独断偏見投資日誌の掲示板

>>1711

バイト時給も押し上げ

オフィスビル仲介大手の三鬼商事によると、札幌市では、７月の市中心部のオフィス賃料（３．３平方メートルあたり）が９０１８円となり、１５年４カ月ぶりに９０００円台にのった。
空室率（新築・既存の平均）は２．３５％と、２０１７年６月以降２％台で推移している。

福岡市のオフィスの逼迫ぶりも東京都心並みとなっている。
市中心部の空室率は１．８２％で、東京都心５区の空室率（１．７１％）とほぼ同水準だ。
賃料も１万２９４円となり、２５カ月連続で上昇している。

主要地方都市のオフィス需要を押し上げている一因が、コールセンターの進出だ。
電子商取引の普及で顧客からの問い合わせに対応するニーズなどの拡大が背景にある。

リックテレコムの「コールセンター立地状況調査」によると、１８年７月時点で札幌市に８１拠点、那覇市に６２拠点、福岡市に４３拠点、仙台市に４１拠点が開設され、なお増加が続いている。
三大都市圏に比べ賃料や時給が低い一方、人口は多く比較的人手が確保しやすいためだ。

８月１６日の朝刊より

オフィス賃料
地方都市で上昇
札幌・福岡などコールセンター増加

コールセンター需要が地方都市のオフィス賃料やアルバイト時給の上昇をけん引している。
札幌市や福岡市などで拠点開設が相次ぎ、オフィスビルやスタッフの需要が増大。
両都市圏ではオペレーターのバイト時給は過去最高水準となった。
地方自治体の誘致支援策も進出を後押ししており、オフィス市況や給与相場を押し上げる状況が続きそうだ。

設備投資および人材投資に積極的に取り組んでいる企業を支援するための指数連動型上場投資信託受益権（ETF）：１２億円（08/15）

２０１６年（４月～１２月）分
　２１８４億円
２０１７年分
　２９６４億円
２０１８年分
　２９４０億円
２０１９年分
　１月：２２８億円
　２月：２２８億円
　３月：２４０億円
　４月：２４０億円
　５月：２２８億円
　１２億円（06/03）１２億円（06/04）１２億円（06/05）
　１２億円（06/06）１２億円（06/07）１２億円（06/10）
　１２億円（06/11）１２億円（06/12）１２億円（06/13）
　１２億円（06/14）１２億円（06/17）１２億円（06/18）
　１２億円（06/19）１２億円（06/20）１２億円（06/21）
　１２億円（06/24）１２億円（06/25）１２億円（06/26）
　１２億円（06/27）１２億円（06/28）
　１２億円（07/01）１２億円（07/02）１２億円（07/03）
　１２億円（07/04）１２億円（07/05）１２億円（07/08）
　１２億円（07/09）１２億円（07/10）１２億円（07/11）
　１２億円（07/12）１２億円（07/16）１２億円（07/17）
　１２億円（07/18）１２億円（07/19）１２億円（07/22）
　１２億円（07/23）１２億円（07/24）１２億円（07/25）
　１２億円（07/26）１２億円（07/29）１２億円（07/30）
　１２億円（07/31）
　１２億円（08/01）１２億円（08/02）１２億円（08/05）
　１２億円（08/06）１２億円（08/07）１２億円（08/08）
　１２億円（08/09）１２億円（08/13）１２億円（08/14）

計９８７６億円

指数連動型上場投資信託受益権（ETF）：７０７億円（08/15)

