3455 - ヘルスケア＆メディカル投資法人

いつももっと買う予定で上がっていってしまう。ここは１００万入れたかったが６０万で終わってしまった。でもそれはとても幸せない事だと思う。相場に感謝。

>>905

新投資口発行で120,100円から下がっていたが、増益増分配で少し戻ってきた。
購入物件による増益が実現できればもう少し戻るだろう。
次の分配金も取るよ。

とりあえず今期分配金増額良かったね。これから７月権利日に向かって上にいくでしょう。

>>901

いや、まあその
前半は大体同意です。
私が言いたいのは他のリートは上場時から株価を上げ、分割しているのも珍しくない。
しかしここは下落一直線、でも高齢者が多いから大丈夫。
そう言ってる部分へ意見を述べただけなんです。
ポートフォリオに関しては、それはひとつの考え方に過ぎませんね。
それを正解の様に語られるならもう意見の違いとしか言いようが無いです。
ソーシャルレンティングみたいなハイリスク投資で分散してリスクを拾いにいって損して怒っている高齢者投資家もいましたからねw

追記ですが、そもそも決算とかみてらっしゃいますか？
これまでの決算みてそれでも不安なら、やっぱり銀行に預金なされたらいいと思います。
ここはある程度のリスクは覚悟してる人の集まりですから。
まず、なにが不安なのか漠然としていて具体的なものを理解できないのですよ、介護福祉全般の問題やらは述べてらっしゃいますが、それが直接この銘柄のなにとリンクしてるのか？
大事なのは『それが許容できるリスクなのかできないリスクなのか』はそれぞれ個人の資産規模にたいしてここがどの程度の割合なのかで変わってきますから。
10口保有してても1千万円の資産と1億の資産のとはわけが違いますし、100口保有してるのか1口しか保有してないのかでも変わってきますので…
燃えているのが『森全体なのか、それとも木一本なのか』自分に読解力がないんでしょうか？

>>899

なにを言いたいのかよくわからないというのが正直なとこですね…
IPOの時の価格を越えられないから投資家がみんな損をしてるから心配?
いや、IPOから参戦しても10万割ったときに山盛りナンピンかましてれば今ごろ含み益ですよね？
IPOではなく、10万割ったときのホルダーさんは含み益ですよね…
株価は業績に連動しますが(しないときもありますが)業績が株価に連動することはあり得ませんので、投資口価格が冴えないからここが大丈夫なのかというのは認識のほうが大丈夫かと…
いろいろ書いてらっしゃいますが、改正もされてない法律やら持ち出して不安なら、銀行に預金されることをお勧めします。
投資には想像もつかないようなリスクがともないますのでだから『卵はひとつの籠に盛るな』ポートフォリオという考えかたが投資初心者のハウツー本の最初に取りあげられてます。
そんないつ改正されるかわからない法律、杞憂にいちいちビビるくらいの資金を突っ込むのがそもそもの間違いで、高齢者が増えるから安心とか考えが浅い。
というなら、駅前に店を出店して『人通りを考慮しないで』その店がどうやって儲かるのか説明してください。
と言ってるのと同じです。
経済とは人の流れ。
大河に竿を刺して『ここ!ここの流れが滞ってる!』と騒ぐのと同じです。
大河はおかまい無しに流れていくのです。

　ヘルスケア＆メディカル投資法人 <3455> [東証Ｒ] が3月15日大引け後(15:00)に決算を発表。19年1月期の経常利益は前の期比3.4％増の5.4億円に伸び、19年7月期も前期比88.5％増の10.1億円に拡大を見込み、3期連続で過去最高益を更新する見通しとなった。

　同時に、前期分配金を3100円→3120円(前の期は2699円)に増額し、今期は3555円にする方針とした。

>>898

私は深い議論をするつもりも無いし、もちろん言い争うつもりもありません。
最初の私の意見、高齢者が増えるから安心でない。
言いたいのはそれだけなのです。
それを踏まえた上で意見交換とか出来ると良いのですが
もっと増資についてどうなのか？インサイダーではないのか？
そういう話がしたいです。
一方的にリートを知らないとか高齢者が増えるから大丈夫ではなくね。

>>897

投資口価格の相場は、いろいろの要素で動くから何とも言えないが、分配金をもらっていれば損はしていない人が多いんじゃないかな。
上場時は異常な人気や関係筋の買いが入るから、その高い水準で買ってる人は損もあるかも。それは人それぞれ。

いろいろ頭を使わずに、ＲＥＩＴのこと初歩的なことを勉強してから考えたらどうですか？熟知まではいりません。

>>896

では質問させてください。
ここのリートを上場時から買っている人は得た配当金をそっくり再投資していたとしても損をしていると思いますが
それでもリートだから大丈夫なのでしょうか？今後は高齢者が増えるので大丈夫なのでしょうか？
上場時だけの話ではなく近年購入した人もおそらく損をしていると思います。
それでもなぜ大丈夫なのでしょうか？
失礼ですが、リートを熟知していないからとかの理由を付けて批判してくる方の一部にステマを感じます。
大半は何もわからず高齢者を資源と考えての発言だと思いますけどね。

