三菱地所(株)【8802】の掲示板 2020/11/27〜2021/08/09

「日本のビジネス一等地を買う好機」

■買い要因
・積み上がる利益を新規投資できる成長性
→今期3,500億円と最大かつ過去20年平均の2倍

・エリア集中によるIT投資の効率性
→中小型ビル分散保有の他社より優位

・国内成功モデルでの海外展開
→2021-2021年はアジアでオフィスビル竣工多数

・外国人の東京不動産への買い需要
→世界的な緩和マネーの投資先候補

■懸念点
・都心オフィス空室率の悪化
→全体的に悪化だが、丸の内は現状ほぼ変わらず

・マンションは不透明
→全体売上30%＆利益11%を占めるため注視

・IR活動が弱く、株主数は長期的に減少トレンド
(株主数：2000年86,534名→2020年49,054名と4割減)
→2019年買収防衛策撤廃＆初の自社株買いと意識変化？

■下値へのバッファ
・高い参入障壁
→丸の内物件の再調達価格は約6兆円相当
2029年以降の羽田空港アクセス線開業によるアクセス向上で価値上昇？

・簿外含み益(税考慮後)は約3兆円(時価総額2兆2,790億円)
→実質換算PBRは約0.54倍

・株価指標は割安
12/18時点 ：PER20.7倍、PBR1.26倍、配当利回り1.5%
過去20年平均：PER37.9倍、PBR2.18倍、配当利回り0.9%
(PERは外れ値除外、PBRは簿外含み益考慮無し)

■見通し
・減損等の特別損失を出す可能性
→優良物件が多いため、過去業績からみて数百億規模？
既に株価は、特損-880億発生でEPS8.6円へ急落した2010/04末の1,704円以下

・コロナ禍とは言え、過剰なオフィス不要論で売られ過ぎ？
→この10年で実質純資産は年率複利で+15.7%成長

＜BPSの10年成長率+4.3%＞
2010年852円→2020年1,295円

＜1株あたり簿外含み益(税考慮後)の10年成長率+11.4%＞
2010年725円→2020年2,124円

・保守的な会社見通しが上方修正される可能性
→営業利益はやや下期偏重

・「会社長経2030」直近3カ年は事業計画が具体的。
キャッシュ創出力から見て、2030年EPS200円目標は堅実路線。

「日本のビジネス一等地を外国人から買い戻せる好機」という見方もできる。