グローバル・ワン不動産投資法人【8958】の掲示板 〜2015/04/28

>>663

皆さん儲けられれば、みんなでハッピーなので。私はリートは複数保有してますが、ここは持ってないですし、ショートもふってませんので。単純に右肩上がりで戻るなら、良かったですね、と胸をなでおろすだけです。ただ、注意喚起はしたかった、というだけです。

説明会資料をじっくり読めば分かりますが、直近の5,200円の分配予想の内、500円は圧縮積み立て金の取り崩し（平たく言えばタコ配）なので、実力ベースは4,700円です。名古屋の物件を更に売るので、そこから失われる分配余力が400円のマイナス。フリーレントが自動的に解消される分が300円のプラス。というわけで、ここの実力ベースの分配金は4,700-400+300＝4,600円になります。ちなみに、この段階では南青山の退去は考慮してません。4,600円×2＝9,200円の年間配当に対して、29.5万円の投資口価格なら、利回りは3.12%。リート全体の加重平均は今3.6％弱です。ちなみに業界最大手2社のオフィスリートは平均2.65％。結論としては、グローバルワンは、業界トップクラスの評価は受けていないものの、平均に比べてはるかに高いバリュエーションで既に取引されているのが分かります。

南青山ですが、抜けて空室のままだと分配金は手元計算では2,500円強下がることが見込まれます。もちろん、全く空室のままということは無いでしょうが、どんなにオフィス市場が好転しても、フリーレントというのは業界慣行として少なくなることはあっても無くなることはありません。ましてや、ほぼビル全体が空室で、リートとしてその厳しい状況を完全に開示していますので、足元を見られます。私の相場観でいけば、仮にこの会社が信じているあのビルの市場賃料でテナントを全部埋め戻せると仮定すれば、相当楽観的に見積もってフリーレントは6ヶ月は最低必要でしょう。つまり、まだ1年あるから埋めれば大丈夫という楽観は通用せず、ワールドが抜けた後、物理的にすぐにテナントが翌日入居したとしても、直後の半期は2,500円強の下方修正は十分ありうるのです。楽観的に1,000円の下方修正だけで済んだとしても、（4,600円－1,000円）×2の7,200円は29.5万円で計算すると2.44％の分配金利回りで、リートで文字通りトップの評価になります。

では埋め戻せるのかという話ですが。この会社のリーシング力が弱いという愚痴コメントがありましたが、それはある意味間違いです。そもそも、グローバルワンを運用する運用会社にリーシングチームはありません。彼らがやっていることは、仲介会社にインセンティブを出して、何とかお客を連れてきてもらうように働きかけているだけで、彼ら自身がテナント見込みに直接会って頭を下げて汗を流してテナントを探しているわけではありません。アパート経営されている方もいらっしゃると思いますが、そんな皆さんと同じです。オーナーの皆さん自ら店子さんを探しに街に繰り出してませんよね。この辺が不動産会社にスポンサーされているリートとの最大の違いです。リーマン前のミニバブルのマーケットならいざ知らずですが、まだまだ東京都心にいい床の空室がある中で、この会社が他社に先駆けて良い条件でテナントを見つけられる可能性は限りなくゼロで、仮にそれができるとしたら、仲介会社に多額のインセンティブ（当然、リートの費用として出費するので分配金には悪影響）を与える結果としてしかできないのです。

機関投資家がこの銘柄から逃げ続けていることは一目瞭然です。具体的には一貫して上昇し続ける個人の持株比率（現在24.34%）が挙げられます。リートを理解されている人なら分かると思いますが、優良リートになればなるほど、投資信託を中心とした金融機関の持株比率が高く、個人の比率が一桁パーセントと低くなります。逆にいわゆるクソ株度合いが増せば増すほど、個人比率が上がり（見せ掛け上の）安さ以外では買われなくなっていきます。テナントの退去状況などを考慮すれば、リートの中で一番状況が悲惨なリートなのに、実際の評価は業界随一という現状は、いずれ解消されていきます。三菱グループなんだから、という甘い考えは通用しません。くれぐれも、見た目の数字が安く見えるからと（特にNAV）、盲目的に飛びつかないことをお勧めします。想定外に下落を続けて長期塩漬けになっても、大丈夫という財力の方が資金管理をしっかりやりながら投資したいというなら、話は別ですが。