アクティビア・プロパティーズ投資法人の掲示板

Notice Concerning Redemption of Silent Partnership Interests in Domestic Real Estate and Non-Exercise of Preferential Negotiation Rights
が出ていますね

アクティビア・プロパティーズ投資法人　3279

2026年4月28日　住友商事
SCリアルティプライベート投資法人の投資口買受けについて

住友商事（取締役社長執行役員 CEO上野真吾）は、
連結子会社である住商リアルティ・マネジメント（取締役社長：白石幸成、以下「SRM」）が運用する私募リート「SCリアルティプライベート投資法人（以下「SCRP」）」の投資口について、
換金を希望する投資主から、投資口の基準価額に基づいて算出した一律の売買代金にて、今回、「200億円」を上限として買い受けることを決定しました。

SRMでは、2025年12月5日付で公表した「住商リアルティ・マネジメントに対する行政処分について」のとおり、先般の行政処分を厳粛に受け止め、法令等遵守態勢および内部管理態勢の強化、ならびに業務運営方法の見直しなど、信頼回復に向けた取り組みを継続しています。

住友商事としても、親会社として利益相反取引の管理態勢が一部不十分であったことを重く受け止め、SRMにおける業務改善の進捗状況を継続的にモニタリング・監督するとともに、適切なガバナンス・運用体制の構築に向けた支援を行っています。

これにより、SRMが今後も透明性の高い、規律ある業務運営を継続できるよう努めています。

このような状況の下、SRMが運用するSCRPでは、投資口払戻しに関する仮請求が通常の水準を大きく上回る規模で寄せられています。
今後本請求が行われた場合、SCRPは規約にて定められた一営業期間あたりの上限口数の範囲内で払戻しに応じることとなりますが、払戻金額の最終的な規模によっては、相当期間にわたり資金手当てが必要となる可能性があります。
その場合、資産売却を通じて、SCRPが保有する良質な不動産ポートフォリオの維持や、安定的な運用に影響を及ぼすおそれがあります。

住友商事は、行政処分の背景、SCRPの足元の状況および今後の見通しに基づく住友商事グループへの影響を総合的に勘案し、投資市場の原則を尊重しつつ、住友商事としての適切な対応のあり方を検討してまいりました。
その結果、上記のような事態を未然に防ぎ、SCRPを価値ある投資先として維持することが、SCRP投資主の皆さまからの信頼回復につながり、それが住友商事の企業価値の維持・向上にも資すると考え、投資口の流動性確保に資する例外的措置として、本買受けを実施することが最も適切であると判断したものです。

なお、本買受けは、現在の状況を踏まえた住友商事としての判断であり、上記の方針、ならびにSRMおよびSCRPそれぞれの自立した運営の在り方自体に変更を加えるものではありません。

住友商事は、開発売却型の不動産と投資用不動産を両輪とし、外部資本も活用したアセットマネジメント機能を戦略的に組み合わせることで、柔軟かつ持続的にバリューを創出する事業を展開しています。

今後とも、信頼回復を最優先課題として、SRMのガバナンス・運用体制の高度化を支えつつ、グループ不動産事業の中長期的な成長に向けた取り組みを一層強化してまいります。


住友商事の都市開発総合グル－プ（住商リアルティ・マネジメント、住商アーバン開発、住商ビルマネージメント）は、信用出来ないですね。

上場リ－トも私募REITもプライベ－トファンドも、投資するなら東急不動産ホールディングス（東急不動産、東急不動産リート・マネジメント、東急不動産キャピタル・マネジメント、東急コミュニティ－、東急住宅リース）が安心ですね

なにか安心できる大型良質物件の組み入れを期待、様子見ですかね…売却益、短期的な増配も良いですがね…って思っています。個人的には

3分割前からのホルダーだけど
分割前ならもうすぐ1万円かぁ～、成長したなぁ～。
もちろんホルダー継続！

うれしいですね♥

2025年11月・2026年5月も増配❤️

すごく頑張ってくれてる
中身の質が好きなので応援しております！

成行買118口…

アクティビア・プロパティーズ投資法人【3279】

投資不動産の相続節税の抑制検討　政府与党、評価基準見直し
山陽新聞　2025年11月27日

政府、与党は、投資用不動産を利用した相続税の節税を抑制する検討に入ったことが２７日、分かった。現在は不動産の価値を評価するのに路線価などを使っているが、市場価格よりも安いため相続税も低くなっている。購入時の価格を基準とするよう見直し、実際の価値に応じた徴税にして公平性を確保する。

現金ではなく不動産で相続するメリットを強調し、物件を販売する手法が広がっていることを問題視した。政府の調査では、現金であれば１２億３千万円の相続税が課せられるのに、４億４千万円まで下がったケースがあった。

見直し案は、節税目的の駆け込みの取得を念頭に、対象を購入から５年以内に相続する賃貸用の不動産にする。購入時の価格にその後の変動などを加味し、税額を算出することなどを検討する。２０２６年度税制改正大綱への明記を目指す。