２０１０年分：２８４億円
２０１１年分：８００３億円
２０１２年分：６３９７億円
２０１３年分：１０９５３億円
２０１４年分：１２８４５億円
２０１５年分：３０３３２億円
２０１６年分：４３８２０億円
２０１７年分：５５３３０億円
２０１８年分
　１月：４４１０億円
　２月：５８４８億円
　３月：８０８１億円
　４月：２１４２億円
　５月：５７６０億円
　６月：７０３０億円
　７月：１４１０億円
　８月：１４０６億円
　９月：４２１８億円
　１０月：８４３６億円
　１１月：４９２１億円
　１２月：７７３３億円
２０１９年分
　７０４億円（01/04）７０４億円（01/10）７０４億円（01/16）
　７０４億円（01/29）
　７０４億円（02/07）７０４億円（02/08）７０４億円（02/15）
　７０２億円（03/05）７０２億円（03/07）７０２億円（03/08）
　７０２億円（03/13）７０２億円（03/25）７０２億円（03/27）
　７０２億円（03/28）
　７０５億円（04/09）７０５億円（04/10）７０５億円（04/11）
　７０５億円（04/26）
　７０７億円（05/08）７０７億円（05/09）７０７億円（05/14）
　７０７億円（05/16）７０７億円（05/21）７０７億円（05/23）
　７０７億円（05/24）７０７億円（05/29）７０７億円（05/30）
　７０７億円（05/31）
　７０５億円（06/03）７０５億円（06/04）７０５億円（06/13）
　７０４億円（07/03）７０４億円（07/08）７０４億円（07/10）
　７０４億円（07/16）７０４億円（07/18）７０４億円（07/26）
　７０４億円（07/31）
　７０７億円（08/02）７０７億円（08/05）７０７億円（08/06)
　７０７億円（08/13)

計２６兆３７８億円

フロンティア不動産投資法人（８９６４）

国内不動産の取得に関するお知らせ（東証開示情報参照）
＜池袋グローブ（共有持分 50％）：追加取得＞
　取得予定価格：１０５億円
　取得先：三井不動産
　取得資金：新投資口発行による手取金の一部及び借入金（予定）
新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ（東証開示情報参照）
　一般募集投資口数：21,900 口
　共同主幹事会社：ＳＭＢＣ日興証券、大和証券及び野村證券
　オーバーアロットメントによる売出投資口数：1,100 口
　売出人：ＳＭＢＣ日興証券
２０１９年６月期決算（分配金９７９０円）
２０１９年１２月期の運用状況の予想（分配金１０５２０円）
２０２０年６月期の運用状況の予想（分配金１０５８０円）
分配金支払開始予定日：2019 年9 月10 日

同時発表の補足資料も参照のこと

さくら総合リート投資法人（３４７３）

２０１９年６月期決算（分配金２６６０円）
２０１９年１２月期の運用状況の予想（分配金２４２７円）
分配金支払開始予定日：2019年9月17日

タカラレーベン不動産投資法人（３４９２）

国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ（東証開示情報参照）
　物件名称：ラグゼナ平和台、ラグゼナ勝どき、アリエッタホテル名古屋、Almost Blue、家電住まいる館 YAMADA 松山問屋町店、家電住まいる館 YAMADA 神戸垂水店（底地）
　取得予定価格合計：２２３億３０００万円
　取得先：タカラレーベン（ラグゼナ平和台、ラグゼナ勝どき、アリエッタホテル名古屋）、合同会社アイランドシップ2号（Almost Blue、家電住まいる館YAMADA松山問屋町店、家電住まいる館YAMADA神戸垂水店）
　取得資金：新投資口の発行による手取金、借入金、TTS 南青山ビルの譲渡代金の一部及び自己資金
新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ（東証開示情報参照）
　一般募集投資口数：117,000口
　発行価格（募集価格）：未定（予想分配金4,600円を控除した金額に基づいて算出）
　共同主幹事会社：ＳＭＢＣ日興証券及びみずほ証券
　オーバーアロットメントによる売出投資口数：5,850口
　売出人：ＳＭＢＣ日興証券
２０２０年２月期の運用状況の予想の修正（分配金３４９４円＋利益超過分６円＝３５００円→分配金３５９６円＋利益超過分４円＝３６００円）
２０２０年８月期の運用状況の予想の修正（分配金３０９６円＋利益超過分４円＝３１００円）

同時発表の補足資料も参照のこと

MCUBS MidCity投資法人（３２２７）

２０１９年６月期決算（分配金２７５１円）
２０１９年１２月期の運用状況の予想（分配金１９５５円）
２０２０年６月期の運用状況の予想（分配金１９８０円）
分配金支払開始予定日：2019年９月18日

日本ビルファンド投資法人（８９５１）

２０１９年６月期決算（分配金１０５６０円）
２０１９年１２月期の運用状況の予想（分配金１０９５０円）
２０２０年６月期の運用状況の予想（分配金１０７００円）
分配金支払開始予定日：2019 年９月 13 日

