8871 - (株)ゴールドクレスト 2020/01/23〜

そもそも、長期の国債価格は急には変動しません。したがって、インフレになれば、国は支払利息はあまり変わらず、国の借金の価値が大幅に減ることになります。

誰かがインフレになったら金利で国家が破綻するとか言ってました。確かにインフレになれば、インフレ率に応じて金利は徐々に追いついていきますが、それ以前に資産や債務自体の価値がインフレ率にダイレクトに対応して減少します。つまり、インフレになれば国の債務が激減します。現政権も日銀も、まさにそれを狙っているので、インフレは必然的に起こり得ます。

>>413

ここが倒産？そんなことは云っていないし将来はだれも予測できません。
ただ職住接近を目玉に、都心中心のタワマンを核とする戦略が昨年の武蔵小杉災害やコロナ騒動によるリモート化促進で打ち砕かれつつあるのは事実です。
加えて１９年度の消費税上げ後の需要減退、不動産の２０２０年問題（首都圏世帯数の減少化）、東京五輪を目当てにしたマンション建設ラッシュと一部高額マンションに対する海外投資家からの見切売り、景気悪化よる買い控え等々、ここだけではないですがしばらくは不動産業界にとってリートの下落に象徴されるかなり厳しい時代が続くのではと懸念しています。

>>412

安全第一で保守的＝レバレッジかけない＝好景気でそれほど儲からない＝不景気でもそれほど損しない

上場時は違ったんですけどね。ＩＴバブル崩壊後の過剰債務問題処理、リーマンショックとか、危機を経るたびに保守的になったような。

有価証券投資などもほぼしてないし、きっちりキャッシュ握って不景気時に虎視眈々と仕込みを狙うって中々できない。

たしか川崎の事業用用地も一部売却とでてるし、ここ近年の好景気で都心の好立地を仕込めておらず、都心の出物を狙ってるんじゃないかと推察してます。

>>411

（訂正）正確には、ＢＳ上にのっている販売用不動産（１４２８６百万）と仕掛販売用不動産（５３９１５百万）の合計は６８２億円でした。

えーと、すみません。exaさんの「１０００億円かるく超える投下資本」云々に対し、
販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計は６８２億円、という指摘に対するご返答ではないですよね。

また、私や、ｆｓｊさんの損益分岐点がひじょーに低い。という点に対するご返答でもないので、

なんともご返事しようがありません。

仰る年間純利益のトレンド予想ですが、Ｑ１が底で営業自粛が再開されれば徐々に上向くんじゃないでしょうか。当然ですが、昨年比に比べれば良くはないでしょうね。

>>411

個人的には何故、ゴールドクレストにそんなに否定的なのかがわからない。
ここよりも危ない上場不動産屋がほとんどだと思うけどね。
ここが他の上場不動産会社よりも経営が危ないと思う理由ってなにかありますか？

>>410

そうそう（笑）売上85％減でも営業利益段階で黒字になる企業ってどの業界でもまずありえないでしょ。
1Qの引渡し物件数なんて14だからね。物件分譲の売上なんて8億円くらいしか立ってないんじこの会社、年間引き渡し60位で収益トントンなんだろう。
これって余裕でしょ。1Qでも売れた物件40くらいあるし。
減損だって営業利益率から見てマンション価格が40％位落ちないと発生しないんじゃないかな。
株価の動きはわかんないけど潰れる心配はしなくてもいい不動産屋ってだけで安心して保有できるんだよね。
できれば、社長にもう少し株主還元意識を持ってもらいたいけどね。

>>410

すみません。こちらもお言葉を返すようですが１Qの純利益は前年比ー５０億円強です。昨年度の年間純利益は７６億円ほど、四半期ごとに見ると１Q＋５０億円、２Q+１５億円、３Q＋４億円、４Q＋７億円で累積計７６億円です。
昨年度の傾向ががそのまま今期に反映するかどうかはなんともいえませんが、昨年より今期の不況が激しいとすればこの傾向無視できないと思えます。
１Q決算で配当未定としたのは景気動向を下方に見ているからでしょう。

>>408

すみません、

お言葉を返すようですが、売上８５％も落ちてすら、収支トントンって凄いと思います。普通の不動産屋なら考えられない。

あと、販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計は６７０億円くらいじゃなかったかな？　「（クレストプライムレジデンスのみで）１０００億円かるく超えている」ってことは有報みるかぎりないようです。

加えて、売れ残り物件ですが、最悪、賃貸用へ科目振り返ればいいし（＝キャッシュを生む）、実際ちょこちょこやっているんでは？　有報みると物件詳細まではないですが、行われているようです。

>>383

（続）先般の投稿内容、インフレにならない理由の一部数値を修正します。先日ネットで国の借金は現在１１００兆円（国債９００兆円、地方債２００兆円）と報じていました。このベースで金利が２％上がると年間２２兆円の金利返済が生じます。インフレ５％にでもすればどうなるか、国は破綻でしょう。ちなみに日本の年間国民所得は５００～５５０兆円ですので、２年間全員が無報酬で働かないと返せない額にまで膨らんでいます。

