りんご

最新の四季報の評価として「快走」とのことです。
株価に関して長い間、亀の歩みでしたが、最近はうさぎの駆け足になって来ており、今後は昇龍のごとく舞い上がって欲しいと願っております。

当面緩和的な環境は維持するというメッセージを出すことで、急激には金利は上がらないというコンセンサスが形成され、国際市場は日本のマイナス金利解除を好意的に受け止めて、上手くイベントを通過した形ですね。（その証拠に円安、国債高が進行）
将来的には徐々に金利も上がってくる（持続的な経済成長ができる）ようになれば、景気も良くなって来るでしょうし、それが理想的な、本来のあるべき姿だと思います。
今後は、多様性の時代ではありますが、中長期的には少子化をどげんかせんと、この国の将来は暗いので、お金をばら撒く政策ばかりをするのではなく、結婚して、子供を産み、安心して育てられる社会環境を整える（例えば産休、育休取得は当たり前、もちろん復帰もさせる、働きながら育てることができるよう、病児保育を充実させるなど）ことが非常に重要だと思います。

チャームスイート本駒込の着工が上がってますね。来年８月の竣工予定ということなので、来々期にはなりますが、着々と進めています。

https://www.charmcc.jp/corp/information/article/52372

介護職員処遇改善加算という厚生労働省の制度で、月額1.2〜3.7万／人もらえるとのことです。
仮に介護職員１人当たり3.7万円もらえたら、2000人近い職員のいるので、月7000万円以上増収になるってことですかね？
職員の給与も上げることにはなるでしょうから、丸々増益とはならないにしても、ここにはインパクト大ですね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/c99f0e28062eb048298a0ffe4aad9e060b5e9228

https://www.mhlw.go.jp/file/06-Seisakujouhou-12300000-Roukenkyoku/0000199136.pdf

うーん、悩ましいところですね。社長もその辺りについて苦心しているようですが、私としてはバランス感覚が重要で、グランはチャームケアのフラッグシップとしての役割もあるのかなと思っています。最近は開設を減らしていますし…。
決算説明のＱＡで社長も胸の内を生々しく語っていますよね。常不信の精神でトライアルアンドエラーを試みていって欲しいと思います。
個人的には「現行のIT化や最適化とはまた違う、働き方の改革」の内容が気になっています。

質問者：高価格帯ホームについてうかがいます。入居率の達成が当初の予定どおりではなく、3年以上かかっています。こちらはどのように分析し、何が問題だと考えていますか？

下村：原因ははっきりわかりません。富裕層のみなさまはけっこういてニーズはあるものの、そのような人はお手伝いさんがいるなどいろいろな状況があると思います。

また自宅にいたいという方も多いのではないかと想像しています。ただし、自宅介護の状況は徐々に煮詰まってきており、想定した以上に時間がかかっているだけだと考えています。

高価格帯ホームの1人あたりの月額料はだいたい100万円で、介護保険の20万円を合わせて120万円です。つまり、1人増えると年間で1,440万円のプラスです。コスト増としては給食代が年間100万円ぐらいで、1,440万円の売上のほとんどは利益に計上されることになります。

例えば5人が入居すると、年間約7,000万円が売上で、それに対してスタッフが1人か2人増えるぐらいのため、売上利益が一気に上がるというメリットがあります。その損益分岐点に到達するまでに時間がかかっているという状況のため、そこからプラスになるとどんどん増えていきます。

高価格帯ホームの案件がきたからといって手当たり次第に開設するのではなく、中価格帯とバランス良く行っていく予定です。

ちなみに今期の中価格帯については本当に早く、初月で30人程度が入っているホームもあります。このように、今期の業績のプラス材料として新規開設ホームが非常に好調です。今までは新規開設ホームが足を引っ張っていたのですが、それがプラスになってきています。

ただし、私どもとしてはやはり高価格帯ホームをすることによってブランド力も維持していきたいと考えています。大きなニーズはあるため、バランスを見ながらがんばって継続していきます。

質問者：新規開設ホームが非常に好調なのは、やはりコロナ禍が明けたためでしょうか？　コロナ禍が明けて営業しやすくなったと考えていますか？

下村：それだけではないと思います。今期は人員配置の適正化やIT化といった、いろいろな取り組みが総合的にうまく機能してきました。実際に、1人当たりの生産性が2万5,000円上がっています。お客さまからいただくお金は変わらないため、それだけスタッフの数が減っていることになります。スタッフが減ったことによるお客さまからのクレームもありません。人間の能力は計り知れないものです。私の好きな言葉は、「常不信」です。これは「常識を信じるな」という意味で、「常識」とは「今、行っていること」です。すなわち、常不信とは「現状打破」です。今取り組んでいることを、すべて打ち壊してみるのです。

今社内では、この働き方改革の方法自体も変えようとしています。そのためモデルホームを決めて、現行のIT化や最適化とはまた違う、働き方の改革に取り組んでいるところです。

介護の世界では、昔から続いてきたことが正解だと思われています。私どもはそれを一度打壊してみようと考えています。駄目ならば戻せばよいのです。今、そのような現状打破に、会社全体で取り組んでいるところです。

３万株超のホルダーの方ですね。131円で持ってたら、売ったり買ったりする必要ないかもしれませんね。
これから新規事業等が具体化してＩＲが連発され出すとともに、決算の数字も出てくるので、その時が楽しみです。

特に⑤は、古い建物を活用する事業なので、耐震化等に費用を要することとなりますが、空き家問題、介護難民を同時に解決する素晴らしいスキームなので、是非とも国、自治体には積極的に補助金を出していって欲しいと思います。
頑張ってください！社長！

