- このスレッドは終了し、閲覧専用となっています。
- コメントの投稿、最新コメントの閲覧はこちらの最新スレッドをご利用ください。
掲示板のコメントはすべて投稿者の個人的な判断を表すものであり、
当社が投資の勧誘を目的としているものではありません。
-
-
今後の問題点としては、資産売却で益出しした分をきちんと株主に還元するのかどうかと、度重なる増資で失った投資家の信頼をどれほど回復させられるかでしょう。REITは利益の9割以上を還元です。
向こう3年で1000億円の資産売却で、簡単な計算上では、税引き後200億円くらいの売却益が出てもおかしくはないですが、「ポートフォリオの質的改善」を謳ってますから、含み損がある物件から売却する可能性があり、実際の売却益はもっと少ないかもしれません。
REITは平均利回りが3.8%とおっしゃいますが、これは格付けが高いものも含めた平均値であり、ユニゾの様にBBB+くらいの格付けしかないところでは、利回りは少なくとも5%~6%超くらい(年間配当で100~120円超)は欲しいと思います。 -
確かにリートよりこっちのほうが面白いと思うんですよね。
通期配当90円なら4.5%、リートの3.8%より高いし、向こう3年で1,000億の資産を売却したら大体300億くらいの利益が出て、税引き後でも200億、年間60~70億足すと当期利益でも100億ならper7倍(リートは26倍)、p/navでも0.3倍未満(リートは1倍くらい)、どれを取っても良い、、、 -
それができるのは
世界一入社が、難しい
日本興行銀行出身の幹部が
上にいるからです。
バカにはわからないですからwww -
867
皆様、ご指導ありがとうございます。
安い時に借金して買って、高い時に売って借金を返すのを、キャピタルサイクリングと言うんですねえ。
もしも相場観がピッタリなら、とっても素晴らしいことです!
あとは、ユニゾHDの相場観を信じるか否かですね。
Jリートの場合、大体は借金5割、自己資本5割ぐらいが一般的ですが、ユニゾHDは借金8割、自己資本2割(含み益を考慮したら7割と3割ぐらい?)なので、かなりレバレッジを利かした経営(危なっかしい経営)のように思います。
それを、身の丈を縮めて(キャピタルリサイクリングをして)、もう少し堅実な経営をするで~と言うのは、まあええことです。
よし!、もう少し安なったら、100株買い増しを考えます!(でも、ワシ貧乏なんで、買わんかもしれん…) -
貧乏神が来たから、ここも下がるね
-
不動産市場は金融市場の影響をもろに受けます。
マーケット環境が悪くなると市場に出回るアセットは安くなりますが、調達条件が悪くなり、買えないプレイヤーが増えます。
調達環境がいい時に増資などにより資金調達し、且つ含み益のある物件を高値で売却しておいて、キャッシュポジションにすることで、
マーケットが悪化した時に資金調達に困らずに不動産を割安に取得できます。
そしてマーケットが良くなれば同じことをする。
キャピタルサイクリングとはそういう意味です。 -
863
>不景気時には店舗拡大をしないのがニトリの経営方針だと?実績をご自身で調べての発言でしょうか。
よく読んで下さい。不景気時に拡大するという意味で書いています。ガイアか何かで社長が語っていました。
景気低迷の時に攻めて、好調の時に財布の紐を締める。株でもそうですよね。攻守が肝心。 -
Booking.com使っても優待使っても同じ様な料金でしたが、とてもスムーズに予約出来ましたよ。
株では含み損状態ですが出張が多いので利用続けます、家族4名義分。 -
860
収益物件を作るだけではなく、チャンス時には売るのも不動産業だと思いますが。
ニトリHDの経営方針をご存知ですか?好景気時には店舗拡大をせずにしっかり利益を貯め、不景気時に安くなった好条件の立地を買収する事を繰り返し、大きくなったそうです。
ユニゾはそれに近いことをしているのではないでしょうか?景気が上向きの時(まだ建築が高騰しきっていない時)は増資を繰り返してでも早く拡大していき、天井が見えたらしっかり足元固めをする。もし、ユニゾが増資をせずに会社の収益だけでホテル戦争に臨んでいたらここまで急速に拡大出来たでしょうか?
自己資本比率を上げたり、借入れを減らすのに改めて増資をするという手段もあったかと思いますが、それをやらないのは、ある程度ユニゾが攻守のバランスを取れる状態になったからでは?