不動産に少額から投資可能で、相続税逃れとして問題視されている「小口化商品」についても価値の評価基準を取引価格などに見直す方向だ。


不動産小口化や区分所有オフィスなんか手掛けてた会社は、みんな消えて、
スポンサ－が東急不動産ホールディングスのACTIVIAにチャンス回ってくるんか？

権利落ち日

成行買2771口？

高市さぁ

最近、調子いいなー。^_^

分配金通知キタキタ

ホクホク

利回り何%ですかね？
ウェブだと年2回分配金16000円て記載ありますか？

分割前なら40万円と考えるとだいぶ上昇したけど、このままの調子でお願いします❗

😗

強いですね！流れ来てます

金利上昇局面だから価格が上昇しないのかなあ？？固定金利の比率がとても高いのに…。

この銘柄がこんなに戻してくるとは。しばらくすればREIT相場の復活が顕在化するかもしれませんね。

おお年初来高値だ！
と思ったら、まだ含み損だった笑

トランプは追い風

経済減速、日銀も利上げは棚上げするで

今がREIT買い時や

「ARES ESG AWARD 2024」受賞者の決定について
～JリートのESGへの取組みを表彰する「ARES ESG AWARD 2024」

一般社団法人不動産証券化協会　2025年1月27日

一般社団法人不動産証券化協会（会長：菰田正信 三井不動産株式会社 代表取締役会長）は、J リート業界および当協会会員社の SDGs の推進・ESG 経営を支援すること等を目的として「ARES ESG アワード」（以下「本アワード」といいます。）を 2023 年に創設しました。
今般、2 回目となる「ARES ESG AWARD 2024」の受賞者を決定いたしましたのでお知らせいたします。

J リートを対象に実施した公募に対して、自薦・他薦による応募を多数いただきました。外部有識者による厳正なる審査を経て各部門の受賞者を以下のとおり決定し、2025 年 1 月 24 日（金）に表彰式を行いました。

＜グッドアクション賞＞（環境部門）
アクティビア・プロパティーズ投資法人 「室外機芋緑化システムの導入」

本アワードを通じて、J リート業界および会員社による ESG・SDGs に関する取組みが進化するとと

もに、その取組みについて、より多くの国内外投資家が理解を深めることを期待しております。


アクティビア・プロパティーズ投資法人【3279】

素晴らしいです！！！
スポンサ－東急不動産ホールディングスの取締役はSDGsバッジ着用してますし、当然でしょう

アクティビア・プロパティーズ投資法人【3279】のスポンサ－
「東急不動産」が開発した「銀座東急プラザ」

日経によると香港系ファンドのガウ・キャピタル・パートナーズが、
10億ドル（約1500億円）超で取得するらしいです

買収後は名称を変更って、寂しいですね！
ACTIVIAの目論見書の表紙をいつか飾ってくれると信じてたのに・・・

ちなみに2007年10月に東急不動産が組成した合同会社スペードハウスを通じ、
東芝の子会社「東芝不動産」から「銀座東芝ビル」を取得した価格は、
約1610億円らしいです。

テナント「阪急百貨店」の追い出しに多大な費用も掛かってるし、
いったい誰が儲かったプロジェクトだったのでしょう？
（東芝の売却益は約1300億円だったらしいです）

さあ、本格的な爆上げうなぎのぼり、青天井相場が始まった。大変なことに。

金利上がっても、賃料も上がるから、リートの業績に影響はない。今後、リートは上げトレンド

来期の微増益予想にも疑問を持たれているのかもしれませんね。やはり汐留の物件が課題なのかも知れませんね。

株価を気にせず長期ホールド方針がよさそうですね。

お台場の商業施設がフジテレビのとなりすぎて飛び火したんかな？

決算説明会を見たみたけど、実態はそんなに悪くなっていない。
内部留保（売却益等）を取り崩しての9300円維持ではなく、実力ベースのEPU8700円は実質増配。
市況やポートフォリオの稼働率、賃料収入も底打ち改善基調にあるし、今後中長期的にさらにEPUの底上げを図っていく戦略には、相応の納得感あり。

引き続きホールドします。

24年11月期の経常利益は前の期比9.0％減の67.4億円になったが、25年5月期は前期比0.1％増の67.5億円とほぼ横ばい見通しとなった。 同時に、今期分配金は8700円にする方針とした。

何となくいつもの巡行分配9300円前後から悪化、超過金での修正もされず、嫌気売りで1.5万円以上も一日で今日下げたとは情けないね。

終了間際に成行注文の２億円がいきなり出てきてびっくりしました。

それが何か？

何をしとるんや。

ライバルは米国債なのかな。そう考えればそんなに下は無いように思いますけど。

REIT相場はそろそろ底打ちと思い年初から買ってきましたが、さらに底を探る勢い。さらに買い増せばよいのでしょうが、とりあえず金融資産の2割程度に抑えてみようかと思っています。

