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ヘルスケア＆メディカル投資法人【3455】の掲示板 〜2019/07/04
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>>891
横からですが、解りやすく丁寧な説明有難うございます。甘えついでに質問させてください。一般的にREITという金融商品は事業会社が不動産という固定資産を持つことのリスクを一般投資家に広く分散し、その見返りとしての利益のほとんど全てを分配金として投資家に還元する事だと理解しています。それでは各REIT毎のリスク評価をどの様に考えますか？ 説明によればヘルスケアREITは収益見通しも、他のホテル、マンション、商業施設REITに比べて確実な様な気がしますがその利回りも一部商業不動産REITに比べて良いと思います。なぜ、相対的にリスクも低い（と思われる）REITの利回りが、
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>>891
説明ありがとうございます。
多少の見解の相違は有りますが、正々堂々と説明してくれた事へ敬意を感じます。
貴方がただのやっかみや煽りではない事はわかりました。
私の周りを見る限り、投資はその人が詳しい分野で成功している人が多いです。
私が自動車や家電の極秘開発状況や内部の経営方針なんてわかるはず無いですから
経営にも携わってってる介護系リートで投資しています。
そういう意味でのヘルスケアリートの意見を述べているに過ぎません。
今後も私の意見は変わりませんね。
scr*****
nah*****
>>885
＞株価も上場時から下がる一方で、増資、高配当
＞これに不安を感じるのは当然ではないでしょうか？
結局、あまりにも当然過ぎて説明のしようがない、というのがお答えのようですね。
＞借入金はどうやって払うのでしょう？
＞リートを希釈してしまう可能性を考えてしまうのは当然じゃないですか？
あなたのこうしたコメントを見る限り、一般の上場企業の株式とREITの違いを理解しておられないのではと思えてなりません。ためにならないという意見もありますが、このままだと不毛なやり取りが延々と繰り返されそうなので…
一般の上場企業では、増資による調達資金で新工場を建てたとしても、必ずしも利益を生むとは限らず、希釈化で1株あたりの利益が減少するおそれがありますが、REITの場合、増資による調達資金で新たな賃貸物件を取得すると、取得費用と契約賃料との関係から、かなり高い確度で利益の計算ができます。とくにH&Mは、すべての物件が長期契約の固定賃料ですから、利益予想の確度はより高いものになります。収入額は確定しており、費用の大半を占める減価償却費（取得費用を数十年分に分けて計上するもの）も確定していて、あとは借入金の利息（8割は長期固定利息）と修繕費、事務的経費くらいですから、増資発表と同時に出された業績予想・分配予想を不安視する理由はありません。
無借金経営が理想の一般企業と違い、REITは総資産に占める借入金の比率（LTV）を一定の水準に保つことをめざしています。H&MはLTVを50％程度とする運用方針を公表しており、実際に上場以来その水準をずっと維持しています（現在48.5％）。上場当時にくらべ借入金の額は大幅に増えていますが、借入金の比率はほとんど変わっていません。借入金をどうやって返済しているのか疑問をもたれているようですが、いわゆる借り換えというやつで、新たな借り入れで返済するのが基本です。そうすることにより利益を圧迫する要因が利息だけになります。
一般の上場企業は、法人税などの税金が引かれた後の純利益に20％とか30％とかの配当性向をかけて配当を出しますが、REITは利益をすべて分配金に回すことを条件に税金が免除されています。REITの高配当は、株式とは異なるREITの特性によるもので利益に連動していますから、高配当で財務内容が悪化するということは、基本的にありません。