>>895

あなたはプライドが高いというか心がねじれているというか。
疑問に対する解決策はただ一つ、あなたがＲＥＩＴについて初歩的なことを学ぶこと。それ以外ありません。
他意はありません。あなたのために心から申し上げます。

>>891

説明ありがとうございます。
多少の見解の相違は有りますが、正々堂々と説明してくれた事へ敬意を感じます。
貴方がただのやっかみや煽りではない事はわかりました。
私の周りを見る限り、投資はその人が詳しい分野で成功している人が多いです。
私が自動車や家電の極秘開発状況や内部の経営方針なんてわかるはず無いですから
経営にも携わってってる介護系リートで投資しています。
そういう意味でのヘルスケアリートの意見を述べているに過ぎません。
今後も私の意見は変わりませんね。

>>893

リスクの低さよりも成長性を重視する人のほうが多いということかもしれません。
REITのなかでとくに人気が集中して低い利回りで取引されているのが、賃料上昇などで景気拡大の恩恵を受けやすい反面、不況時のリスクも大きいオフィス系という現状から見ると、そういうことではないかという気がします。
債券なら単純にローリスク・ローリターンになるでしょうが、株式と同じようにキャピタルゲインも狙えるREITでは、やはり、価格形成も株式と似た傾向になりやすいのではないでしょうか？

>>892

途中で送信されてしまいました。

見通しの良い（ヘルスケア）REITの利回りが他のREITの利回りより良い場合があるのでしょう？普通はLowRisk－Low Returnでしょう。
お考えをお聞かせください。

>>891

横からですが、解りやすく丁寧な説明有難うございます。甘えついでに質問させてください。一般的にREITという金融商品は事業会社が不動産という固定資産を持つことのリスクを一般投資家に広く分散し、その見返りとしての利益のほとんど全てを分配金として投資家に還元する事だと理解しています。それでは各REIT毎のリスク評価をどの様に考えますか？　説明によればヘルスケアREITは収益見通しも、他のホテル、マンション、商業施設REITに比べて確実な様な気がしますがその利回りも一部商業不動産REITに比べて良いと思います。なぜ、相対的にリスクも低い（と思われる）REITの利回りが、

>>885

＞株価も上場時から下がる一方で、増資、高配当
＞これに不安を感じるのは当然ではないでしょうか？

結局、あまりにも当然過ぎて説明のしようがない、というのがお答えのようですね。

＞借入金はどうやって払うのでしょう？
＞リートを希釈してしまう可能性を考えてしまうのは当然じゃないですか？

あなたのこうしたコメントを見る限り、一般の上場企業の株式とREITの違いを理解しておられないのではと思えてなりません。ためにならないという意見もありますが、このままだと不毛なやり取りが延々と繰り返されそうなので…

一般の上場企業では、増資による調達資金で新工場を建てたとしても、必ずしも利益を生むとは限らず、希釈化で1株あたりの利益が減少するおそれがありますが、REITの場合、増資による調達資金で新たな賃貸物件を取得すると、取得費用と契約賃料との関係から、かなり高い確度で利益の計算ができます。とくにH&Mは、すべての物件が長期契約の固定賃料ですから、利益予想の確度はより高いものになります。収入額は確定しており、費用の大半を占める減価償却費（取得費用を数十年分に分けて計上するもの）も確定していて、あとは借入金の利息（8割は長期固定利息）と修繕費、事務的経費くらいですから、増資発表と同時に出された業績予想・分配予想を不安視する理由はありません。

無借金経営が理想の一般企業と違い、REITは総資産に占める借入金の比率（LTV）を一定の水準に保つことをめざしています。H&MはLTVを50％程度とする運用方針を公表しており、実際に上場以来その水準をずっと維持しています（現在48.5％）。上場当時にくらべ借入金の額は大幅に増えていますが、借入金の比率はほとんど変わっていません。借入金をどうやって返済しているのか疑問をもたれているようですが、いわゆる借り換えというやつで、新たな借り入れで返済するのが基本です。そうすることにより利益を圧迫する要因が利息だけになります。

一般の上場企業は、法人税などの税金が引かれた後の純利益に20％とか30％とかの配当性向をかけて配当を出しますが、REITは利益をすべて分配金に回すことを条件に税金が免除されています。REITの高配当は、株式とは異なるREITの特性によるもので利益に連動していますから、高配当で財務内容が悪化するということは、基本的にありません。

>>889

今のままではREITは買わないほうほうがあなたのため。
すべてわかってないなーと思うので勉強してください。
人に教えてもらうことはあなたのためにならない。

>>888

ではどこが意味不明かを論理的に教えてください

>>885

ますます意味不明。数学が好きならもっと理論的に考えなきゃ。
ＲＥＩＴのこと一から勉強したらどうだ。

>>883

別に喧嘩をしているわけではないです。
あまりにも基本的な事で否定されて戸惑っているだけです。
100×0がなんで0になるんだ？説明してみろ！
と言われて誰もが納得する説明をできる人なんて、数３以上を教える教授ぐらいではないでしょうか？
それを踏まえてもらう前提で説明するなら
株価も上場時から下がる一方で、増資、高配当
これに不安を感じるのは当然ではないでしょうか？
まさか高齢者が増えるから安心。では無いですよね？
借入金はどうやって払うのでしょう？
リートを希釈してしまう可能性を考えてしまうのは当然じゃないですか？