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掲示板のコメントはすべて投稿者の個人的な判断を表すものであり、
当社が投資の勧誘を目的としているものではありません。

  • 日銀のマイナス金利解除を既に織り込んでいたと思われる、割安REITが急反発ですね。

    インフラファンドも底打ちしたように見えます。

    この3か月間で、かなりインカムゲインの種株を増やすことができてよかったです♪

  • プレジデント ウーマンの3月4日にこんな記事がでてました。
    //president.jp/articles/-/79187

    定年世代には高配当株より有利こうすれば「新NISAで年40万円の不労所得」が手に入る…お金のプロが勧める「高利回りREIT」の選び方

    私も最近買い増しした ラサールロジポート投資法人 がオススメとしてあがってました。

    バーゲンハンティングですね♪

  • 20世紀のうちから一度も円に戻さずずっと米ドルで回してきた債券を、結局去年146円台で一旦日本円に戻したのですよ。
    本来なら、資産分散の意味でそのまま米ドルのままでいてもよかったんですけどね。
    まだ4分の1ほどは残っていますが、この先160円の円安に向かって行くよりは130円の円高方向に向かって行く可能性の方が高いと思っているので。
    為替差益もかなりあり、株なら高いところで売り抜けた気分。

    また円高になったら米ドルに戻そうという気ではいたんですけどね。
    このところのリートのバーゲンセールで、資金がそちらの方に回ってしまいました(笑)
    結局2月は10以上の銘柄を買いましたね。まだまだ資金はあるので、3月もバーゲンセールが続くなら阿〇になって買いまくりまっせ。

  • >>40053

    ポストFITを見据えた時に、カナディアン・ソーラーは他よりもかなり安定してると思いますよ。実際パネル大手の発電事業部の一部みたいなものですし(実際には設備を貸していますが)。

    カナディアンの系列は、国内の太陽光発電の入札でもダントツ1位だし、やはりパネルの競争力があるので売電価格の採算ラインを低く抑えられるんでしょうね。

    また太陽光発電のインフラファンドは外部成長を考慮しない場合、収益がほぼ固定されているので、インフレではデメリット、景気後退にはかなり強い。この特性だけでポートフォリオに入れる価値を感じています。

    少なくとも2035年まではFIT切れはないし、2037年には大規模な期限切れですね。それまでに、かなり売電価格の低い(パネル価格が下がって採算ラインが下がった)発電所の割合が増えているとは思いますが。

  • >>40052

    インフラ いちごは増資リスク低い分利回り低いので投資対象外としても
    何故、カナディアン?
    最近、カナディアン特に下げ酷いのに好き?
    そもそも利回り低いカナディアンどうして好き?
    格上REITも格下REITも同様の値動きするから利回り高い格下REIT好きなら
    インフラも同様にカナディアンには魅力感じないで格下2社が好きにはならないんですか?

    まあインフラ大体下げている。違いは年末、格下の2社は下げ酷いとか、かろうじて機関投資家の投資対象になりえるカナディアンは最近下げ酷いとか、細かい差はあるけどほぼどのインフラも弱い。どれも一緒となると、出力制御がほかのインフラより重いカナディアンに復活期待があるから?

  • 実はJ-REITのオフィス系はほとんど保有してないのです。
    動向はチェックはしているものの、投資妙味を感じないというのが理由です。
    分配金利回りが5%台後半とか6%ならば購入を考えます。

    分配金利回りの高めの住宅、ホテル、物流をメインに、総合系で商業施設もポートフォリオに入っているみたいな感じです。もちろんインフラファンドは、特にカナディアン好きでずっとホールドしてます。

  • インフラファンド、カナディアンとジャパン・インフラを買い増ししました。

    機会があればもう少しコツコツ増やすかもですが、インフラファンドからの分配金だけで、年間100万円以上は頂けそうです。

  • >>40047

    1.REITも色々ある。特にホテル系は別物という考えです。といっても指標買いの影響大でインデックスが下がれば個別が良かろうとも連れ安避けれない面があると思います。

    2.REITは規模的にオフィス影響大きい・・昔ほどじゃないけど。で、基本的に都心の良いところに物件持つのが規模上位上級REIT・・ということで三鬼さん
    (東京ビジネス地区5区)のデータを眺めてみるのが今後占ううえで参考になるかな。

    3.空室率は2021/10月でいったん横ばいになり、多少波打ちながら2023/6月から下がってきている。だからそろそろ買いという考えには同意。

    4.平均賃料は2000年7月で天井で下落開始。バナナカーブな感じで最近下落緩やか。横ばい?、ちょっと下がってる?・・微妙な感じで底打ったとの判断早い?

