3258 - ユニゾホールディングス(株) 2018/10/18〜

>>895

取得先は非開示って、ほとんどギャグですね(笑)

東急リアルエステート（ＲＥＩＴ）からＩＲが出ていて、４月２６日付でユニゾ下北沢を取得（ユニゾからみれば売却）とのことです。一見すると、結構高く売却できたようにもみえます。いい売却ができたんでしょうか？

底値に見えるが。。。
もう少し監視します

水を差すようですが、この会社について再開発の議論をしても無駄です。だって、この会社の役員は保留床と権利床の違いもわからないと思いますよ。銀行から来た役員は宅建もおそらく持っていないと思われます・・・

>>887

kas様
ご丁寧に有り難うございます。
八重洲ビルは、当時、容積率制度はなく高さ制限31mの制度で建築されたビルですから、三越本館も同じですが、再開発事業で、200m位のタワービルに生まれ変わるには、まだまだ調整の時間が必要かもしれません。

この会社について、まじめに議論しても無駄です。要は社長以外の役員が全てバカということです。社長が交代したら、ジ・エンドです。

>>877

fut様。色々と詳しく教えて頂きありがとうございます、勉強になりました。又何か出た時は宜しくお願い致します。なかなか降りれない株主の一人より。

うーむ、しょうがないからまた買ったよ。これまで買い過ぎてお腹いっぱい。気持ちの上では配当が支えかな。

年初来安値、更新！

頑張れユニゾ上昇宜しくお願い致します。

市場に信用を失った会社は、とことん売りたたかれますね。反省すべきです。

それにしても、何でこんなに下がるかな‥‥。

>>876

どうもありがとうございました。もう少し勉強してみます。

>>877

難しい文言より、結論を素人に分かりやすく説明されたほうが良いのでは？

地権者の権利床は、所有土地建物の鑑定評価で、新築ビルの評価床として、取得しますので、取得床面積は、以前とほぼ同じだと思います。容積率1000％が、公共貢献や地域貢献で、1600％に増えた場合、600％増えた床面積(公共分除く。保留床と言います)を買わないと、所有床面積は増やせません。保留床は、あらかじめ、組合の事業代行するゼネコンなど企業が買う契約を締結し、再開発事業事業が間違いなく完了する事が行政や法から、求められてます。リスクもありますから。分かりにくて、申し訳ありません。

補償内訳(法96、91条)としては、テナント引っ越し費用、移転先テナント賃料差額(戻る場合)負担、店舗営業補償費用など広く入ります。組合の判断もあります。
総事業費用算出は、その開発区域の全域の土地鑑定総額、外堀に面してる土地は、いくら、江戸通りに面してる土地は、いくら、4メートルの土地はいくらの合計額、工事期間中の入居者賃料総額、上記の補償額総額、地権者ビルの全解体費用総額、現在建ってる中古ビルの鑑定総額、新しい建築工事費総額を全て合計したものが、総事業費用です。これを、新容積率で計算した総延床面積(例えば1600％)で割った数字が、1平米当たりの事業費になります。この単価で、自分のビルの鑑定額(土地建物)を割ると、自分の貰える延べ権利床がでます。事業費が高くなると、今よりも貰える権利床が少ないこともあるので、権利床調整が大変なんです。ビルオーナーが、借家人をいかにスムーズに出てもらうかが大事で、定期借家契約してれば、補償費用は、でませんが。産み出された保留床の売却で、賃料など各種補償費用、ビル解体費用、建築工事費、を賄います。森ビルが、麻布台でやってる再開発事業を現地で、ごらんになると、実感されると思います。粗い話で、申し訳ありません。

>>873

私も詳しくは知らないのでお教えいただきたいのですが、工事期間中の賃料相当額を組合の総事業費用から保証するということは、実質的にはデベロッパーの資金で補てんされるということでしょうか?

例えば賃料相当額の保証ではなく、工事中はデベロッパーが他の場所に仮の事業所を用意してそこで事業を継続するとか、ユニゾの様に資金がある企業については、自らの資金で食いつなぐ代わりに権利床を賃料相当額分多めに割り当ててもらうとか、その様な方法も考えられなくはないと思いますが。

>>873

私のような不動産の素人には理解が難しいかな。

事業費相当額は、鑑定評価で所有土地の一部を渡します、また工事期間中の賃料相当額(実質)は組合の総事業費用から、保障されますから、年別に売上は、立つと思います。だから第一種都市再開発事業は、お金持ちじゃない地権者も参加でき、事業費相当の土地を渡して、新しい建物を区分所有できるのです。地権者の権利調整で、とても時間がかかるので、近くの森トラストは、単独で、ホテルの複合型ビルを建ててしまいました、だから、容積率を余分には貰えませんでした。公共貢献がありませんから。

>>871

こんにちは。

八重洲再開発に関することは情報が少ないので私の単なる想像でしかないのですが、当面は権利床を取得することにしておいて、再開発完了後に保留床の一部を自己資金で取得するのではないかと思います。

そうすれば、キャピタルリサイクリングによる資金の有効活用とポートフォリオの質的改善を行いつつ、開発のリスクを抑えることができますし、増資無しでも実行可能だと思うのですが。