住宅ローンで悩んでいます。

Question

住宅ローンで悩んでいます。診断お願いします。夫:32歳 税込み年収700万私:34歳 引越しに伴い退職。現在1人目妊娠中。出産後働く意欲あり。が、２人目も欲しい為、しばらくはパート程度を希望。物件価格: 5300万諸費用込み（太陽光発電+蓄電池代180万込み。その分は回収出来ると思ってます）資産: 個人年金払込済み分や旦那の株等含め1700万（動かせる預貯金としては1100万）その他: ①車...

よしむら · Accepted Answer

結論からお伝えすると、「問題ございません。」ご主人の年収のみを考慮してもまず無理はない借入金額だと思われます。特に太陽光だけでなく、蓄電池まで設置するのであればランニングコストがかなり安くなるため無理も少ないですね◎ 太陽光と蓄電池搭載の場合ですとゼッチという国の補助金（今年度は１２０万円）が受けられるので必ず利用する様にして下さい。ただし、スケジュールにある程度の指定があるので事前に確認する様にしてください。また、自治体からの補助金もあるところが多数ですので確認して下さい。そして「適切な銀行を選んで下さい！」4800万円35年ローンの場合、借入を金利0.9%ですと利息だけで797万円。金利0.42%ですと362万円です。年収700万円ある方ですと、土地が調整区域、過去に大病を患った方以外の方であればほとんどのケースでネットバンクが利用可能です。じぶん銀行、住信SBI銀行、ソニー銀行を検討して下さい。金額にが不安なのは全体の支払い像が見えていないためです。ローン支払い、建物の固定資産、土地の固定資産、光熱費、ローン控除。お金に関する総額を整理すると安心ができるはずです。ちなみに、元ハウスメーカーで営業をしておりました、私からするとある程度の支払い像が見えておりますが、年収700万円あるのであればまず問題ないです。収入が上がらない想定であっても問題ないです！また、それだけの収入があるのであれば毎月の携帯代、ふるさと納税、その他の車などの借り入れの見直しなどでガラッと生活は楽になるはずです。ちなみにこれからマイホームを検討されるのであればふるさと納税によって住民税を節税し住まい給付金を受けるという裏技もございます◎住まい給付金は年収ベースと勘違いしている、営業やお客様が多いですが住民税ベースで需給資格が決まるためオススメの一つです。長々と失礼しました。

よしむらさん

回答日：2020/05/08

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質問した人からのコメント

ふるさと納税や住まいの給付金の関係など、知らないことを教えて下さったのでベストアンサーに選ばせて頂きます！丁寧な解説ありがとうございました。

回答日：2020/05/13

amo******** · Answer

いま、おうちを買うのは高いと思います。オリンピックで盛り上がる予定だったので、不動産価格は高めです。コロナで一転来年からは経済は落ち込むはず。それはさておき、2050年の日本の人口は4500万人減って8000万人とも言われています。その頃、東京でも空き地だらけ、今のままの物件数で計算すれば３軒に１軒は空き家です。不動産価値など今の半分有るかも分かりませんよ。とは言っても、賃貸も勿体ないですね。私は20年前にリーマンショックのあと29歳で3600万円の家を買いました。９年住んでローン控除もあと１回になり、売りに出したら買った値段で売れました。で、人生２回目の家を買いました。だいぶ手元に現金が残ったのですが、金利が0.7%だったので、ぜんぶローンにして5300万円借りました。今年10年目になります。今売り出すと6000万円ですぐに売れるそうです。ローンは3600万円しか残っていないので気が楽ですが、定年退職まで返済しても1500万円残債となります。定年退職する頃、売却するでしょうね。木造だし、死ぬまでは持たないでしょうから。住宅ローンなんて借りれる事に意義があるわけで、ぜんぶ返済する必要は無いと思いますよ。ただし、高いときに買わないことと、一番大切なのはいつでも高く売れるところを買うこと。そうすれば、収入が無くなっても不景気になってもローンが残っても安心です。わが家の場合、私が定年退職する頃、家はガタガタになり、子供達が自立のする筈なので(しなくても追い出す)、老後の住処はその時にまた考えるつもりです。想定だと、景気が落ち込み人口減少でも更地で3000万円程度で売れると思いますので、ローン残債1500万円と相殺して1200～1300万円残る。それに私の退職金2000万円、貯蓄1000万円の合計4000万円強を持って妻と二人で小さなワンルームマンションにでも住むと言う計画です。夫婦で公務員が長かった事もあり、年金は１人10万円しか出なかったとしても二人で20万円は有るとおもいます。物件は高くても大丈夫ですよ。ただし、いつでも買い手が簡単に付くのを買ってください。それと、生活を切り詰めてローン返済なんて考えずに子育てを楽しんでください。急いでぜんぶ返す必要は無いですよ。住んでるおうちも資産です。