    5.で、大阪ビジネス地区(神戸と京都も含む)は中位下位リードが比較的多めに組み入れるというか地方都市も組み入れる?のでちょっと残念REITの参考になると思う。

    6.で、東京との違いは空室率の下げは2023年2月ぐらいからと早いけど24年1月空室率アップ・・下位REITの買いの判断は早い?

    7.賃料は2023/6から上がってきているが24年1月に賃料下がっている・・まあ空室率アップと賃料ダウンはまだ1か月で市況悪化との判断早いけど・・あまり強気になれない。

    8.東京は賃料も空室率もコロナ前には遠く及ばず、大阪は賃料はコロナ前に近いし空室率は頑張ってるけどちょい遠い・・・上位REITは厳しい、逆に考えると伸び率多い・・残念REITは状況はやや良い、逆に考えると伸びしろあまりない。

    9.分配金の伸び考えると上位REITを優先して買うのが有効?・・・そもそも上位REITは空室率低いか・・。

    10.REIT今買いか?・・利回り的に・・リーマンの時(2008年末)とか東京グロース年利24%超、日コマ年利21%超・・とか思い出すと利回りいくらなら買いかわからなくなる。日経平均とかハイテクな株の上昇見ると今REIT?もう少し待っても良いのではとも思う。

  • さらに検証。疑問があるとついつい追及してしまうのが僕の悪い癖(右京)

    ゴルフでパー5とか言ったりするが、パーは大丈夫なのか。ちゃんと区別できるのか。パーと違うかならどうだ。

    多分AIが判断しているのだろうが、もし大丈夫なら、AIも思ったよりもパーでんねん。
    (投稿できていれば、全部問題なしということで面白いが、さて)

  • ところで、前の書き込みは何度やってもハネられて投稿できず。
    そのうちに思い当たりましたよ。

    実は、相場格言の中に【野も山も皆一面に弱気なら、○○になりて米を買うべし】というのも入れてあり、○○の部分が引っ掛かったんじゃなかろうかと。
    そこで、この一文を消してやってみたらみごと投稿できましたという次第(笑)

    何、このコンプラ・・・. 相場格言も書き込めないとは!
    ○○と違うか。(○○の所はお好きな単語を入れて読んでくだされ)

    不適切にもほどがある。

  • このところ大特価セールのリート畑を連日買いまくっています。
    今日も2銘柄。森トラストとも初めて縁ができました。

    自分年金のポートフォリオを作って、将来的に分配金生活をしたいなら絶好の買い場ですね。
    ここらあたりで買っておいて5年以上持っていれば、負けは考えられない。まず間違いなく作物が収穫できるようになっているはず。

    実際、私のポートフォリオの中で5年以上前に買ったものは、ほとんどが価格も買い目を上回っているし、分配金も加えたらそれこそ完全にプラス。
    ただ一つミスった例は、8年前の大江戸温泉リートのIPO。買うつもりはなかったんだけど、なぜか買ってしまった。
    公募価格93000円で、案の定初値は公募割れの89200円。その後もずっと低空飛行。
    しかし、桃栗3年柿8年、ようやく借金を払い終わって果実をまるまる収穫できるようになりました。しかも、アパグループがスポンサーになって、なんだか何年か後には公募価格も上回ってきそうな勢いも出てきているし。

    <相場格言>
    人の行く裏に道あり花の山。
    麦わら帽子は冬に買え。
    天井売らず 底買わず。(天井売れず 底買えず)

  • 現状インフラファンドは小粒で機関投資家の投資対象にはならない、金利上昇時に不利というのはその通りです。が、実際には金利スワップで将来の金利上昇リスクを回避しています。

    一方で、インフラファンドの最大の特徴として、どんなに不景気になろうと収入が保証されている=分配金が下がらない、があります。
    株式でいうところの減配リスクがほぼないというのは大きな強みです。

    長期投資を考えた時、不況に強い資産クラスを入れておくのは重要な観点です。

    収益安定性という意味では、物流系や住居系ももちろん選択肢ですが、現状はインフラファンドの方が利回りが高く、割安に思えます。

    物流系はドライバー問題が控えてますが、賃料アップしやすい分、インフレには強いかもです。

    またご指摘の通り、インフラファンドはFITの残存期間問題があるので、調達価格40円/kWhの発電設備が2034年頃から終了するものが出てくるので、2030年頃にはその時の状況で投資対象の見直しやリバランスを考えなくてはいけないかなと思っています。