今、REITの平均利回りが4.9％超。やってる事は、現物に紐づいてる不動産投資。
アフォな半導体個別株よりマシな投資だと思う。
分母が大きければそれで十分。

一投資家

元気ないねぇ。コロナショック直後はフロ・リテ・アピ買っとけば幸せになれるくらい言われてたのに。

株価を見ずに配当だけもらうようにすればよさそうですね。とはいえ配当もじり貧ですが。

他銘柄に比べ割安に見えますが、配当予想18000円のうち、内部留保取り崩しが1271円あるので、本日（10/10）終値327,000円でも、実質は5.11％。当面は内部留保を取り崩しながら、8700円の配当を下限目標としているものの、長期年16000円とみると、直近最安値の323000円で4.95％。よって、11月配当落後は32万割れは覚悟。ただ物件の質は高いので、今後REIT全体が値下がりしても、短期で30万割れもないと思ってます。

年初からREITが安いと見て何銘柄か買ってみましたが、ここは15％以上下落したのに対し、他の銘柄は5％以下の値下がりに留まっています。明らかにここの将来の収益性が不安視されているためだと思われます。何か抜本的な手を打つ必要がありそうです。

今年に入って下降トレンド。なんでこんなに落ちるの？つらい

さっぱり上がりませんね
ここも汐留ゴーストタウンの影響があるのかな

表参道やブルーノートの物件は凄いんとちゃう

ここはホテルも投資対象にしているので、好立地のオフィスを思い切り売却して、新たにホテルに投資すれば少しは持ち直すような気がします。

買い増しすると下がります。明日も下がれば購入します。

株価は期待できないが、これ以上の減配は勘弁してほしい。

そうだ、今日はMSQだったね。うっかり忘れてた。

今朝の気配値がこんな感じですが、いったい何なのでしょうか？

配当無理しても上げられないから下がるのみ
分配金利回り5.52％と出てるけど、2025/5期予想は8700円
翌期も同じとして、17,400÷326,000円＝5.33％
今日上がらないようでは、割安とも言えない。
過去1年の高値420,000から10万マイナスの320,000円あるのでは？

なんかもうさっぱりだね。
来年のNISAで買うから
今くらいの値段で推移してくれと強がってみる。

真っ逆さまに急降下してしまいました。投げ売りするつもりが買ってしまいました。我慢が継続すれば良いのですが…

好立地物件を多く持っていれば例え分配金を減額しても株価はあまり下がらないと思いますが、ここは物件自体が問題視されているみたいですね。

利回り５％、348000円程度までは下がりそう。

とりあえず朝高いところで
特定口座分は微益撤退できた。

嫁に買わせたNISA分は握りつぶすしかない。

ここは好立地物件を多数持っているので何とかならないものでしょうか。

そんなに悪い話はなかったはずで
決算もどうせ無風だと思ってノーチェックだったが
なんかすごい下がってるので確認すると
分配金600円も下げるか
やられたわ

8700円を下限にするって言ってるので
348000で利回り5%かぁ。
買うならここまで来ないと。
特定口座の方はさっさと売りたい。

ここの苦境を現わしていますね。AA格が泣く。

長期保有者です
2025年5月期の分配金予想8700円って…

とにかくAA格のリートを仕込むに限る。

J-REITの代表格日本ビルファンドの分配金利回りが4.3％。これはコロナショック時の利回りよりも高く、まさに異例の事態。リートをさらに仕込むのが正解と思う。

リート不調の原因は株価が上昇基調にあるのでリートに資金が回ってこないためだと思います。ただ株価の上昇基調がいつまでも続くわけではないのでやがてはリートに資金が回ってくるのは確実だと思いますので、配当を貰いながら気長に待つのが正解だと思います。

最近、J-Reitをいっぱい買い漁りました。
残高多い順に、産業ファンド、いちごオフィス、ユナイテッド、平和不動産とここ。
あと、リートじゃないけど、ミラースHDも一杯買った。みな利回り5%超です。
Jリート不調の原因は、長期金利先高感なんだろうけど、どうみてもそれ以上に下げ過ぎでは？

さらに一段下げがあれば、果敢に買い向かいます。

AA格のリートの多くが利回り5％を超えている。これは金融危機の時と同様なのでリートの底は近いのではないでしょうか。

しっかりと掴みました。

ちょっと金利上がったくらいで狼狽売りするやつはリート向いてないよ

信用期日なら仕方ないけど、リートは現物と相性がいいのに

363,000円。
下げすぎだと思いますが、どうでしょうか。

ここはこのままではAA格が泣きますね。

日銀の利上げ姿勢が解消していないので、REIT相場の反発はまだ先になるかもしれませんね。ただその際はAA格のリートから上がるはず。

REIT相場は底打ちしたみたいですね。おそらく５％程度は戻すでしょう。

余裕で切っちゃいましたね
とうとう含み損です

39万切ったとこで待ってるのですが、なかなか来ないですね。。