安田倉庫(株)【9324】の掲示板 2015/04/29〜2020/02/26

外資ファンド、日本の不動産に照準
米KKR・英大手など　低金利でなお妙味

ＪＴが売却を決めた本社ビルには不動産ファンド各社が関心を寄せる（東京都港区）
外資系ファンドが日本の不動産市場に相次ぎ参入する。英運用大手アバディーン・スタンダード・インベストメンツ（ASI）は専門部署を設立し、高齢者向け住宅などを開発する。米コールバーグ・クラビス・ロバーツ（KKR）は未公開株（PE）と組み合わせた不動産投資を狙う。超低金利の日本は利息負担を考慮した投資利回りが世界でも高く、なお妙味があるとみている。新たな投資マネーの流入で不動産相場はさらに過熱しそうだ。

自国通貨でも債務は債務
734文字

赤字国債を発行して歳出を賄うと、国のバランスシートではその分だけ債務超過額が増える。借金で手に入れたお金を使ってしまって残らないからだ。今やその額は570兆円にも上っているが、だからと言って日本の財政がすぐにも破綻するわけではない。
企業もそうだが国の財政も、資金繰り（国債の発行・消化）が可能である限り破綻したりはしない。最近よく見聞きする「現代貨幣理論（MMT）」では「自国通貨建ての債務はいくらでも可能だ」とすら言っているほどだ。
ただよく考えると、国の債務とはいえ本来は国民の債務だ。国の財政が債務超過であっても大丈夫なのは、最後は国民が納税という形でその債務を負担する、国家には国民にそれを強制する権限がある、と考えられているからだ。
しかし現実の問題として、消費税率を2%引き上げて6兆円規模の増税を図るだけでも抵抗は大きい。しかも世論では「増税分のすべてを債務の返済に充てることなどは論外だ」という意見が圧倒的多数を占めるだろう。
今後、高齢化がいっそう進むわが国では、債務超過額はさらに拡大する可能性が高い。抵抗が大きい増税や歳出削減でそれを食い止めようとしても、実現不可能だという他ない。その現実を多くの人々が自覚したとき「自国通貨建ての債務に限界はない」とか「財政の資金繰りに問題はない」と言い続けられるだろうか。
MMTは「歳出拡大の結果、自国通貨の発行が増大してもインフレにはならない」と主張する。ある意味では正しい。しかし物価とは本来、人々が自国通貨を信用できなくなったときに歯止めなく上昇するものだ。通貨に対する人々の信頼の根源が国（の財政状況）に対する信頼であることは言うまでもないだろう。
（三菱UFJリサーチ&コンサルティング　研究理事　五十嵐敬喜

>>756

五輪選手村マンション、第1期分譲の倍率2.57倍
住建・不動産 東京
2019/8/7 18:50
安田本社倉庫　港区海岸３－３　レインボーブリッジ　一望
空中権（容積率のあまり）莫大＋高輪ゲートウェイの利権

三井不動産など10社は7日、東京五輪の選手村を活用するマンション「HARUMI FLAG（ハルミ　フラッグ）」（東京・中央）の第1期分譲の供給戸数600戸に対して、2.57倍の1543組の応募があったと発表した。最も人気の高かったのは、14階建ての最上階にある販売価格が1億960万円の部屋で倍率は71倍に達した。
東京五輪の選手村を活用するマンション「HARUMI FLAG」（イメージ）
第1期の申し込みは7月26日～8月4日にあった。売り出されたのは2LDK～4LDKで、価格は5400万～2億3000万円。申込者は30代（31%）と40代（31%）が最も多く、家族数は2人（32%）が最多だった。複数の購入希望があった部屋は5日に抽選を実施。売れ残った部屋の販売は年内に始める。
ハルミフラッグの分譲の総戸数は4145戸。最寄り駅まで徒歩20分だが、平均坪単価は300万円程度で、近隣のタワーマンションに比べて安く東京湾を一望できる環境が人気だ。敷地内に商業施設や保育施設も整備され、注目度が高い。

NY金、一時6年ぶり1500ドル台　金「ひとり勝ち」の様相

2019/8/7 16:42
1184文字
［有料会員限定］　金より土地資産


国際商品市場で金先物相場が上昇している。ニューヨーク商品取引所（COMEX）では、取引の中心である12月物が日本時間7日の時間外取引で一時1トロイオンス1503.3ドルと中心限月として2013年4月以来、約6年4カ月ぶりに1500ドル台に乗せた。米中摩擦による世界経済の減速懸念から、現物資産の裏付けがある金先物には逃避的な買いが集まっている。景気動向に需要が左右されやすい銅や白金などの相場が伸び悩むなか、商品市場では「金ひとり勝ち」の様相となっている。