>>406

この会社のホームページで目下売出し中の都心タワマン３棟を調べてみました。３棟はいずれも築年９～１２年ほど、総戸数は約１５００戸ほどです。売出しからほぼ１０年以上経過しているにも拘らず売れ残りが激しいですね。
投稿にあるように値引きをしないためでしょう。しかしメンテ費用も会社負担で頑張っているようです。しかしこの方式これからも維持できるのでしょうか。
これからは数十、数百億単位の大きな費用を必要とする大規模修繕工事の時期に入ってきています。このままでは大小取り混ぜて収益を生まない、いたずらなCASHOUTが日月どんどん増えていくのではと懸念します。
いままでは他物件の収益で維持してきたのでしょうが、１Q決算を見ると売上８５．５％減、営業益９９．４％減、最終１．４億円の赤字（前期５０億円の黒字）が示すように今後はこの方式も不透明です。
万一、方針転換、大幅価格引下げに動けば入居住民とのいさかいも起こりかねません。

>>405

この会社のビジネスモデルを調べて見なよ。
ここの過去の決算見ればわかるけど営業利益率が30％程度なんだよ。
他の上場不動産屋と比較すればいいけど異常な利益率。これは、土地の仕入れを2000年代前半にしているから。
ここのビジネスモデルは過去に土地が安い時に大量に仕入れて寝かせて置いて、土地が高騰したところで高値で分譲。好財務だから安値では決して売らない。既存の分譲者に対する補填なんてしないよ。
ここの分譲物件みてみ。古いのはリーマン前から売ってる。
この会社は、こういうスタイルなんだよ。ある意味ここの社長は不動産の天才なんだよね。どうじゃなきゃこんなビジネスモデル出来ない。

>>401

土地の安値仕入れ？正直、真偽はわかりません。どこに記載されているか教えてください。
ところで土地の下落だけでなく、今しばらくは景気不透明による新築８棟の入居率の低下が懸念されます。全８棟の募集戸数がどの程度か不明ですが、おそらく２０００戸以上、投下資本も１０００億円はかるく超えていることでしょう。
直近の入居状況は不明ですが、不振の場合、促進目的で価格の大幅見直しをするのか、或いは数年間塩漬け覚悟で現状維持するのか。いずれかを選択するものと思料します。
売却促進のための価格改定（大幅引下げ）は資産の悪化を招き、さらに売却済み入居者向けの価格調整（一部代金返済等）→現金の毀損cash outもおきかねません。
他方、数年間塩漬けは建物の毀損、修理代がかさみます。これら経費は本来入居者自身が修繕積立金等で自己負担すべきものです。とりわけタワマンの補修費用は高額と聞いています。また空き部屋の治安問題等入居者のクレーム対処も出てきそうです。この方策も資産の悪化につながり、景気次第では更に入居率低下リスクを負う、こちらも思案のしどころです。

他の不動産屋の決算短信を見てご覧。
例えばタカラレーベンあたりと比べたらここのBSが比べ物にならないくらい綺麗だから。

exaさんとfsjさんのやりとりについていけないっていう汗

二人ともお詳しすぎる～

私が無知すぎるのかｗｗ

>>399

ありがとうございます。

中長期で持つつもりなんですが、まあ、まだ経験が浅いもんで汗

>>400

保有資産が地下下落で減損の可能性があるのはその通り。
でも減損は借金では無い。
BS上100 と計上しているものが50になるだけ。有利子負債は新規に借り入れしなければ増えない。つまり、減損はキャッシュアウトを伴うものでは無い。
また、この会社の場合、土地は相当安値で仕入れているので他社に比べると減損リスクは低いはず。
もちろん減損は発生しない方がいいが、この会社が経営危機になるようなら不動産会社は財閥系以外全て潰れてる状態だろうね。
この会社のマンションの販売方法を調べて見るといいよ。ここは、相場より高く売るため完売まで10年かけて売ってきてる。他社はこの売り方はできないよ。お金が回らなくなるからね。

ここは財務優良、無借金経営だからしばらく我慢すればいずれよくなるとの投稿散見されます。しかし、現在募集の８棟？だけでも投資が１０００億円以上かかっているはず、その投資をそのまま資産計上していることでしょう。
この資産が毀損されていけば無借金経営とはいえなくなる可能性無しとはいえません。またインフレは国家財政の毀損につながることでしょう。
例えば５００兆円の国債負担があればインフレ３％アップだけで年間の支払利子は１５兆円にもなります。消費税収入など消し飛びますよ。

>>398

全てはコロナのワクチンできて、原油などの資源需要が増加して経済回復してからの話なので、ワクチン出来ない限りはまだですね。

ですが、インフレ対策や不動産投資に興味を持つ人が多くなってくればここはいっきに噴きますよ。

長期で持つ側で考えて、今はナンピンしてるのではなく買い仕込んでるって考えたら少しは心が軽くなりませんか？
実際にそうなのですし。

>>396

私もそう思っているのですが、今年は期待ですきないですかね。。

救済ナンピンで凌ぐ予定です。