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日本ヘルスケア投資法人 - 株価チャート

169,600

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    168,700(02/18)
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    MUKU 2月17日 18:41

    「例えばアパートは高齢者ってだいたい差別を受けるんですよ。孤独死してしまうし、身寄りのない人を大家さんは嫌うのです。特に低家賃の住宅は礼金・敷金も少ないですから、孤独死となったら百万近く改修費用がかかるんですよね。そうなると全然割が合わないから、もともと高齢者を受け入れたくないという入居差別があるんですね。
    10年ちょっと前から、高齢化率が高くなるから、施設も整備しないといけないということで厚生労働省も施設整備には動いています。東京都だと「サコージュ」とよばれているんですが、サービスつき高齢者住宅とか、軽費老人ホームとか、そういう低賃金で入れるような高齢者施設を規制緩和して広げていこうとやっているんですけれど、それでも需要には全然追いついていない。」

    →つまり、普通の住居を失った入れない方が殺到してくる。
     需要は増えるが、お金のない方の低家賃の需要が増える。
     そういった状況で国から、入居者を制限しないように、家賃や住居費/住居価格を下げるような指導が入りやすい。投資家にとって夢のある、家賃アップや物件価値アップによる売却などは有り得ない?

  • 大和ハウスリート投資法人8984が公募増資を発表しています。
    当リートのようにヘルスケア施設にも投資するとしています。
    その目論見書のリスク説明に以下あります。
    「ヘルスケア施設及び保育園の運用においては、必要となるサービスの提供等には固有の運営等に関するノウハウが必要となることから、その運営は、PM 会社のみならず、オペレーターの業務遂行能力にも強く依拠することになります。
    また、かかる固有のノウハウが必要であることから、オペレーターや PM会社の代替性が限定されているため、そのリスクの程度は、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
    また、ヘルスケア施設及び保育園には間取りや付帯設備、その立地、建築基準法による用途制限等の点で他の一般的な賃貸住宅とは異なる特性を有する場合があります。そのため、将来テナントが退去した際に一般的な賃貸住宅やその他の用途への転用ができなかったり、売却をしようとした際に用途が限定されていることにより購入先が限られ処分ができないか又は想定した価格で処分することができなかったりする等の可能性があります。
    更に、ヘルスケア施設においては、高齢の入居者が多いことから、入居契約締結時における入居者の意思能力等に関するリスクは、他の類型の物件よりも大きくなる可能性があります。
    加えて、ヘルスケア施設においては、敷金及び保証金に相当する入居一時金の額が他の住居タイプの物件よりも大きくなる傾向があります。したがって、このような物件の組入比率の上昇に伴い、敷金及び保証金(又は入居一時金)に関するリスクがより大きくなる可能性があります。なお、その前提として、入居契約及び入居一時金の法的性質が必ずしも明らかではないことから、本投資法人がヘルスケア施設を取得する際に、入居契約及び(これに随伴して)入居一時金の返還債務を本投資法人が承継したものとみなされるリスクもあります。」

  • >>510

    お返事ありがとうございます。
    そんなことが本当にあるんですね。
    だから、有料老人ホームやサ高住ならまだ安心だと言われているのですね。
    アルバイトをしようと求人情報誌を見るのですが、
    介護施設で「16時から翌朝の10時までの夜勤者募集」という経営者にとっては非常にわがままな求人広告があったりします。16時間拘束で隔日勤務。もちろん非正規です。(正規でもこんな条件はごめんこうむりたい)めい一杯働いても20万円くらいのようです。深夜、高齢者の下のお世話をしたり、、、いろいろ大変なのだろうなあ、ひどい条件だなあと思ったりします。
    地方に住んでいますが、ローカル駅のすぐ近くに老人ホームが結構建っています。
    電車に乗ってくるのは、ベトナム系?(東南アジア系と思われる)の若い女性が数人乗ってきたりしますが、恐らく介護の方だと思います。外国人介護も普通になっています。

  • >>508

    後期高齢者医療制度というのをご存知でしょうか?
    医療の大半は高齢者が使う。
    このまま現役世代と一括りにしていたのでは負担のバランスが悪く、かつ将来医療が破綻してしまう心配がある。
    そこで2008年に後期高齢者医療制度が始まりました。
    それでも高齢者が使う医療費へ現役世代の負担は4割にもなります。
    にもかかわらず高齢者は猛反発しました。
    「この国は高齢者に優しくない。」「高齢者差別反対!」とね。
    そのような状況では出資者に風当たりが強くなるのは当然かもしれません。

  • >>509

    ここのリートは特養を保有していないので心配ないですが、このような事故が起こると、施設はこの先長期に渡って利用者家族へ賠償金を支払う事になり、もう利益どころでは無くなります。
    職員は可能な限り非正規にして、役員の退職金だけ用意出来ればいい。という施設になってしまいます。
    しかし当然ながら安く働く介護職員なんていない。
    そこで外国人介護の導入ですよw(あくまでも勝手な思い込みです)

