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(株)レオパレス２１【8848】の掲示板 2020/02/29〜2020/03/17
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>>708
ダウ下落で入居率の話している場合やないけど、とりあえず事実に基づき君の認識の修正は促しておくわ。
君の指摘通り入居率は毎年ほぼ同じ動きを繰り返す。過去の入居率の推移をもとに、変動の傾向を見ると、毎年3月から4月でかなり下げる。4月から12月はジリ下げ。そして、12月から3月で大きく上げる。
問題はその上げ幅と下げ幅。印象で語っても仕方がないので、過去5年の結果を平均すると
3月→4月は、1.3ポイントの下げ
4月→12月は、0.7ポイントの下げ
12月→3月は、3.9ポイントの上げ
こういう下降・上昇を繰り返して1年に概ね2ポイントずつ伸ばしてきた。2019年3月期以降は改修による募集停止もあってイレギュラーだが、通常はこんな感じ。今年3月末83%で4月をスタートしたら、来年は85%からのスタートになるんやね。現時点では、ほぼこの通常の動きに戻っている。
goi*****
>>706
全然回答になっていません。
貴方が言う例年通りの客付けなら、83.5%をピークに12月まで赤字継続でまた次の1-3を待つという話？
入居者は毎年大きくは変わらない。来年以降は不景気になり人の異動が減るのはあると思うが、それでも百歩譲って変わらないとする。
それならば、どこかで例年以上の伸びをみせないと回復しないんですよ。
例年が4月頭をピークに下がっていき、翌4月には必ず前年4月を上回るなら、例年通りで上昇していくだろうが、普通は例年と同レベルまでしか回復しない。
なら、来年4月も83.5%ですか？ずっと赤字ですよね？
貴方は大きな勘違いをしているが、今求められてるのはベースが下がった分を取り戻す上昇。
例年12月86%から4月90%に戻して推移するのはいいが、80%から84%にもどしてもまた12月には80%に戻るのだから意味がない。
例年と客足が変わらないのだから物件増やしても例年と変わらないのなら、これから物件増やしても変わらないという話ですね？
ちなみに昨年は新築は増えていましたが、今期は殆どありません。また例年は客付けの悪い物件はほぼ強制的に家賃を減額して客付け促進をしていましたが、今年はこれも出来ません。
どこに黒字化する要素があるのですか？先月は10棟しか改修出来ていないのに？
貴方のいつかは10年後の話をしていますか？ここが1〜2年以内に最低でもサブリースでは黒字化しないと保たない話をしているのに、いつかっていつですか？