5280 - ヨシコン(株) 2018/11/01〜

リートについては不勉強です。

大都市の賃貸オフィスビル、商業誌施設、ホテル、有名観光都市（例えば京都）のホテル等については有望と考えます。

その一方、個人が住むマンションの将来性は疑問符が付きます。
よくある例がリゾートマンション。売れ残り物件の在庫整理で困っているところが多いでしょう。

ヨシコンが売れないを安値で売らずに、賃貸に出して、それをリート化する。
と言うことを考えているのなら心配です。

終身雇用は終焉し、生涯賃金の目処が立たなくなってきました。
大きな借金をしてまで、持ち家にするのは危険な時代になりました。

勤務地（東京、それなりの高収入）に近く、生活至便な近郊都市（静岡）なら、賃貸マンションも一定の需要があると考えます。

リートは建て主と異なる場合が普通です。実際は表裏一体も多い。
ヨシコンのリート戦略が見えていませんが、建て主にもなり得ます。
ヨシコンから見れば、両方で儲けることができると言う反面、リート出資者にとってデメリットにもなる。
リート戦略が見えない中、今はあまり期待し過ぎない方が安全と考えます。

ありがとうございます。
免許だけなら数か月でとれそうですね

でも何を不動産リートとして売るのかって点でまだよくわからないですね

最初に有力だと思ったのは
①商業施設リートにしてホテルや健康ランドやショッピングモールをリートとして売るか
②住居用の賃貸マンションを中心にオフィスビルを東海道全体としてリートにするのかって点ですかね

①だと星野リゾートリートみたいなところが先行していて多少複雑なノウハウが必要な感じはしますが

②の得意そうな住宅系マンションでは、大型物件を狭いエリアにたくさん建てても集客が厳しいので、裾野が広くなってしまい静岡地盤があまり活かせそうもないので他の住宅系リートと差別化できるかという点があるので
①と②を合わせた静岡中心のリートを東海道リートとして売るのが良さそうですけど。地価が安そうなので、リートにして売るより事業者にそのまま売って利益がでますが、回転率を考えるとリートにした方が資金繰りは良くなるのと末長く収益を分散できるメリットが考えられるかと。

30分程度で質問0のしゃんしゃん総会でした。
東海道リートは来期末の上場を目指しているとのこと。ただ、まだ免許の取得調整中のようなので、来期末でいけるかは鵜呑みにはできませんね。

株主総会でヨシコン・リートの話は出なかったのでしょうか・・

あれ？まだ？

今日の株主総会は、どのような感じでしょうか？

投資有価証券が昨年に比べて40億強増えており、株主総会招集通知を見ると、匿名組合出資金40.5憶とあるのでそれがREITの子会社でしょうね。
2021年3月の会社予想はないですが、四季報には載ってくると思うので、そこが注目でしょう。

昨年作ったＲＥＩＴの会社は、まだ稼動しないのかな・・
リートの販売で爆上げする予定なんだけど

外国人労働者を入れるのはどうでしょうか。賃貸住宅需要は増すかもしれませんが

自分の新築住宅需要については一般論を述べたものです。
今後の人口（年齢別構成）の推移、可処分所得の見通し等から、新築住宅（マンション）が伸びるとは思えません。
もちろん、一定の建て替え需要はあるでしょう。でも、減るでしょう。
住居可能な中古住宅は増える。相続者は処分に困る人が増えるでしょう。
中古住宅は値下がりする。買いやすくなれば、新築住宅を諦める人も増える。

その限られたパイの中で、業者は生き残りを賭けて、競争せざるを得ません。
自己資本比率が高く、不動産業としては比較的借入金の少ないヨシコンは相対的有利だと考えます。

静岡市は外国人を含めた人口が増えてるようですが。

今後の人口推計を見ましたら、静岡県を含め、減少傾向が続くようです。
静岡県全体では老齢化が進んでいます。例外ではありません。
静岡市単体はどうかは調べませんでした。
長期で見れば、住宅建築戸数は減ると考えるべきでしょう。
建物が古くなれば最新設備の整った家に建て替えれば良い。それができる財力があれば問題ありません。
２０年ほど前までは持ち家に住むことがサラリーマン共通の夢でした。
長期ローンを組んで家を建てた。退職金を見込んで建てた方もいるでしょう。
今は終身雇用制度が揺らぎつつある。年功序列（給与が上がる）も薄らいだ。非正規労働者が増えている。
当てにしていた会社にいられなく可能性は１０年前と比べても格段に増えているでしょう。
昔は新卒者の夢の職場であった大手銀行のリストラも進む世の中です。

新築住宅をキャッシュで買えるサラリーマン世帯は今も例外でしょう。
最新の設備には無縁でも、少々の我慢は必要かもしれないけれど、とりあえずは、手持ち資金で買える安価な中古住宅を購入し、後でおいおいリフォームすると言う無理のない選択肢もありそうです。背伸びをしない。

自分が１０年前に購入した中古住宅は全室床暖房、エアサイクル構造になっています。ビルトインガレージ（リモコン）、一階の窓は電動シャッター。
中古住宅は旧態依然とは限りません。
余分なことを書きました。