  • NHK「特養ホームで男性死亡 職員が別の人の薬飲ませる 2019年2月15日 18時04分」これは故意ではなく事故のようですが、どうしても発生してしまいますね。
    設備も人も組織も医療機関のようにがっちりリスク管理などする体制にないですからね。

  • 現役世代ですが、負担はもっと増え、給付はもっと絞られるんじゃないかと不安しかないですね。高齢者への給付もいずれ削減、ないしは、実質的な制限が加えられるかもしれません。
    これまでのように国が一方的に負担を引き受けしている現状の制度は、財政破綻の恐れとともに大きな見直しへ?国がつぶれれば、現役世代も高齢者も目が覚める?
    そうなると、経営者や地主さんにも「皆さん我慢しているんだ、あなた方も協力を」となり、その具体策に注意を継続する必要があるということでしょうか。
    社会保障分野で金儲けなんて許せない、というメンタリティが日本には強いですから。

  • >>505

    ご指摘の
    >>医療や介護サービス>家賃収入
    は昔の高齢者福祉モデルですね。
    もうそこへは戻れないと思います。
    なぜなら医療介護サービスは公費で賄われていて、かつその公費を使う高齢者が今後は爆発的増えるからです。
    もう経営者は介護サービスでは儲けられません。
    そういう政策にしていかないと財政が破綻します。
    これ以上、現役世代へ負担させられない状況であり、経営者と出資者へ負担させる方が簡単でもあります。
    更に高齢者保護をしないと選挙で票は取れません。
    なぜなら有権者は高齢者が圧倒的に多いのですから。
    今後、法改正で注意すべきポイントは、高齢者の居住環境へどの様な保護政策が始まるかだと思います。
    有料老人ホームやサ高住がその責任の一旦を担う羽目になる可能性が無いとは言えませんからね。

  • >>504

    しかし、介護報酬が先細り・医療費と介護サービスの高騰(自己負担の拡大)によって、確実に支出しなければいけない介護報酬に経営者は資金を回します。
    一方、老人ホームに入っている方も、「年金>入居料だから入ったのに、年金<入居料は呑めない(支払えない)」と言われそうで入居料が上げられない(パイは増えない)のであれば、家賃の減額要請が出てくることは容易に想像ができます。

    とくに仰られているように「医療や介護サービス<家賃収入」の現状であれば、それを是正して「医療や介護サービス>家賃収入」の形へもっていきたくなるでしょうね。確かに今のところは大丈夫でしょうが。。。

  • >>501

    MUKUさんが前にご指摘されていた様にこのタイプのリートはオペレーターへの依存が強く、特に病院ともなるとその傾向は有ると思います。
    なので介護系の保有なのでしょうね。

    ネガティブな事ばかり言ってもしょうがないのでポジティブに考えるなら
    有料老人ホームとサ高住は医療や介護サービスより家賃収入によるものが多いですから今のところは大丈夫と期待していま。
    つまり現状では高齢者向けの住宅リートとも取れます。
    あくまで今のところはですけどね。

  • 「入所者殺害事件」でググると、
    奈良の介護女性殺害疑いで逮捕 「第一発見」の元施設職員
    神戸新聞-2019/02/04
    施設入所の81歳、殺人未遂容疑 入所者を消火器で殴る
    朝日新聞-2019/02/03
    居室のドアは無施錠 老人ホーム入居者殺害事件
    日刊スポーツ-2019/01/26

    すぐにヒットする。。。(慄然)
    こういうニュースを読むと、人間やはり集団生活というのはどこか無理があり、自然ではないのかも、と思ったりする。

  • 医療のほうですが、
    2月4日発売の『週刊東洋経済』は、「病院が消える」を特集していますね。
    『アンバランスな供給体制を実需に合わせて再編すれば、病院は多くても今の半分の4000病院あれば成り立つ。
    厚生労働省は地域医療体制の再編を目指す「地域医療構想」を掲げ、人口動態を基に2025年のあるべき日本の病床数を試算した。それによると13年度対比で約15万床過剰とされている。
    日本の病院経営は厳しい。医療法人は全体の約34%が赤字経営だ。自治体立病院は自治体からの繰入金を含めなければ約9割が赤字、含めても約6割が赤字である。
    社会保障費抑制の流れを受けて、医療サービスの価格(診療報酬)は伸びない。だが消費増税によって病院側のコスト負担は増えた。患者が支払う医療費には消費税がかからないが、薬剤費など病院が払うコストには消費税がかかるためだ。
    「命のために」という大義があっても、すべての病院は生き残れない。病院大淘汰の時代が迫ってきている。』
    病院をポートフォリオに組み込んでも安泰とは言いがたいようです。

  • 別にネガキャンするつもりは無いのですが、どうしても間違った考えには口を挟んでしまいたくなります。
    もう片方のヘルスケアリートは着実に根を下げ続けているのに
    何年も前から私は高齢者過多は強みではないと言っているのに
    そう思わない。が多数になります。
    これが市場で勝てる人の比率かと納得してはいますけどねw

