コンフォリア・レジデンシャル投資法人【3282】の掲示板

住宅系ＲＥＩＴを代表してコンフォリア・レジデンシャル投資法人を運用する
東急不動産リート・マネジメント（東急不動産ホールディングス）
常務執行役員コンフォリア運用本部長の伊澤毅洋氏に
ポートフォリオの魅力や足元の運用状況のほか、今後の戦略を聞いた。

　――コロナショックとも呼ばれる今回の金融不安についてどのように捉えていますか？　また、Ｊ－ＲＥＩＴマーケットの見方は？

　３月はリーマンショック時に経験したときと同じような感覚を受けました。３月１６日に日銀が緊急で金融政策決定会合を開催し、Ｊ－ＲＥＩＴの年間買入枠を従来の倍となる１，８００億円まで増額させたにもかかわらず、３月１９日にはＪ－ＲＥＩＴ指数が１，１００ｐｔ台まで急落し、この局面で不動産以外の要因で急落していると感じました。実際、３月２３日に米ＦＲＢが臨時ＦＯＭＣを開き、量的緩和を当面無制限とする措置を決定して以降、Ｊ－ＲＥＩＴ指数は急激に回復しました。３月のＪ－ＲＥＩＴマーケットは、新型コロナをきっかけとして、金融市場の信用リスクが改めて見直された局面だったのではないかと思っています。

　また、コロナ禍による不動産市況への影響がどのようにＪ－ＲＥＩＴマーケットに影響するかといった点は、まだ不明な点も多く、明確なことはいえません。ただ、不確実性が強まっているので、これまで以上にリスクプレミアムが上乗せされた水準で取引されているように感じます。一方で、住宅や物流セクターのような安定性の高いアセットタイプは、値持ちのよい状態が続いています。これは、収益の安定性を求める投資家のニーズが根強いことを表しており、コロナ禍の収束が見通せるまでは、こうした傾向が継続すると考えています。

　このほか、財務面においても安定性を意識しています。借入れについては、長期化・固定化を意識した運用を実現しており、直近期末時点（２０２０年１月末時点）で平均残存年数４．２年、固定金利比率９３．６％となっています。また、総資産有利子負債比率（簿価ベース）は、５０％前後を意識して安定的な運用を心掛けており、２０２０年３月末時点で４９．４％となっています。なお、一般的に住宅ＲＥＩＴは、総資産に占める有利子負債の比率が相対的に高くなる傾向があります。

【2020-06-04 モーニングスター】