ここはヨシコンの掲示板。一般論に終始し失礼しました。
ヨシコンの株価指標、割安さ、配当傾向を見れば、買い・持続の中長期銘柄であると考えています。

静岡の人口増加を考えたら、新築需要は確実に増えるでしょう。
人口が増えて豊かになれば新築住宅を購入しようと考えるでしょう。

古い家をリフォームしても新しい家になりません。

うちの家は鍵だけでなく、スマホで家の扉が開きます。
風呂には風呂乾燥機があるし、冊子の遮音性能は高いし、全部リード電球だし、耐震性能やら換気性能が古い家とは違います。
防音性能も室内犬を飼ってますけど、家で犬が吠えても外にはほとんど聞こえません。

自動車やパソコンが進化したように家も進化してます。古い家をちょっと直したくらいでは、新築には追いつきません

木造の法廷耐用年数は２２年なので、２２年過ぎたら新築という考えもあります。静岡あたりの新築需要は今後も増えていくと思います。
なぜなら人口が増えてるからです。

日本の年齢別人口構成から、新築住宅需要は確実に減ります。新築住宅需要の長期見通しは厳しく見るべきです。

中古住宅といっても今流の機能を持った中古住宅（２０年未満）の供給は増えています。
それぞれの実家が持ち家の一人っ子同士が結婚し、その一軒をリフォームして住み続ければ、もう一軒は余る計算です。
終身雇用が薄れ、非正規雇用が増加する中、生涯賃金の計算がしにくくなってきました、大きな借入金が必要な住宅新築には返済計画が不可欠ですが、不確実性が高まってきています。
住宅を持つことは資産形成の一つと長らく考えられてきましたが、立地条件によれば、処分が難しい不良債権にもなりかねない時代に移りつつあると考えます。
古い住宅を壊し、更地渡しにすれば、費用負けの可能性もあります。その様子は別荘地に広く見られますが、いずれ一般住宅地にも広がるでしょう。

自分は、長年、賃貸マンション住んでいましたが、住居費を軽減するため、土地代＋αの価格で中古住宅（注文住宅）を購入し、オール電化、水周りの改修、外装等・・・のリホームをしました。中古住宅購入費とリホーム代を合わせれば、周囲にある建売住宅の売値と同じ程度です。しかし、敷地面積、建坪は遥かに広い。自分の選択は悪くなかったと感じています。
中古住宅の需要はある。リホーム業界には追い風が吹いていると感じます。

借家（マンション、アパート等）との比較では
自己所有故の気兼ねなさ、広さ・・などの住み心地は格段に良い。しかし、住宅購入費＋リホーム代を考えれば、一月当たりのランニングコストが下がったかどうかは別です。
自分がいなくなった時点で家の資産価値はゼロで良い。子供が事後処理に困るかもしれません。

ヨシコンはどこから見ても割安です。
配当利回りは高い。
配当率が低く、伸び代の余裕がある。業績の浮沈と関係なく、今後も増配傾向が続くでしょう。
景気は不透明感が増し、株式市場も低迷しています。
が、そんな時こそ、
高利回り、連続増配銘柄として注目される時は必ずきます。

45年前の家だと和式とかですから、古い家は住めなくなってきますから。
古い家をリフォームするより、建て替えた方が安いです
古い家を売って新しい建て売りとかマンションに住み替えが楽ですね
リフォームしても壁の断熱材や防音罪などは古いままで、冊子や窓ガラスなど新しい家とは比べ物にならないですね。

なので新築は中古がいくらふえても、新築の需要は無くならないです。

不動産関係企業の将来性については疑問符が付きつつある。
中古住宅市場は緩む。新築住宅も影響を受けると考えるのが普通。
日本の人口構成からして仕方がない
と考えます。
ヨシコンの株価指標はどこから見ても割安。自己資本比率も高い。
が、株価は将来業績を見通すものと考えれば、過大な期待は持たない方が無難と考えます。

増配は次の点から続くと考えます。
筆頭株主は創業者一族の持ち株会社。大株主は関係企業・金融が多い。
大株主に対する配慮。つまり、自分でコントトロールできる配当。増配は至上命題でしょう。
前期配当性向は１８.５％と低く、今後の見直し余地は十分にあります。
多少の減益になっても、増配は続くと見ます。過去を見てもそうなっています。

インカムゲイン中心に考えて、安いところを拾うと言う作戦は有力と考えます。

ここは時価88億だけれど、流動資産と投資有価証券で合わせて300億円以上あるんですね固定負債が15億円ありますが。
決算書がリッチな会社だったので持ってます。

配当利回りが4％台と高いのは、株価が下落してしまったためで、総額3億円くらいでしょうか。16億の最終利益からすると2０～25％の配当性向。近年ずっと黒字の会社にしては控えめですね。

この銘柄、妙にクロス取引が多いね。寄り付きで同数の成り行きの売と買が入ってることが多い。

ここに限ることではないのですが、不動産業は曲がり角に来ているのではないでしょうか。目先（繰越分がある）は読めても、その先がどうなるかは分からない。
前期が減収減益であったことを片隅に入れておく必要性はありそうです。

来期の増収、増益および増配をどう評価するか？ですね！決算説明資料の業績によって増配も検討という含みに期待ですね。今期予想は、結構固めのような気がします。連休明けに期待して下さい。

>>86

記念配当実施ではなく、普通配当増配となったのは良かった。
配当性向から未だ、伸び代があるので、今期も引き続き増配が期待できそうです。

肝心の業績ですが、前期分の繰越分があり、上期は大きく伸びそう。
その一方、通期は慎重姿勢継続のようです。