金買いを誘っている大きな要因の1つが米中の対立だ。トランプ米大統領が対中制裁関税「第4弾」の発動を表明して以降、投資家のリスク回避姿勢が強まっている。5日に米国が中国を「為替操作国」に指定すると、中国は「深い遺憾の意」を表明する声明を発表。両国の応酬が収まる様子はない。

米中摩擦が経済成長の足を引っ張るとの懸念や、世界各国の中銀に広がる金融緩和も、金買いを後押ししている。米長期金利が日本時間6日に一時1.67%と2年10カ月ぶりの低水準を付けるなど、世界的に金利が低下傾向にある。7日にはニュージーランド（NZ）準備銀行（中央銀行）が欧米豪などに続く形で、0.50%の大幅な追加利下げを決めた。金利の付かない金の妙味が相対的に高まっている。

米景気の先行き不透明感から、ユーロなどに対してドルがやや弱含んでいるのも、ドルの代替投資先としての金の買いを後押ししている。「秋にはイスラエルの総選挙や英国の欧州連合（EU）離脱を控え、世界経済の先が見通しにくい状況は続く」（日産証券の菊川弘之主席アナリスト）なか、年末に向けて金買いの材料は多い。

マーケット・リスク・アドバイザリーの新村直弘代表取締役は「いったんは1500ドルが壁になるだろう」と話す。心理的節目に達したことで利益確定目的の売りも出やすい。とはいえ米中関連のニュースや米国の国債入札の結果次第では、さらに上値を試す可能性はあるとみる。
野村証券の大越龍文シニアエコノミストは「1500ドルは（投資家が）様子見傾向に入る水準」と話す。11年から13年にかけて1500ドルを超えた上昇局面では「ギリシャ発の欧州の債務問題をきっかけとする流動性低下が金需要の増幅につながった」と振り返る。いまも中国の人民元安が強まって「中国からの資本流出で国際的な流動性問題に発展すれば、1500ドルを大きく超えて上昇する可能性もある」と話す。
東京商品取引所でも金先物は上昇している。7日午前の取引では中心限月の20年6月物が一時1グラム5074円と、中心限月として6年4カ月ぶりの高値を付けた。市場では、短期的には「（NY金先物で）1500ドル台で定着できるかが焦点」との声が多い。当面は下値を固めながら上値を試す展開となりそうだ。

決算はすごくいいと思います。
がんばってほしいです。

>>749

追記：平成15年10月以後土地の評価替えが行われておらず

「池袋の次は品川」
136文字
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西武ホールディングスの広瀬貢一経理部長
4月開業の大型複合ビル「ダイヤゲート池袋」の賃料が業績を押し上げている。「ターミナル全体で都内上位の利用者数だが、オフィス不足だったので需要を確実に捉えた」。プリンスホテルがある品川も「オフィス需要は旺盛」と再開発に意欲を見せていた。

この品川より　高輪ゲートウェイの再開発が最大の注目を集めている。
リニア新幹線始発駅品川にJRで1駅　安田にとって最大の含み資産

＃さ迷える　相続人：7～8年前　佐川急便の創立者の息子　年間の半分以上
　香港に居住　その時点の税制では　外国居住の相続人は　相続税無税
　問題は　相続人が　度々日本に帰国、追徴課税を含め300億円の係争
　案件となった。最高裁で国税　負け　

それより凄いのは：サンスター　東証上場時　MBO　スイスに本社移転
相続税対策　スイスも相続税あるが有名無実　相続人は　1円も払わず
相続、現在もサンスター3名の社員駐在　
アタマは使いよう

みんかぶ　買い予想中をみる

>>746

純利益＋7.9％　増　高輪ゲートウェイ等莫大な土地資産
ドンこい　インフレ

>>745

大金持ち＆土地持ち

財政黒字化 一段と遅れ　「27年度に」見通し後退 内閣府、見積もり甘く達成なお困難
1255文字
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内閣府は31日、国と地方の基礎的財政収支（PB）の黒字化が2027年度になるとの見通しをまとめた。経済の成長が想定より鈍いため、26年度と見込んだ1月の前回試算から1年ずれ、政府目標の25年度からは2年遅れる。年2回の試算は高めに見積もる成長見通しの未達が続く。成長への甘すぎる見立てが歳出改革を滞らせれば、財政再建は一段と遠のく。
31日の経済財政諮問会議で28年度までの財政見通しを報告した。試算は「成長実現」と「ベースライン」の2種類ある。27年度のPB黒字化は、日本経済が20年代前半には実質で2%、名目で3%以上の成長率となる「成長実現」のケースでのものだ。
政府は29日、20年度の名目成長率を2.0%とする政府経済見通しを公表している。これらを踏まえた試算でも、PBは25年度に2.3兆円の赤字が残る。目標とする黒字を達成するには、25年度に2.3兆円の歳出削減か増税が必要となる。
1月時点の試算では、PB黒字化が以前の見通しから1年早まり26年度になるとみていた。再び27年度に遅れるのは、19年度の名目成長率見込みが1.7%と、従来の2.4%から下振れしたためだ。将来の名目国内総生産（GDP）も減り、それに見合う形で税収が伸び悩む。