雑感
上げ４２銘柄、変わらず１銘柄、下げ２０銘柄
出来高５桁７銘柄、４桁銘柄４５銘柄、３桁銘柄１１銘柄
指数、1343、1345ともに上昇
出来高は、1343が２０万１千口台、1345が４万４千口台

日銀買い入れ（７０７億円＋設備投資および人材投資に積極的に取り組んでいる企業を支援するためのETF１２億円）
指数は、わずかなマイナス（寄り底）で始まり、上昇して、
高値引け（プラス引け、陽線）

売買高３３０２８７口
売買代金５３４億１５００万円

2019/08/15

今日の東証REITオフィス指数
始値　　2105.65(09:00)
高値　　2126.98(15:00)
安値　　2105.65(09:00)
終値　　2126.98(15:00)
前日比　 +21.27(+1.01％)

今日の東証REIT住宅指数
始値　　3118.73(09:00)
高値　　3142.59(14:40)
安値　　3118.73(09:00)
終値　　3142.40(15:00)
前日比　 +18.28(+0.59％)

今日の東証REIT商業・物流等指数
始値　　2351.63(09:00)
高値　　2368.30(14:58)
安値　　2351.63(09:00)
終値　　2368.06(15:00)
前日比　 +13.29(+0.56％)

今日の東証株価指数（不動産業）
始値　　1328.89(09:00)
高値　　1338.74(11:07)
安値　　1326.53(09:33)
終値　　1336.44(15:00)
前日比　 -14.72(-1.09％)

2019/08/15

今日の価格推移　No.1343
始値　　2,163
高値　　2,187
安値　　2,163
終値　　2,187
前日比　　+16

出来高　　201,200
売買代金　438,124（千円）

今日の価格推移　No.1345
始値　　2,054
高値　　2,075
安値　　2,054
終値　　2,075
前日比　　+13

出来高　　44,800
売買代金　92,632（千円）

今日の指数
始値　　2037.42(09:00)
高値　　2054.97(15:00)
安値　　2037.42(09:00)
終値　　2054.97(15:00)
前日比　 +16.05(+0.79％)

全REIT平均予想利回り（前日比）3.66%(-0.03)
全REIT時価総額合計（前日比）15,479,468百万円(+120,008百万円)

>>1699

バンクオブアメリカ・メリルリンチのチーフ金利ストラテジスト、大崎秀一氏は、米長短金利逆転の主要因は、景気後退懸念よりもマネーフローだと指摘。
「長期金利がマイナス圏に沈む日欧に対し、米国は下がったとはいえプラス圏だ。
投機的な買いやヘッジ目的の買いなどを巻き込んで長期金利が下がっているのだろう。
米国経済指標をみる限り、本格的な景気後退を警戒させるほどは悪化していない」と話す。

こうしたトレードの背景には景気後退懸念や金融緩和期待があるとみられるが、きょうの超長期債の利回り低下にも、マクロ見通しに基づくトレードというよりも金利メリットなどを見据えたマネーフローによる影響が出ている。

新発２０年債は一時前日比４．０ｂｐ低下の０．０５０％、新発３０年債も一時同５．０ｂｐ低下の０．１４５％まで水準を下げた。
いずれも２０１６年７月以来の低水準となった。

超長期金利低下の一つの要因は、金利スワップによるメリットを受ける海外勢の動きだ。
足元で３０年の円金利スワップ受け／ドル金利スワップ払いで０．８％程度のキャリーを得ることができる一方、１０年日米金利スワップでは０．６％台後半にとどまる。

野村証券シニア金利ストラテジストの中島武信氏は、こうしたトレードについて「３０年のキャリーは２００８年以来の高水準であり、当時は１％超の利下げが行われて、ようやくキャリーがマイナスになった。
今回もしばらく海外勢によるスワップ取引を背景に、日本の超長期債利回りは低く抑えられそうだ」とみている。

国債先物は反発で引け、マネーフロー主導の金利低下
2019/08/15 15:18

国債先物中心限月９月限は前営業日比１７銭高の１５４円９１銭と反発し取引を終えた。
１０年最長期国債利回り（長期金利）は同２．０ｂｐ低下のマイナス０．２４５％。
米国で２年債と１０年債の利回りが約１２年ぶりに逆転。
逆イールドは景気後退の前兆との見方からリスクオフムードが広がった。