ＩＲ（上半期決算の説明と質疑応答）出てますね。おそらくこれが原因で上げていると思われます。

https://ssl4.eir-parts.net/doc/6062/ir_material_for_fiscal_ym/152128/00.pdf

下記は内容の一例です。
①ライクは入居率100%達成。
②不動産は予定通り今期中に２件売却見込み。
③B to Bの新規事業として虐待防止システム（仮称）を今期末までに商品化。
④DXの推進による人員配置の見直し（入居者:介護職員　3:1→3.3:1）
⑤空き家、商店街のシャッター街を活用した、介護難民を救うための低価格帯でのホーム開設（具体化後にリリース）

儲けるだけじゃなくて、本当に困っている方々を助けようという気概を感じます。素晴らしい！
あと、創業20年なので、記念配当して欲しいですね。

レンジ抜けましたね。次は1900円を超えられるか？！
（押し目ないので、こそっと信用買い直してます。もちろん現物はガチホです。）

そうですね。今日はなんとなく上げたい人がいる（しかも中々の大口）様に感じます。ただ、ここは一筋縄ではいかないですからねぇ…。
信用買い分はいったん利確しました。上がればよし、下がればまた信用買い直ししようと思います。

そうですね。
私の推測では、株主通信には当初計画どおりの内容で載せており、紙で印刷して発送してしまったため、電子上の情報 （HPでのＩＲ）と齟齬が出てしまうので、前者と整合を図るために後者を削除したという感じですかね。
求人も8月オープン予定で募集しているので、多分8月になるんでしょうね。
にしても、今日はかなり買いが優勢ですね。

あらあら、日経上がってるのに置いてけぼりですか。
株主通信でてましたね。積極的にＭ&Ａに取り組むそうです。期待してますよ、社長！

https://ssl4.eir-parts.net/doc/6062/ir_material_for_fiscal_ym1/151697/00.pdf

案件に関するＩＲ出てました。
チャームスイート旗の台は予定通り24年7月に、チャーム宝塚小浜は予定からは2か月遅れの24年8月にそれぞれオープンとのことです。
建築業界の労働者不足による工事の遅れは致し方ない部分もありますが、決算説明資料に記載されていたように、ライクのように積極的にM&Aを進めるなどして、業績の向上にも努めていただきたいと思います。

NO20372の方が載せていただいていた分の解説の方は、「色々な事業をやっている企業はPERが低い方の事業（ここの場合、不動産事業）のPERになってしまう。」という趣旨のことをおっしゃってました。
そのような評価は会社の実際の実力よりも過小評価となるため、安値で放置されるということが起きるのでしょうね。
ここは漸く見直しが入り出したところだと思いますので、相変わらず株価は安定しませんが、安くなったら買いというスタンスでよいと思います。

ありがとうございます。解説していた方も何で上がんないんだろうとずーっと不思議に思ってたとおっしゃっておられましたね。
株の儲けは我慢料。これまで我慢してこられた皆さん、いっぱいもらいましょう。

2023年6月期はコロナ対策費がかかったため、介護事業での営業利益が計画より少なかったですね。（同額の補助金を受け取ったため、経常利益は計画を上回りました。）
今期はコロナも収まっているので、営業利益は介護事業での利益がほとんどである半期で前年同期比67.6%増となっていますね。このことから、今期は最終的に営業利益に占める不動産事業の割合が下がり、介護事業が占める割合が増えると思われます。
ただ、私自身は社長と同じ意見でして、介護だけやっている会社よりも、色々な事業をやることで、あっちが転けてもこっちで帳尻を合わせるということができるので、不動産事業も応援しています。この会社が持つノウハウを如何なく発揮して、ＡＩ事業を含めたそれぞれの事業がシナジー効果を生み出し、上向きのスパイラルで好循環を続けて行って欲しいと考えています。

今日は派手に上がりましたね。
私はしこしこ信用買いの利益確定からの現引して株数増やしています。　
そろそろ何かＩＲ欲しいところです。

いや派手に売り込んで来てますね。
第２四半期決算を受けて独自に試算したところでは、今期は通期で経常益で約60億、純利益で約45億に達する、つまり来期の計画近い数字になると考えています。
理由は、ＡＩ導入などによる効率化等により、第２四半期のみで経常益で計画から+3億円の積み増しがあり、第３、第４四半期も同様に推移することにより、通期では計画比で+9億円の積み増しが可能と考えたためです。もちろん不動産が予定どおりに販売できるということが前提ではありますが。（第１：７億、第２、第３：10億、第４：33億＝計60億）
2024年度には介護報酬の引き上げ（ＡＩロボットを導入している施設への報酬の優遇を含む。）がありますし、東京都による補助も入って来ます。近いうちのＭ＆Ａや新規事業開始のＩＲが待たれますが、それがなかったとしても、第３四半期の結果が出る頃には株価は戻すでしょう。

株数で差をつけて、月額利用料の割引額を次の様な感じにしてもよいかもしれないですね。
100株以上→ 月500円
500株以上→月1000円
1000株以上→月2000円

私自身、これまでは、あまり売ったり買ったりしていなかったんですが、信用で安い時に買って、上がれば売るということをしてみています。で、利益の出た分だけ現引して株数を増やしていっています。

それいいですね。入居一時金を1〜2万円位割引にするか、月額利用料を500円位割引にするかといったところですかね？
ただ、入居一時金だと、保有し続けるメリットがないので、やはり月額利用料の方が入居者からすると魅力的かもしれないですね。
1350円×100株＝135000円で年6000円の割引なら、4%超の効果ですね。