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高所得な医者・証券マンまで投資に走る、日本経済の厳しい事情

現在の日本では世代に関係なく、老後資金への不安が高まっています。そのため、資産形成の選択肢として不動産投資を検討する人も増えていますが、不動産投資には高額な買い物が必要なため、失敗したときのダメージは甚大です。不動産業界で活躍する若手経営者が、厳しい現況と不動産投資のポイントを解説します。※本連載は『いつの時代も不動産投資　ゼロからの成功メソッド』（総合法令出版株式会社）より一部を抜粋・再編集したものです。

景気が悪くなっても、それを生かした「投資法」がある

一般的によく言われていることですが、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資です。株やFXなどの投資商品に比べて、知識と経験を積むことで、ある程度はリスクを把握してコントロールすることができます。

また、始めてすぐに、大きく利益が出るものではありませんが、中長期にわたり、安定した利益を生み出すことが可能です。

景気がよく、いい物件の情報が出て、低金利でローンが受けられるときに不動産を買うことはもちろんいい方法です。マーケット状況がよければ、金融機関から融資を受けやすいため、通常なら買えないような属性の方でも不動産を買うことができる場合があります。

では、マーケットが下がっているときには不動産を買わない方がいいかというと、実はそうでもないのです。景気が悪いときには、悪いときなりの買い方があります。

たとえば、景気が悪くなり、いろいろな企業が倒産し、破産する人が出てきたとします。すると、競売にかけられる物件も増え、不動産を手放さざるをえないケースが出てきます。そうなれば、売り主は一刻も早く現金が必要になります。売り急ぐため、買う側には安く物件を変えるチャンスなのです。

不動産の世界では、安いときに買い、高く売れるときに売ることで、売却益（キャピタルゲイン）を大きくすることができる可能性が大いにあります。

また、経済が安定しているときは、安定しているときなりの買い方があります。その際に買う理由は、「マーケットが安定しているから」です。

不動産投資は、特にサラリーマンが行う場合、物件を買うための資金の融資期間を20年もしくは30年と長期にわたって設定することになります。不動産市場は金融市場と連動しており、だいたい10年から、長くても15年周期でマーケットは良くなったり、悪くなったりを繰り返しています。つまりローンの返済期間を長く設定することで、マーケットのリスクヘッジがすでにできているのです。

ですから、マーケットが安定しているときに買うことで、その後の返済計画の見通しが立てやすくなるわけです。

これが、いつの時代も不動産投資を私がおすすめする大きな理由です。家賃収入に対する返済計画をしっかり立てておけば、大きく失敗することはそうそうありません。

ローンの活用で、相続税等の節税対策に
ローンを使って不動産を手に入れることにより、相続税などの税金対策になるケースがあります。特に親からまとまった財産を相続する予定の人は、早くから相続税対策の一環としてアパート経営を検討している方が多いです。

特に独身で高所得のサラリーマンの場合、控除額が少ないため、不動産を所有している間の所得税が軽減される節税効果が期待できます。また買う方の年齢によっては相続税対策にもなります。

不動産の保有が「インフレヘッジ」になる
他に不動産投資をおすすめする理由として「インフレヘッジ」が挙げられます。「インフレヘッジ」とは、インフレになったときに価値が減少しない資産に投資することで、インフレによる資産の損失を防ぐことを指します。

インフレ時は貨幣の価値が低下するため、現預金や債券で資産を保有していると、資産価値が下がってしまいます。そこで、インフレに伴い価格が上昇する貴金属や不動産などを保有することにより、資産の目減りを防ぐことができます。つまり不動産を持っておくことで、インフレに対して、円の価値の増減に対応できるわけです。

このように不動産投資には様々なメリットがあります。

稼いでいる証券マンや医者も、不動産投資を行うワケ
サラリーマンが不動産投資を考える一番の理由は経済的な自由です。年収700万円であれば、年収1000万クラスの経済力が欲しいと望む方が多いものです。とはいえ、大きな会社にいると、昇進に時間がかかり、給料がなかなか上がらないといったお悩みをよく聞きます。

証券マンであれば年収1000万～2000万円、中には5000万円を稼いでいるような方も、不動産投資をしたいと筆者のもとに相談に来られます。あるいは、年収1000万円の勤務医や、開業医で2000万～3000万円ある方なども、社会的に見たらすでに十分な収入のある高所得者でしょう。それでも、そうした方々が不動産投資を始める傾向にあります。

その理由を聞くと、証券マンは時間と体を切り売りして、いつクビになるかわからない恐怖を抱えていることから、安定収入を望む方が多いようです。リーマンショックのときに証券マンは一気に給料が下がり、税金が払えなくなり、サラリーマンであるにも関わらず、財産の差し押さえにあってしまうケースがありました。たとえば、前年度の年収が1億円を超えていたため、次の年、会社をクビになって、3000万円の納税ができなかったケースです。

また、医者の場合は、外から見たら社会的信頼も厚く、収入も高いですが、実際の仕事は意外と肉体労働であり、スポーツ選手と同様、体を壊してしまっては、仕事を続けられないため、やはり不労所得を持っておきたいという考えに至るようです。