ただ、今回の試算も、前提は極めて甘い。イノベーションの進展などを反映する「全要素生産性」の伸びは現在、年0.3%程度だが、これが24年度に1.2%まで高まると想定している。5年間で0.9ポイントもの上昇はバブル崩壊前の1980年代半ばのペースだ。
今の潜在成長率（1%程度）並みで経済が成長する前提のベースラインケースは、全要素生産性が年0.8%程度の伸びで推移すると見る。アベノミクス前の12年度（1.0%）に近いが、足元では下がっており、生産性がすぐに大きく上がると見るのは難しいはずだ。
ベースラインケースでは試算した28年度までPBは赤字が続く。黒字化の見通しは立たない。
PBの黒字化は、その年の政策経費を税収と税外収入でまかない、借金に頼らないことを示す。GDPの2倍に迫る公債の利払いを考えると、PBの黒字化は財政再建の一里塚とされる。
財政再建の遅れは国債の信用に響くリスクがある。それでも日本で金利が上昇しない要因の一つは、日銀が金融緩和で金利を抑え込んでいることだ。国は利払いを抑えられ毎年の予算案での公債依存度も下がってきた。
一方で超低金利では不採算の事業が存続しやすく、生産性の向上につながる産業の新陳代謝を遅らせている面もある。
試算のたびに続く甘い見通しは歳出抑制を鈍らせる。年末につくる当初予算の伸びは抑えても、補正予算による積み増しは当たり前になった。18年度にはPB黒字化の目標を20年度から25年度に先送りした経緯もある。
今回の財政見通しはいずれも20年度以降の歳出改革は織り込んでいない。まずは20年度の予算編成で膨張する社会保障費の抑制に切り込めるかどうか。財政再建が掛け声倒れに終わるなら、将来世代がつけを払うことになりかねない。

>>742

安くない

>>739

財務省＝次は消費税２０％な

不動産 過熱の代償(1) サラリーマン大家に試練
（ルポ迫真）
住建・不動産
2019/7/23 2:00
1687文字
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実績のある依田氏にも新規融資が付かない
「申し訳ございませんが、これ以上はお貸しできません」。メインバンクの一つだった地方銀行の支店長に頭を下げられ、依田泰典（42）は途方に暮れてしまった。「信頼してもらっていると思っていたんですが……」
依田は不動産会社に勤める傍ら、東京23区を中心にマンション住戸を賃貸する「サラリーマン大家」だ。銀行融資を元手に約10年かけて23戸まで買い増してきた。自ら賃貸経営の勉強会を主宰し、この世界では名の売れた存在だが、それでも新規融資が付かない。
「不動産はしばらくお預けです」。資産規模が10億円を超える「メガ大家」の一人、玉川陽介（40）も依田と同じ憂き目にあい、2018年春から新規投資は控えている。物件価格が高くなった一方で、金利や頭金など融資条件が厳しくなり、「投資妙味が薄れている」という。
アベノミクスの未曽有の金融緩和の下で、個人の不動産投資ブームはかつてないほど過熱した。日銀の統計によると、国内銀行の「個人による貸家業」への融資はピークの16年7～9月に1兆1045億円と、第2次安倍政権が発足したころの約2倍にふくらんだ。
超低金利は、賃貸経営の経験も十分な頭金もない給与所得者が、いきなり1億円規模の投資不動産のオーナーになる道を開いた。だが、こうしたサラリーマン大家の「バブル」は足元で崩壊しつつあり、その風圧は依田や玉川ら実績のある投資家も押しのける。
「俺たちの人生、どうしてくれるんだ」。6月26日、静岡県沼津市で開かれたスルガ銀行の定時株主総会で怒りの声を上げたのは、同行が融資を通じて深く関与したずさんな投資用シェアハウス「かぼちゃの馬車」のオーナーらだ。大手メーカー勤務の中野利夫（仮名、49）の姿もあった。

「10年間必要ない」　消費税の再増税、首相重ねて否定
参院選2019 経済
2019/7/21 23:35
267文字

噓も方便

安倍晋三首相は21日夜に出演した民放番組で、消費税率を10月に8%から10%に引き上げた後、さらなる増税は今後10年間は必要ないとの考えを重ねて示した。首相は「10%までくれば、10年間必要ないと私は思っている」と発言。「このまましっかりとアベノミクスと同じ政策を進めていけば、（増税なしで）十分に可能だ」と述べた。
首相は「私が今後10年間、自民党総裁や首相を務めていくわけではない。そこまでの約束はできない」とも話した。首相は3日の日本記者クラブ主催の討論会で増税の対応について「今後10年くらいは上げる必要はない」と発言していた。