まだこの業種が完全に飽和化しているとは思いませんが、高く売れる時や、チャンス案件を取得する為の資金捻出でフレキシブルに売却をしていく手段は、攻め一辺倒の会社より強いと思います。 -
859
少し前に100株ホルダーになりました。
優待目的でテキトーに買ったので、新しい中計が発表されてたことも知りませんでした。
…で、新しい中計を見ると、これから資産(事業用不動産)を売って、財務改善するねんと言うてはるから、まあええこっちゃ(増資で事業拡大するよりも安心感がある)と思いました。
ところで、この会社はほんまに不動産含み益が2000億円もあるんですか?(会社が言うてるから間違いないと思うけど…)
土地の公示価格とかを算定根拠にしてるんでしょうか?
それとも、DCFかなんかで試算したもんでしょうか?
ワシ、Jリートも保有しているんですが(導管性があって配当が高いから)、ひょっとしてこの会社のほうが面白いんでしょうか?
もうちょっと株価が下がったら、買い増ししても(他家族名義)ええでしょうか? -
これから10年がんばろう。
そもそも不動産は長期投資や⁉ -
アホが多くて笑えます。
リーマンショックの時ですら
ユニゾの資産は安泰だったように
駅前一等地はどんな時代も安泰です。
素人さん大集合ですな! -
856
資産売却による特益はまやかしに過ぎない。
不動産業における含み資産は意味を成さない。
その資産を使って収益を上げているのだから。
2000億の売却を実行しキャッシュインしたところで、その先はその金を使ってまた不動産を仕込むしかないのだから。
むしろ税金の分大きく目減りするだけだ。
そりゃ天井で打って、底で仕込めるのならそうした方がいい。
今が天井圏であることはまあその通りなのかもしれない。だが売ったあと、次底が来るのはいつになるんだ?それまでキャッシュは寝かしておくだけか?
そして来たとしてもそこが底だとハッキリ書いてあるのか?
それが出来るなら先物をやった方がいい。 -
不動産市況にもよると思いますし、数年後のことは神のみぞ知るです。
ここしばらくは物件の売却益で経常利益の落ち込みを補うでしょうから、多額の借入とセットでの増資でこれまで苦しめられてきた株主にとっては、これからが不動産の含み益の実現化での株主還元が期待できる時期になったというわけです。
ただし最大の問題点は、当社が株主利益をどれくらい尊重して利益還元するのかとか、度重なる増資で失った投資家の信頼をどれほど回復させられるのかとかで、過度な期待は禁物かもしれませんが...。下にも書きましたが、令和2年3月期の年間配当(予想)が85円なのは少なすぎるような気がします。やり方によっては、100円くらいにはできると思いますが。
また八重洲再開発がどうなるかにもよると思います。莫大な費用が掛かる再開発に取り組むことになると、増資しないとは限りません。現在1000億円近くあると思われる手元資金の使い道とか気になることはたくさんあります。 -
854
この会社のスタンスはこれでハッキリしたわけで、数年後再び、拡大路線に切り替えた時、必ず増資をしてくるに違いない。
-
私もそう思います。増資で得た資金がもう必要ないならその分自社株買いすれば筋が通ります。株主も納得するというものです。
-
NISA保有3年目になりますが一向に株価が戻りそうにありません。配当は上がるようですのでプレミア優待券を楽しみに持ち続けるしかないようです。
-
まあ確かに去年の増資はひどすぎましたね。増資した後にいろんな問題が出て状況が大きく変化したのだとは思いますが、結局増資で得た資金は手元資金としたままなんですから。当社が本当に株主の利益を考えるなら、増資で得た資金は自己株式の取得かなんかで、株主に還元すべきだと思います。
-
849
それはわかってるけど、増資するときの文句が拡大を謳っていたわけで、それなら最初っからそういう計画で発表するべきだったんじゃないか?
それに増資を終えた途端ギフト券も廃止したし。クズ的モラルな会社であることは間違いない。
読み込みエラーが発生しました
再読み込み
kas***** 2019年4月24日 10:47
>>870
丸子様。いつも私の様な素人考えの者には色々と勉強に成ります。みずほ銀行の件やこれからの賃貸ビルの取得は採算面で難しく、資金は八重洲二丁目中地区再開発に投入し、売上下がる間は資産減らした利益で食いつなぎ、八重洲の完成までつなぐ。後は自己資本比率お上げる事。ポジティブなのか下手なのか解りませんがその程度の経営姿勢だと思います。又宜しくお願い致します。