amo********さん

回答日：2020/05/12

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for******** · Answer

４８百万円のローン返済には無理があるだろう。

kot******** · Answer

個人的な見解としては、旦那さんが公務員かそれに近い安定職以外なら、今は止めた方がいいと思います。せめて一年待って、再度見極めるべきだと思います。年齢からして、リーマンショック後の経済環境一変ぶりは、社会人としては余り経験されていないと思いますが、今回のコロナショックはそれ以上と言われ、高い確率で今と一年後では経済環境が一変していると思います。旦那さんの収入も、先々どうなっているか分かりませんし、少なくともリーマンショック時は、日本中で派遣切りはおろか、ボーナスカット、減給は当たり前、管理職の肩叩き、リストラ、当然の様に就職難がそこら中で起きました。経済不況→人余り→人の労働価値も下がります。又、不況に伴い不動産価格の下落も見込まれ、今買って収入状況が変わり、苦しくなって売ろうとしても借金だけが残る懸念も有ります。逆に一年待って、自身の環境はあまり変わらず、不動産価格だけが下落していれば今よりも安全かつ安く買える可能性も十分有りますので、個人的には今は我慢して、来るべき時の準備と情報収集に徹するのが良い様に思います。

kot********さん

回答日：2020/05/10

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wth******** · Answer

共通点があったので意見を言わせてください！ 旦那32歳、年収800万、私は専業主婦で小さい子供2人育ててます。 偶然、我が家も今マイホーム計画中で 私も子育て落ち着いたら働きたいと思ってます。 上の子が来年から幼稚園児になるのですが 子供産まれたら前のように確実に働けないと思います。(周りの協力があれば大丈夫かもですが) 保育園に入れるにせよすぐ熱やらなんやらで呼び出され出産前の様に働けないとよくママ達から聞きます。 ちなみに我が家はライフプランニングした時5000万でも買えなくはないけど、厳しいと言われました！ 4500万以内が無理しすぎてないぐらいの金額と言われました。 それでも私は厳しいんじゃないかと思って4000万で建てたいと思って間取り等を決めている段階です。  子供は思ってる以上にお金かかります。 パート程度でいいとおっしゃってましたが パートに出る際に子供を保育園に預けなきゃならないので保育園料も馬鹿にならないです､､､。  あと他の方も言ってましたが金利0.9は高すぎます(>_<;) 私達が建てようとしてる大手ハウスメーカーは0.3です。 ハウスメーカー選びから考え直した方がいいかもしれません。金利とても大切だと思います。  余談ですが 私達も結婚式40人ぐらい小さい結婚式挙げましたが250~300万でした。 車はヴェルファイア乗ってます 私達も結婚当初はお金に余裕ありましたが 私が収入0になって旦那のお金だけで生活してますが 貯金するどころか貯金崩して生活してるに近いです(汗)  お子さん2人欲しいとの事も書いてあったので 私なら5000万台の家怖くて買えないです。。 同じぐらいの年収なら4000~4500以内のがいいと思います、あと金利が安い所！！  お身体お大事になさってください！！ 長々と失礼しました。

nao******** · Answer

はじめまして。私は現在30歳でFP資格を有しております。まずは他のFPの方もおっしゃるように手取り年収で考えて下さい。FPに相談された際に一軒家の場合、住宅の将来的にかかるメンテナンス費用も含めて住宅にかかる費用を想定されていますでしょうか。住宅ローン控除のことも住宅購入を検討されておりましたらご存知かと思いますが、一生住む予定であれば20年後までに毎月1万程度は修繕費の積み立ても考えた方がいいです。外壁塗り替えや水回りの修繕がお子様が学生になる頃に何かしら必要な時が来ると思います。あとはお子様お二人の教育費のシュミレーション次第ではないかと思います。10年先、20年先の収入の想定より、現在の収入が思うようにいかない場合も想定して無理ないようと思います。シュミレーションで60歳時点退職金に手をつけずローンが完済ができれば老後は普通に不自由ないと思います。