みんかぶ　

JR東日本 山手線 高輪ゲートウェイ駅建設工事 - YouTube

買い予想中

コブラなんとかは損きり早いな

中東の緊張「ドル買い」より「リスク回避の円買い」
経済部　安西明秀

2019/7/19 13:09
900文字
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月末に開かれる米連邦公開市場委員会（FOMC）での利下げ観測が再び強まり、円相場を動かしている。19日の東京外国為替市場で円は1ドル=107円50銭近辺で推移している。18日夕方と比べて25銭ほどの円高水準だ。米連邦準備理事会（FRB）高官の利下げに前向きな発言を受けて円高が進んだ。市場では米利下げ観測の強まりや中東情勢の緊張を受け、徐々に円高が進んでいくとの見方が強まっている。
「景気悪化の最初のサインが出た時点で、速やかに利下げすべきだ」。18日のニューヨーク連銀のウィリアムズ総裁の講演での発言を受け、日本時間19日未明、1ドル=107円25銭程度まで円高が進んだ。外為どっとコム総合研究所の神田卓也氏は「FRB高官の前向きな発言が続き、市場全体に米利下げの織り込みを与えた」と指摘する。利下げ観測の強まりでドル安が進んだ。
その後、ニューヨーク連銀の広報担当者が、総裁の発言は学術的なもので、7月のFOMCでの政策決定に関するものではないとコメントしたと伝わり、円安方向に動いたが、戻りは限定的だ。みずほ銀行の唐鎌大輔氏は「3歩進んで2歩下がるというように、徐々に円高が進んでいく」と話す。
シカゴ・マーカンタイル取引所（CME）が金利先物から市場の予想する利下げ確率を算出する「フェド・ウオッチ」によると、7月のFOMCでの利下げ幅が「0.50%」との予想は5割近くに高まっている。今月上旬には堅調な米雇用統計を受けて、約5%の予想だったが急速に高まった。「0.25%」を含めて市場は7月の利下げを確実視している。
地政学リスクの強まりも円高方向に働きそうだ。米トランプ大統領は18日、イランの小型無人機を撃墜したことを明らかにした。中東の緊張が高まると、過去は「有事のドル買い」となる場面も多かった。米利下げ観測の分、「リスク回避の円買い」が「有事のドル買い」を上回り、円高が進んでいる。
三菱UFJ銀行の内田稔氏は「米中貿易戦争や英国の欧州連合（EU）離脱など、世界情勢の悪化要因は多い。これらの動向次第で来週に1ドル=107円を割り込む展開がありうる」と指摘しており、円高圧力は続きそうだ。

住宅の容積率緩和廃止、人口増抑制へ　東京都中央区

2018/3/5 12:30
768文字
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東京都中央区は今夏にもマンションなどの住宅建設に対する容積率の緩和制度を廃止する。1990年代の都心空洞化で始めた住宅誘導政策を約20年ぶりに転換する。
都心回帰で区の人口は55年ぶりに15万人を突破。小学校などの整備が追いつかないため、人口流入の抑制にかじを切る。容積率緩和の廃止による採算性の低下で、都心のマンション開発に一定の影響を与えそうだ。
築地や月島など区内の8割の地域で地区計画を改定する。今夏にも開く区の都市計画審議会を経て決める。住宅の容積率を最大4割上乗せする制度を廃止する。
現行の地区計画では、例えば築地や京橋などで住宅を新築する場合、容積率の上限を一律2～4割緩和していた。基準容積率が500%の地区で一定の条件を満たせば、容積率の上限は700%まで緩和された。改定後は容積率の上限は500%のまま据え置く。
影響が大きいのは、タワーマンションなどを除く中小規模のマンションだ。容積率緩和が廃止されれば「採算性が下がり、マンションを建てにくくなる」（大手不動産会社）。数十戸程度のマンションの開発ペースは今後鈍る公算が大きい。
半面、ホテルを誘致する場合などに限り、容積率を緩める。外国人観光客の受け入れ環境整備などの政策課題に対応するため、容積率の緩和にメリハリをつける。
中央区の人口は50年代の約17万人をピークに減少を続け、90年代には約7万人まで落ち込んだ。区は容積率緩和でマンションなどの建設を後押しする人口回復策を導入。その後は増加に転じ、2017年に15万人台を回復した。
今後も20年東京五輪・パラリンピックの選手村を転用したマンション群が建設される晴海地区などで人口は増え続ける見通し。小学校など公共施設の整備が追いつかない状況になっている。区は人口を回復する当初の目的は達したとして住宅政策を転換する。