    もっと大きな視点では、日本円の信用リスク、世界景気の悪化、戦争などはよく考えておいて損はないと思っています。

    日本円と景気のリスクヘッジは外債、戦争はゴールドや防衛関連銘柄でしょうか。

  • 三鬼(さんきだとずっと思ってましたがみきだったんですね)さんによると
    東京ビジネス地区を眺めるとコロナ以降2023年まで見て思うに、空室率は下げ止まって正常化に伴ってオフィス回帰もあったけどそれも一巡で、コロナ前の2019年みたいな空室率2%割れは遠く6%ちょいで安定しそう?
    REITは比較的物件良いので稼働率は平均値より高いけど上位高い残念低いの差は出てきているのか。
    賃料は稼働率が多少揺れているのに関係なくなだらかに右肩下がり。下げ止まり近そうなのか雰囲気はあるけど。
    トータルで考えるとインフレコスト高分考えると投資口の下落傾向は至極当たり前な状況。

    空室率の上昇ペースは鈍化、主要ビジネスエリアの大規模オフィス需要が回復傾向と、森ビルさんが言っているので、近新大のグロワンみたいな優良物件な上位オフィスREITは強くて、残念な下位オフィスREITは苦しいという2極化が進むのかも。

    インデックスに連動性が強いREITでも賃料減ると投資口下がるから目先下位オフィスREITは利回り高くてお得に見えても分配金減のリスク分利回り高になっていると見た方がよさそう。

    下位オフィスREITに限らず下位REIT&インフラは春?のゼロ金利解除で一波乱ありそうとみてます。経済誌辺りが物件&スポンサーの質が悪いREITに対し金利上昇と空室率&賃料低下を絡めて危機感煽る記事書きまくる感じで個人が動揺すると・・。
    機関投資家や地銀が買ってくれる上位REITは個人の買いが吸収されるが、個人中心の下位REITは厳しそう?
    そういう点では同じくカナディアン以外のインフラも厳しそう?
    賃料固定のFIT頼みのインフラは金利上昇でマスコミ的にも危機感煽りやすいから。
    ゼロ金利解除ショックがあれば連れ安な感じの優良オフィス系かホテル系が買い?

  • >>40043

    >年末のインフラファンドはバーゲン価格
    時価総額(全部合わせても)小さいのでインフラは機関投資家が手を出しにくい。
    で個人主体で、NISA売り、新NISA買うための資金つくり、節税売りで年末売りまくられ・・・バーゲンに買い進める判断力は流石。
    2匹目のどじょうごとく今年も年末バーゲン売りは流石に甘いか?
    年末バーゲン売り、年初のリバウンドを1度見たら、それを利用して儲けようという人かなり出てくるから。

    で、株もREITも同様に年末バーゲン売り(ちょっと時期はインフラより前より)あったしインフラ独自ではないかも。

    インフラは利回りトップのJIFとか落ちてないけど、REITは年末バーゲン、新春新NISA買い祭り、買い疲れ?失速・・行ってこいまでまだ少しなところまで下落。
    REITに比べてインフラの割高な感じが目立つので、REIT買い、インフラ売りが有効?

    株価指数ヒストリカルグラフ -東証REIT商業・物流等指数- 週足チャート(3年とか)(比較的長期契約なので長期安定なグループ)でも21年秋からウナギ下がりで反発の機運さえないので類似のインフラも長期では弱気?
    FIT残年数少なくなっていき、メガソーラー新規開発自体減り、建設年が最近になるほど売電条件がだんだん悪くなって結局、毎年な公募で新規組み入れ物件増えるほど物件の質が下がるみたいなインフラに未来はあるのか?

    基本REITは株みたいに新商品ヒットとか新技術開発とかないので株以上にインデックスに流されやすい。なので割合大きいオフィス系下がれば物流や住宅系も下がる・・オフィス需要へ注目すべきは同意。テレワークはこれ以上割合増える感は無いけど定着した感がありオフィスは復活は無いけど織り込んで安定?

