5280 - ヨシコン(株) 2018/11/01〜

>>175

新四季報を読んで、当面の底を叩いた印象が強い。
自分の一番の懸念材料は新建設部材の赤字でした。
来期の黒字化の目処が立てば良い。
自社株買いで吸収されない前に買い増ししようか思案中。

新四季報

上向く 住宅は期ずれのマンション１棟売却が寄与、分譲も完成在庫100戸超完売へ。開発は静岡市内の分譲宅地や工場、商業施設の引き渡し進捗。製造は原価管理徹底が寄与。営業益回復。特損和らぐ。増配。

事業用地 静岡・焼津市の工場は８月に引き渡し完了。静岡市の事業用地はテナント誘致を本格化。赤字続く製造は製品群絞り込み効き、月次損益で均衡点に近づく。

日経強含みPBRは１.０から１.１に迫る勢いです。
ヨシコンのPBRは未だ０.４０に過ぎません。これが０.５、０.６になる可能性はないのだろうか。
1年前のPBRは０.６位はありましたので、夢物語ではありません。ヨシコンは自社株買いで市場から吸収しようとしてもほとんどできない株価水準でした。

因みに
前回の自社株買い

1.2017年7月31日開催の取締役会での決議内容
300,000,000円(上限) 2017年8月1日から2018年6月30日まで
・ 取得する株式の総数　200,000株(上限) (発行済株式総数(自己株式を除く。)に対する割合2.77%)
・ 株式の取得価額の総額　300,000,000円(上限)
・ 自己株式取得の日程　2017年8月1日から2018年6月30日まで

＊平均購入単価　1,500 円

2.2017年8月1日以降に買付けた自己株式の累計
・ 買付株式数 5,900株
・ 買 付 総 額 9,187,800円

株価推移が会社予想以上だったため、ほとんど買えませんでした。

＊平均購入単価　1,557 円

今回は平均購入単価予定を１１００円としています。今は平均単価以下で買えてい流ので予算は余っている。1,100円台半ばまでは買ってくれる余地はあると考えます。

総数も総額も上限が決まっているだけで、買うとは限りません。
自社株買いによる株価底上げ効果は限定的と見ます。

>>142

情報は俯瞰的に正しく伝えたほうが良いと思います。
総務省統計局2019年日本の統計から、
静岡県人口　3,675（千人）（全国10位）（2017年推計人口）
人口減少数　▲25（千人）（全国ワースト8位）（2015-2017比較）
人口減少率　▲0.7%（全国ワースト33位）（2015-2017比較）

もともとの人口数が多いため、人口減少数は多く見えますが、
人口減少率でみると指摘は全て当たりません。
人口減少数と、人口減少率を正しく理解されたほうが良いと思います。
また、同様に高齢者割合も全国比では指摘に当たらないと思います。

静岡の人口減少は全国トップレベルです。
「2016年7月時点の静岡県の人口は約387万人で、過去15年で見ると約1.7%減少している。2040年の人口は約303万5000人で、高齢者の割合は約9.9%増加する」です。静岡県は全国と比較しても人口減少が早い県です。 社会増減数は全国第46位となっています

数年前に1株1500円で自社株買いをしていたのを憶えてる
ここの良いところは他の小型不動産株と比べて自己資本比率が高く
不景気に滅茶苦茶強い所
リーマンショック時にカタカナ不動産が倒産しまくった中で抜群の安定感でありました

10万株の自社株買い

増配はアホくさいから止めてほしい。運用したくて投資したのに配当金に税金引かれて戻ってきたら投資した意味ない。
まず収益性を上げてることに注力して欲しい

業績予想/決算速報】ヨシコン<5280>が7月31日に発表した2020年3月期第1四半期の経常損益は62百万円であった。また同日発表された業績予想によると通期の経常損益は前回予想を据え置き、4.5%増益の2,650百万円を予想している。尚、中間の経常損益は900百万円を予想している。


時価80億まで下がってる現状では予想経常利益26.5億は高いが、下振れするとしても最終17億くらいでＰＥＲ4~5倍か。
産業を誘致するようなリートを作成すればマンションも伸びていくかも

ありがとうございます。
免許だけなら数か月でとれそうですね

でも何を不動産リートとして売るのかって点でまだよくわからないですね

最初に有力だと思ったのは
①商業施設リートにしてホテルや健康ランドやショッピングモールをリートとして売るか
②住居用の賃貸マンションを中心にオフィスビルを東海道全体としてリートにするのかって点ですかね

①だと星野リゾートリートみたいなところが先行していて多少複雑なノウハウが必要な感じはしますが

②の得意そうな住宅系マンションでは、大型物件を狭いエリアにたくさん建てても集客が厳しいので、裾野が広くなってしまい静岡地盤があまり活かせそうもないので他の住宅系リートと差別化できるかという点があるので
①と②を合わせた静岡中心のリートを東海道リートとして売るのが良さそうですけど。地価が安そうなので、リートにして売るより事業者にそのまま売って利益がでますが、回転率を考えるとリートにした方が資金繰りは良くなるのと末長く収益を分散できるメリットが考えられるかと。

30分程度で質問0のしゃんしゃん総会でした。
東海道リートは来期末の上場を目指しているとのこと。ただ、まだ免許の取得調整中のようなので、来期末でいけるかは鵜呑みにはできませんね。

株主総会でヨシコン・リートの話は出なかったのでしょうか・・

あれ？まだ？

今日の株主総会は、どのような感じでしょうか？

投資有価証券が昨年に比べて40億強増えており、株主総会招集通知を見ると、匿名組合出資金40.5憶とあるのでそれがREITの子会社でしょうね。
2021年3月の会社予想はないですが、四季報には載ってくると思うので、そこが注目でしょう。

昨年作ったＲＥＩＴの会社は、まだ稼動しないのかな・・
リートの販売で爆上げする予定なんだけど

静岡市は外国人を含めた人口が増えてるようですが。

静岡の人口増加を考えたら、新築需要は確実に増えるでしょう。
人口が増えて豊かになれば新築住宅を購入しようと考えるでしょう。

古い家をリフォームしても新しい家になりません。

うちの家は鍵だけでなく、スマホで家の扉が開きます。
風呂には風呂乾燥機があるし、冊子の遮音性能は高いし、全部リード電球だし、耐震性能やら換気性能が古い家とは違います。
防音性能も室内犬を飼ってますけど、家で犬が吠えても外にはほとんど聞こえません。

自動車やパソコンが進化したように家も進化してます。古い家をちょっと直したくらいでは、新築には追いつきません

木造の法廷耐用年数は２２年なので、２２年過ぎたら新築という考えもあります。静岡あたりの新築需要は今後も増えていくと思います。
なぜなら人口が増えてるからです。

45年前の家だと和式とかですから、古い家は住めなくなってきますから。
古い家をリフォームするより、建て替えた方が安いです
古い家を売って新しい建て売りとかマンションに住み替えが楽ですね
リフォームしても壁の断熱材や防音罪などは古いままで、冊子や窓ガラスなど新しい家とは比べ物にならないですね。

なので新築は中古がいくらふえても、新築の需要は無くならないです。

ここは時価88億だけれど、流動資産と投資有価証券で合わせて300億円以上あるんですね固定負債が15億円ありますが。
決算書がリッチな会社だったので持ってます。

配当利回りが4％台と高いのは、株価が下落してしまったためで、総額3億円くらいでしょうか。16億の最終利益からすると2０～25％の配当性向。近年ずっと黒字の会社にしては控えめですね。