  • >>497

    素晴らしい。
    もしMUKUさんんが医療や介護保険を独学で調べられてそこまで理解されたのならかなり頭の良い方と思います。
    ご指摘の通り、介護保険制度は3年毎の改正で、特に2015年の法改正から2025年へ向けて10年で準備をしています。
    今回の法改正の柱は2つ
    地域包括ケアの深化、推奨
    介護保険制度持続可能性の確保
    です。1つ目は出資者には興味の無い話ですが、問題は2つ目でしょう。
    今後は2025年へ向けて破綻しない様に更なる方策が迫られます。
    間違っても後期高齢者がピークを迎える2025年が出資者にとって楽しみな年ではないかと思うのですが
    皆さん信じたくは無いようです。

  • >>496

    nah*****さんのおっしゃりたいことは含蓄が深そうです。
    私なりに考えてみました。

    介護保険制度は3年毎に改定が行われていて、2018年(平成30年)はちょうど改定の年に当たっていました。
    要支援・要介護認定者が年を追うごとに増え続け、公費が負担する介護費用も年々増加する中、2018年の介護報酬の改定はマイナスになるとも予想されていました。
    しかし、マイナス改定となったのは大規模通所介護や生活援助中心の訪問介護のみで、全体としては0.54%のプラス改定になりました。
    3年前の2015年の介護報酬改定の際、全体の介護報酬が2.27%マイナスになったことで小規模通所介護事業所を中心に介護サービス事業者の廃業、倒産が続出。
    介護の現場に混乱を引き起こしたということがありました。
    今回は全体としてプラス改定となり、そのような事態の発生は回避されたと言えます。

    「2025年問題」
    1947~49年生まれの約800万人の「団塊の世代」が75歳以上となり、医療費、介護費が急増することが予想される。
    厚労省の調査によれば、2025年には介護給付額が総額21兆円程度、国民が負担する介護保険料は全国平均で8,200円ほどになると見込まれています。
    また、介護現場における人材不足は深刻化しており、このままでは、2025年には介護職員が約34万人も不足して、
    介護サービスを受けたくても受けられない「介護難民」が大量に発生するとも言われています。



    高齢者が増加すると、長期的には介護報酬の引き下げは避けられない。
    需要は増加するのだが、誰が保険制度の負担をするのか?
    日本の財政も危機的であるが、海外で財政破綻が表面化したとき、もっとも影響を受けたのが医療介護分野と言われる。
    しかも、人手不足のため、人件費などの経費の増加傾向は止まらなそう。
    介護サービス事業者にとっては事業環境は明るいとは言えない、そのようなときにどうして賃料増額を求められるだろうか?
    むしろ、減額要請が来て当然かもしれない。

  • >>495

    私もMUKUさんのご指摘のリスクが有ると思いますが、なぜか皆さんは今後は高齢者が増えるので安泰と頑なに信じていらっしゃいます。
    私が現在ヘルスケアリートを保有している理由は2018年度の法改正で今後3年は、有料老人ホームとサ高住は大丈夫だろうと期待があるからです。
    皆さんがよく指摘される2025年へ向けてどうなるかわかりませんね。
    むしろそこへ向けてヘルスケアリートはババ抜きが始まると考えています。
    そう言う意味でインフラリートと同じかもしれませんね。
    私は高齢者過多を強みではなくリスクと考えます。

  • ヘルスケアリート
    つまりは、老人ホームへの投資となるわけだが、他のリートと比べての相違点として以下挙げられよう。(以下、個人の意見)

    1)物件売却益が期待できない。(転売時に時価が急上昇することは考えにくい)
    2)賃料の引き上げが期待できない。(長期固定賃料で下がりにくいとはいえ、大洪水や大地震の際に全く賃料減額がされないとは考えられない。アップサイドが限定的である割には、ダウンサイドのリスクは大きい。)
     長期契約更新時には、反対に大幅減額を求められる可能性が大きいと思う。
    3)オペレーター(賃借人)への依存度が非常に高い。(インフラリートと同じ構造)
     ここから主に2つのリスクが派生する。
     ①賃借人の財務リスク。特に不正財務諸表に気付かないリスク。賃借人は社会福祉法人となると、上場株式会社のように監査を受けていない。
     ②事件・事故のリスク。確率が少ないとはいえ、一定の事件・事故は報道されるところである。
     →いくらモニタリングを強化しても限度がある。
    そのため、外部成長が難しく、どうしても小粒にとどまるだろう。

    また、将来、年金制度や介護保険制度の破綻・変更が不可避と語られるなかで、どこまで成長できるのか疑問符がつく。

  • >>493

    日ヘルの分配金は新年のご挨拶 お年玉なので大好き
    近所の散歩コースにある施設もオシャレで世の中の役に立っていますよ 結構好き

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