  • >>40040

    一応、金利とREIT指数の関連性は、機関投資家などはきっちり計算して売買してると思いますよ。あくまで理論値なので、需給次第で価格は上下にぶれますが、中長期的にはそこそこ収束していくはずです。

    ですが、外国人投資家は、米国債で4%の利回りが得られるし、日本株も好調なのでわざわざ利回り4%以下のREITを買う理由が全くありません。米国利下げ開始になれば、魅力がますと思いますが、まだ先でしょうね。

    とはいえ、少なくとも年末のインフラファンドはバーゲン価格だったと思っています。

    日本のオフィス需給は予測が難しいですが、米国は悲惨な状況で、今年や来年はさらに悪化です。

    私の兄弟が大手IT勤務jなのですが、リモートワークなので昨年は1回しか出社してないそうです。

    昨年12月のニュース
    東京都が19日発表した都内企業(従業員30人以上)の11月のテレワーク実施状況によると、実施率は41.4%だった。10月の前回調査から2.7ポイント低下し、5月の新型コロナウイルスの感染症法上の5類移行後で最低となった。

  • >>40041

    私はNISA口座を作ったのは去年12月で、新NISAについてはここに書き込んだ通りですが、実は12月27日に旧NISA分も同じようにインフラファンドで埋めました。
    私も何のためらいもなかったです(笑)

    リーマンショック前の2000年代には、海外の投資信託を結構買っていて、インド関連も3銘柄持っています。
    途中、基準価格が半分ほどになってしまった時期もありましたが、放置しておいたらプラスになってくれました。
    一番パフォーマンスがいいものは、分配金込みで2倍以上になっているみたいです。
    今後もこのままずっとホールドのままですが、人口ピラミッドの構成比からいっても、確かにインドはこの先有望に思えますね。

  • 私は年末12月28日にインフラファンドを買い込みました。なんのためらいもなかったです。

    旧NISA枠も残っていたので、そっちはインド株ETFを購入。新NISAは無期限なのでつみたて枠はインド株を軸にしてます。20年放置しておけばおそらく10倍くらいには増えてるんじゃないかと思います。

  • >>40039

    将来の金利上昇を先に織り込んでいる?
    東証REIT指数は下がっているので、金利上昇の悪材料を織り込みつつあるという理屈も納得なんですが、どこまで織り込んだのか。
    まあ、今年は始まったばかりなんで底堅い推移は後半からとかなんでしょうか?
    新NISA買い一巡で下落気味。TOPIXは弱いながらも上向きな感じなので地合いに押されてではない感じですし。
    インヴィンシブルもさっぱり。利回りだけTOPだから新NISAでデビューな人の買いが一巡すると買いが続かないのか。なんとなくインバウンドも新味がなくなってきて新春相場過ぎるとなんとなく強気な気分が薄れてきたのも大きいのか。
    アメリカ利下げ、日本マイナス金利終了な方向性でインバウンド期待のホテル買いにくいのもなんとなくわかる。
    むしろ、逆張りでオフィス系が有利なのかも。データセンタ需要でリモートワーク影響が薄まるかもだし。
    まあこの環境だと金利影響大きい利回り銘柄なREITインフラは良くないのかも。
    と言っても株も全般高い気もするし。

  • REIT、インフラファンドに関しては、将来の金利上昇を先に織り込んでいるので、今年はやや底堅い推移を予測しております。

    ホテル、物流、住居、インフラ系で分配金利回りが高い銘柄を押し目買いする感じで、ジワジワポートフィリオを拡大しております。

  • >>40037

    REITは新NISAも始まり指数買いが増えていくのではと思っています。
    確定拠出年金と投信とかインデックスな買い方する向きが増えていく感じで。
    で、残念なINVも、まあまあ誠実なJHRも同様に買われる感じなのかなと。
    だったらINVも単純に利回りだけ考えてNISAで買っても良いかなという考えです。
    日コマアドレジ時代のような2極化は無いかなと。

    REIT指数を意識した売買には同意です。インデックス影響が大きいとみてます。もしかしたら株よりも大。

    目先的にはダブルトップ形成しつつあるのを警戒しています。REIT指数1800割ってきたらネックライン割れですし、結構瀬戸際?
    中期で見ても21年夏からだら下がり(これって何故?)でREITこのまま持ってても良いのかちょっと悩み中です。昔と比べてREIT増えて過当競争で長期的にどうなんでしょ。

    黎明期は株より値動き激しくてREITたくさん買ってたのですがリーマンあたりで減らしたのですが、まだ放置して(資産として)持っているので、どうしようかと。
    春のゼロ金利解除予想の影響とか心配だし。分配金目当てで放置してたんですがこのままで良いものかと思案中です。

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