(株)アルデプロ【8925】の掲示板 2019/09/17〜2019/10/14

>>701

>(前略)
>9月13日契約、10月18日までに決済予定物件が決済で保有物件がほぼ無くなる。
>(後略)
>

先日、以下のコメントを掲示しましたが、このうちの「渋谷区 商業施設 1952.56㎡(区名 物件用途 敷地面積、以下同じ)、都内5区の渋谷区内で約600坪の広大な敷地！。中央区 収益ビル 243.59㎡。品川区 収益ビル 429.35㎡。」は、開示情報を辿ってみましたが未だに売却していないはずです。また、これ以外にも保有物件はあると思います。
なので、「保有物件がほぼ無くなる。」というのは誤解を招くと思います。
なお、開示情報の見方に不備があるかもしれませんので、上記3物件の売却実績・根拠があれば誰かお示しください。

(先日掲示したコメント)
9月13日付開示の売却2物件 ともに港区の収益ビルで、敷地面積は810.64㎡と261.00㎡。この2物件の仕入決済は28年6月末。この時期の対象となる決算期間の28年5～7月期の販売用不動産増加額は、
約13億円(7月期末－4月期末 119億－106億)。
一方、売上原価は約130億円(7月期末－4月期末 224億－94億)。この数値から推測される28年5～7月期の仕入決済額は約143億円。
同四半期間に、開示された仕入決済物件は、上記の2物件の他、渋谷区 商業施設 1952.56㎡(区名 物件用途 敷地面積、以下同じ)。中央区 収益ビル 243.59㎡。品川区 収益ビル 429.35㎡がある。

このうち、渋谷区商業施設の物件は、上記2物件1072㎡の2倍近い広大な敷地であり、加えて中央区と品川区の合計670㎡もある。
敷地面積を比べると上記2物件：それ以外＝1071.64：2625.5＝1：2.5程度、控え目にみても、1：2程度と思われ、今回売却した2物件の仕入価格は、143 ÷ 3＝ 約48億円。上記2物件の売却価格は最低でも83億6千万円。
実際は、渋谷の商業施設の価額ウェイトがかなり高いと思われるので更に低い仕入価格が有り得るところ。

9月13日の開示物件(港区 収益ビル 694.38㎡)は、いつ仕入れたかわからなかったが、2015年以前と思われるので、その間、都心部の商業地地価はかなり上昇しており、通常であれば相当額のキャピタルゲインが乗っているはずです。

日経新聞の予想は、売上高はほぼ横ばいに置いて、経常利益・純利益については、売上高利益(損失)率の過去数年間の平均を掛けたものかと推察され、企業規模からして個別の開示情報の分析・予想値への反映などは行ってないと思います。