nao********さん

回答日：2020/05/10

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run******** · Answer

月々の負担額は無理ないですか？ それにつきると思います。 無理がなければ、少し踏み込んで月にいくら節約するかも含めて考えてください。(タバコ止めるやお茶持参など)  戸建ての場合、外壁、屋根などの修繕が定期的に必要です。そのための積み立ても考えてください。  あと、「あと○年お金をためる」など考えないでくださいね。お金は家賃で飛んでいきますからあまりたまりません。それならやめた方がいいです。(自己資金多いようなので大丈夫だと思いますが)  また、他の方も回答されているように、ローン金利の変動0.9％は高いです。(ワイド団信や疾病付保証なら別ですが) 変動0.9％を選ぶなら、フラットか固定にしておいた方が無難です。

元研究者。元採用担当。なんかのプロになり損ねた人。 · Answer

属性考えると変動金利で年利0.9％って高くないですか？ じぶん銀行など、住宅ローンで低金利の所だったら変動だと0.4～0.5％程度で審査自体は通りそうな気がしますが、私が借りているのは0.5％台です。  感覚的に大丈夫というのは、間違いではないかとは思いますが、これは現状が昇給見込みも含め維持された場合と考える方がいいかと思います。確かに、年収1000万になるなら、問題はないかとは思いますが700→840（２０％UP）では相当つらいかと思います。私は、今住んでいる家を買った3年前、あなたの旦那からマイナス５～１０％の範囲の年収でしたが、私は3000万迄でと考えていました。当時、少なくとも、今後保守的に見積もって現状-15%程度の年収×5が最大でっと考えて見積もりました。  私でしたら20年前5000万だった物件で程度のいい中古住宅を探しますけどねえ。 私の今住んでる物件は23年前4500万（売主が買った時のチラシを持ってた。） →私が築19年（+11ヶ月）で買った価格1200万（路線価ベース1000万位なので、ほぼ土地値です。）。建物もきっちりケアされた物件でしたし、私はこんな状態の売主になったら癪だと思います。  地域によりますが、出口も見据えた物件選びが個人的には重要かと思います（私の場合全世界に工場がある会社なのでいつ転勤あってもおかしくないという事情もありますが）。

ID非公開 · Answer

机の上の計算では大丈夫だと思います、さらに言えばＦＰに相談も不動産屋の人に相談と同じ気がします、契約ありき大丈夫と。今の収入でこんな買い物をするから節約して、奥さんも働ければ大丈夫と。もし自分なら、昇給よりも減額、奥さんの就職もなしで計算します、大事なのは毎月の固定費がどれだけストレスに感じるのか、不動産に重点を置きすぎれば他の選択肢を狭くしないか、自分が言われたのは死ねればその方がいい、今は簡単には死なない、働けず寝たきりのことも考えてと、妻と子供に負担をかけない計算をしたほうがいいと思います、旦那さんが院卒で今後の昇給なんて保証もない、奥さんが子育てと家事と安定して働いて幸せなのか、働いてもいいと働かなくてはいけないでは、同じ働くでも違うと思います。お互いの両親に財力があるか、本当に困ったとき、１３万６０００円のうち５万で支援してくれるのか、今後の相続で計算できる資産があるのかでも全然変わってきます。絶対払うべき固定費を抑えること、今後給与以外の増収が見込めるのか、住宅控除期間以内でローンを組んで、そのあとは一括返済できる範囲も選択肢かなと。１７００万と５００万で２３００万、１４万を１０年で１６００万、約４０００万あたりの物件であれば４０代でローンはなくなります、それでも旦那さんが安定して昇給して、奥様もストレスなしで働ける状況であれば、リノベでも子供の教育費でも、さらに言えば老後のマンションでも検討して、その土地も子供にという考えもできます。月々の１３万よりも３０年のほうが気になります、できれば２０年、１５年で。