今回の逆イールドは必ずしも景気後退を意味しないとの見方もある。
逆イールドが発生するときは、通常、金融引き締めにより短期金利が上昇、それが景気を圧迫すると考えられて長期金利の上昇が抑えられる。

しかし、今回は米国が利下げする中での逆イールドだ。
逆イールドを嫌気した株安による逆資産効果で自己実現的に景気後退が起きるリスクには警戒感が必要だが、利下げ自体は景気や株価にプラスだ。

みずほ証券（３段階・買い＞中立＞アンダーパフォーム）

いちご<8975.T>――「買い」→「中立」、９万９５００円→１１万円

中国の安邦保険集団[ANBANG.UL]は米ブラックストーン・グループ＜BX.N＞から取得した日本の不動産ポートフォリオすべてを売却する手続きに着手した。
ブラックストーンが応札する見通しという。
関係筋が明らかにした。

安邦は２０１７年、ブラックストーンが保有していたマンション資産を約２６００億円（２４億ドル）で取得。
１８年に一部資産の売却を試みたものの実現しなかった。

関係筋２人によると、安邦はブラックストーンから取得したマンション資産すべての売却を目指している。
価格はまだ設定されておらず、売却手続きは初期段階にあるという。

安邦とブラックストーンはコメントを控えた。

中国政府は公的管理下に置いている安邦の資産売却を加速している。
同社はかつて、海外資産の取得を最も積極的に進める中国企業の１つだった。

ドル円１０５円後半

米国株大幅下落

世界経済の鈍化懸念が広がる

設備投資および人材投資に積極的に取り組んでいる企業を支援するための指数連動型上場投資信託受益権（ETF）：１２億円（08/14）

２０１６年（４月～１２月）分
　２１８４億円
２０１７年分
　２９６４億円
２０１８年分
　２９４０億円
２０１９年分
　１月：２２８億円
　２月：２２８億円
　３月：２４０億円
　４月：２４０億円
　５月：２２８億円
　１２億円（06/03）１２億円（06/04）１２億円（06/05）
　１２億円（06/06）１２億円（06/07）１２億円（06/10）
　１２億円（06/11）１２億円（06/12）１２億円（06/13）
　１２億円（06/14）１２億円（06/17）１２億円（06/18）
　１２億円（06/19）１２億円（06/20）１２億円（06/21）
　１２億円（06/24）１２億円（06/25）１２億円（06/26）
　１２億円（06/27）１２億円（06/28）
　１２億円（07/01）１２億円（07/02）１２億円（07/03）
　１２億円（07/04）１２億円（07/05）１２億円（07/08）
　１２億円（07/09）１２億円（07/10）１２億円（07/11）
　１２億円（07/12）１２億円（07/16）１２億円（07/17）
　１２億円（07/18）１２億円（07/19）１２億円（07/22）
　１２億円（07/23）１２億円（07/24）１２億円（07/25）
　１２億円（07/26）１２億円（07/29）１２億円（07/30）
　１２億円（07/31）
　１２億円（08/01）１２億円（08/02）１２億円（08/05）
　１２億円（08/06）１２億円（08/07）１２億円（08/08）
　１２億円（08/09）１２億円（08/13）

計９８６４億円

雑感
上げ３６銘柄、変わらず７銘柄、下げ２０銘柄
出来高５桁７銘柄、４桁銘柄４２銘柄、３桁銘柄１４銘柄
指数、1343、1345ともに上昇
出来高は、1343が１７万９千口台、1345が２万５千口台

日銀買い入れ（設備投資および人材投資に積極的に取り組んでいる企業を支援するためのETF１２億円）
指数は、わずかなプラスで始まり、下落して、
１０時過ぎ(10:14)に、今日の安値を付けた
その後、上昇して、
１時過ぎ(13:10)に、今日の高値を付けた
その後、売りに押されて、
高値から５ポイント弱下げて引けた（プラス引け、陽線）

売買高２７２６３２口
売買代金４４２億７１００万円

日本プライムリアルティ投資法人（８９５５）

２０１９年６月期決算（分配金７３８０円）
２０１９年１２月期の運用状況の予想（分配金７４３０円）
２０２０年６月期の運用状況の予想（分配金７５００円）
分配金支払開始予定日：2019年９月10日