インヴィンシブル投資法人【8963】の掲示板 2020/03/05〜2020/03/23

>>923

横やりをいれてすみません。
気になったので詳細を計算しました。

有利子負債の残高2591億円に対して平均借入金利は0.55%、つまり年間の支払利息は概算14億2500万円、15億円以上の営業CFがあれば自己資本比率及び利息の支払に関しては問題ありません。
また、2019年7-12月期では売却益を除いた収益として145億円ほど賃料収入があり、賃貸管理費用は46億円、その他の費用全てを合わせても半年で57億円。一般的に管理費用は収入が減ればホテルのオペレーターに支払う費用なども減るので下がりますが、費用は変わらないとしても50%の減収=72億円になっても差し引き15億は半年間で株主に分配できます。

さらに詰めると、2019年12月期決算資料によると全物件で賃料収入全体の57%を固定賃料が占められています。つまり一切物件の入れ替えをせず、変動賃料が全てゼロになっても57%は確保されているといえます。仮に変動賃料がゼロにはって43%減収=半年で82億5000万円になったとして前期並の費用で25億の分配が可能なので、最低でも年間50億は堅いです。

つまり現状の価格(時価総額1244億)であれば4%が最低ラインの堅いです銘柄だと分析ができます。

ちなみにイオンリートなどの固定賃料が100%で20年の長期賃貸契約を結んでいるリートのがさらに堅い利回り期待があるのでホテルリートに手を出せないのだと思います。ただ個人投資家ならどちらもガンガン買っていいと思います。