ID非公開さん

回答日：2020/05/07

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渡辺 行雄 · Answer

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、渡辺と申します。  『住宅ローンで悩んでいます。診断お願いします。』 につきまして、  私の場合も当然そのようにしていますが、一般的にファイナンシャル・プランナーが収入とする場合は、税込みではなくあくまでも手取り年収に基づいてプランニングを行います。  税込み年収が７００万円ということですから、差し障りのない範囲内で手取り年収を当てはめると５５０万円前後だと思われます。  例えば、手取り年収金額５５０万円に占める住宅ローンの負担割合は、２９．７％になってしまいます。 この水準でしたら決して返済に困るような水準ではありませんが、決してゆとりのある生活とはいかないと思われます。  尚、住宅ローン商品の選択に当たり、変動金利を選択していますが、このローン商品の場合は半年ごとに金利を見直すことになり、将来金利が上がってしまった場合には、毎月の返済額も増加することになります。  変動金利を選択する場合、収入にゆとりがあり、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行っていき、早期完済が出来るような人に選んで貰うようにしています。  ご相談者さんの場合、これからお子さんも生まれて将来の教育資金の準備も有り、毎年のように繰り上げ返済をしていくことは難しいかも知れません。  そのような方の場合には、完済するまで金利が変動することがないフラット３５など長期固定金利のローン商品をおすすめしています。  ローン金利も変動金利と大差ありませんので、フラット３５など長期固定金利商品もご検討することをお勧めします。  また、キャッシュフロー表を作成するに当たっては、基本的には旦那さんの収入のみでシミュレーションは行います。 奥さんの収入分は、希望がある場合を除いて、含めることなくゆとり分として扱います。  また、旦那さんの収入の増加率につきましても、今は高度成長時とは異なりますので、相談者から収入の上昇率に特段の希望がない場合には、物価上昇分程度に留めておきます。  ご相談内容から推察するに、決してゆとりなどはないように思われます。 私の経験からとなりますが、旦那さんだけの収入の場合、基本生活費の増加、教育資金などを考慮すると、遅くともお子さんが高校生ぐらいからキャッシュフローは厳しくなっていくと思われます。  キャッシュフロー表は自分でも作成できますから、もう一度作り直すことを多めします。  以上、ご参考にしていただけますと幸いです。 リアルビジョン 渡辺行雄

kic******** · Answer

とりあえずいけますね。  奥さんの正社員は前提にできるような高学歴や国家資格があるということなんですかね。子育てママで正社員になれるというのは。そこが気になりました。

mat******** · Answer

無理な金額ではありませんが、余裕でも無いと思います。 予定通り年収が900万円、1,000万円になるかがキーポイントになります。  最近のコロナをはじめ不確定要素が多いので不安を感じるなら住宅出費はほどほどにしておいた方がいいと思います。  旦那さんは32歳で年収700万円なので高収入な優良企業にお勤めですね。 税込み700万円だと税引き後は560万円程度になります。大きい会社だとボーナス5〜6ヶ月分など額も大きい傾向がありますので、業績悪化の場合のボーナスの絶対額が大きく減る可能性があります。  年収700万円でボーナス6ヶ月の場合 平均月収は約42万円です。 手取りだと32万円前後です。 32万円から住宅ローン13.6万円引かれて残り18.4万円で生活です。 食費などの生活費、子供の将来の学費を含めた貯蓄などを考えると、現時点では無理では無いけど余裕では無いと思います。  うちは共働きで年収1,400万円で住宅ローンは毎月10万円ですが、不安はあります。

ろく · Answer

どなたかも書かれてますが、完全独立型のFPに相談された方がいいですよ。返済負担率も旦那様だけで考えておいた方がいいでしょうね。

ste******** · Answer

現時点では大丈夫では？ 将来の収入は？ですが今はAIの発展で高収入の人ほど仕事が失うと言われてますからね。

cul******* · Answer

妻が正社員で復職予定前提というのは、飛んだ狸の皮算用かと思います。 ただ、固い資格がお有りだとか、育休を取得して確実に復職できるのなら、計画に組み込んでもいいかなと思います。 FPは、HMからの回し者ではない完全独立型の人を有償で雇いましたか？

くそオヤジ · Answer

年収は、基本給だけでの計算ですか？ 将来性のある企業ですか？ 今回のコロナでもそうですが、何が有るかわからないので 余裕の範囲内のが気持ち的にも楽ですけどね

noz******** · Answer

世界恐慌になるかもしれないからね

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