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>>281

自分で仕切るってのがどの程度か分かりませんが、
企業でも1Rやディンクスタイプのマンション主体であれば、企業でも建売業者が建物何棟か保有しており、
自社の営業網で販売するのと、下の手下みたいな会社に卸します。
下の手下みたいな会社は、設立も浅く売らないと資金がショートするので薄利でもバンバン投資家に営業して売る。
それでも、どの企業とも利益が残り、手下の会社は徐々に有利な物件での販売を行えるようになり、
建売業者を目指します。
ただし、不動産の下落を受けると、家賃の変動もありますので、利回りが下がってしまい、損切りの嵐です。
投資家には設定利回り通り渡さないと買ってくれないためです。
（昔、上場廃止倒産になった企業でSグランドが捕まり、アルデプロとか何社かで不良債権をまわしてたみたいです）

不動産一室投資する人なんかは、グロスをみずに家賃保証込みでのネット利回りしか見ない人もいるかと思いますが、
何しろ入居者が入らないと利回りが発生しないので、どの企業・オーナーであっても家賃保証会社か、
賃貸営業会社（エイブルとかスーモ）とかに依頼します。
利回り低下のリスク回避のための必要経費ですね。

そこで、オーナー一棟に戻りますが、一棟での新築利回りは10％取れたら、まず買いだとかなんだとか言われますが、
今の話を逆算して個当たりのネット利回りを計算して、月次試算表を作る手順をしっかり踏めば資産運営としては、
良いかと思います（何年で元が取れるかのシュミレーションです。ただし、年数に応じて利回りは少し変動したがいいかもです）。
大規模修繕等の修繕関係はもちろん賃貸主から管理費とともに貰います。
もし、賃貸営業会社（エイブルとかスーモ）や家賃保証会社との交渉で保険をまわしてくれるのであれば、
オーナーが入居時に家財や火災保険をセットで入居者につけ、保険会社からのバックも大きいです。
（賃貸で入ると強制的に加入させられるアレな保険。実は拒否可能）
家財で4～5割（２年更新）。火災で（2～3割。額がデカイ）

実は僕も、いつか１棟マンション建てて、親や親せきを住まわせたいと考えてます。
アホな夢ですがｗ
J-REIT投資も、もちろんいいと思ってます！