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ＪＡＬＣＯホールディングス(株)【6625】の掲示板 2024/02/23〜2024/03/06
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336
>>335
丁寧なお返事ありがとうございます。
会計の専門ではないので、詳しくないのをご了承下さい。
固定資産28億、負債34億の会社の株を60億で100%取得した場合(土地建物の時価は105億)、のれんは発生しない気がします！知っていれば教えて頂けると嬉しいです。
自分は不動産を買うときは、キャッシュフローがプラスで推移するかを考えるが重要だと思っています。正確には分からないですが、利回り4%、借り入れ金利1%台前半(と予想してます)であれば、キャッシュフローはプラスになる気がします。
あと、推測も入ってますが、購入後にキャッシュフローマイナスになる案件を、ここの社員さん社長さんはやらないですし、キャッシュフローマイナスになる案件に対して、銀行はお金を貸さないと、思っています。上記からプラスだろうとざっくり考えてます！
エモリ
>>333
なるほどですね。
エイコスの低い借入を引き継げたらかなり調達金利が下がりますね。（借入手数料もかからないでしょうし）
答え合わせは短信の不動産セグメントですね。
①105億円が94億円なら時価純資産以下で買えてたことになり特別利益（負のれん償却）でます。
②逆に時価純資産以下で買っていた場合、資産の部にのれんが生じます。エモリ様のおっしゃる通り表面4.2％だとしてもJALCOの投資利回りとしては過去最低水準になるにもかかわらず（決算説明資料の表面利回りによると平均7％強）、償却負担が出るので赤字物件取得になります。
期待利回りより3％（100億だとすると年間3億円）低い物件を無為に購入するわけはなく、3億円×10年分をM&Aで稼いで、結果として平均的な投資を実現しているのかと思います。
①がベストですが、②だとしても悪くないと思ってます。
（株は長期ホールド予定です。）