAVは593,849円のようですので下回る可能性が高いですかね。
いわゆるNAV倍率1倍割れって状況ですか。
既存投資主からすればNAV以下で増資されれば、大雑把にみて
物件取得や借入金返済があってもNAVが毀損するという理解で正しいでしょうか。

しかし今日3/29は権利付最終日なんじゃないですかね？
明日3/30が分配金落ち日、
それで発行価格等決定日はたぶん初日の4/3でその終値が基準になるんですかね。
4/3の終値から数%(2%くらい？)ディスカウントされたものが発行価格ですか。

ゆうちょ銀行の売出でもなんだか変な値動きしていたので予想は難しいですが、
短期的には売り圧力は大きくなりそうです。

増資そのものの目的としてはスポンサー(三菱地所)が自社物件を高値で押し込みたいということだと思うんですけど
あまり既存投資口主を蔑ろにするとREIT全体の信用を失って長期的にはスポンサーにとってもマイナスだと思います。
特にJ-REITを代表する8951とここ8952には率先して規律ある行動をお願いしたいものです。。。

自己レスで失礼します。
その後、自分で少し調べまして2021年の記事を見つけました。
『成功体験の「第1期生」は日本にまだ存在しない』
でWeb検索すれば見つかると思います。なかなか興味深かったです。

そもそも以前は海外ETFに直接投資するような(ドル建てで米国株を買うような)方法しかなかったようですね。
そういう人はこの銘柄は買わないような気もしますから、ここは新規に始めた方が多そうでしょうか。

そこで改めてお伺いしたいこととしては、
今後より良い商品(例えば同じS&P500で信託報酬0.05%のものなど)が出てきた場合に、
皆さんはそちらの銘柄に乗り換えますでしょうか？

この銘柄を持ち続ける → そう思う
新しい銘柄に乗り換える → そう思わない

で回答いただけますと幸いです。
よろしくお願い致します。

最近こちら含めS&P等の指数連動の投資信託に興味を持ったものです。
突然の不躾な質問で大変恐縮なのですが、
もしご存じの方がご教授いただきたいことがあります。

こちらの投資信託が信託報酬も安く、純資産総額も大きく大変人気だと聞きました。
しかし設定日を見ると2018年7月3日とありますので5年弱しか経っていないことになります。
5年以上前の時点ではS&Pに投資したい人にはどの銘柄が人気だったのでしょうか？
そしてその銘柄は今はどうなっているのでしょうか？
その銘柄を買っていた人はそのまま持ち続けているのか、
あるいはこちらの投資信託に乗り換えているのか、
どうしている人が多いのでしょうか？
乗り換えている人が多いと元の銘柄の純資産総額も減少して、
強制償還とかいうこともあるのでしょうか？

できれば購入した後はできるだけ長期間放置できるものが良いかと考えているため
過去の人たちはどのようにしているのか気になった次第です。

数値的統計的なものでなく経験談などでも良いので、
お教えいただければと思い投稿しています。
よろしくお願い致します。