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No.74
1年半持ってたけど、買値を超え…
2016/11/10 11:43
1年半持ってたけど、買値を超えたので利確した。
やっぱり、配当が低いと、株主を蔑ろにしているようで印象が良くない。 -
No.645
第5期(2016年10月期)の…
2016/11/26 10:16
第5期(2016年10月期)の上方修正はあるかね?
第4期:4/11、第3期:10/19、12/3、第2期:5/7、6/2
ということで、上方修正があるなら12月1週目辺りかもしれない。
逆に下方修正があるかだけど、
①稼働率
第5期予想98.6%(説明会資料)に対して、実績は、
99.2、99.2、99.1、98.4、98.6、98.6(2016年5~10月)と、
ほぼ予想通りか、ちょっと良いくらい。
②支払金利
固定金利での調達が8割超(格付補足資料)で、残りも日本円TIBORが安定しているから、
予想とはそれほど異ならないと思う。
賃料改定状況や修繕費等の発生状況が分からないから、①、②だけでどうこう言える立場にないけど、大幅な下方修正はないのではないか。格付取得費用、海外IR費用等は予想していたか不明だけど、多額になるとは思えない。
1口当たり100円増配の上方修正でもあれば有難い。 -
No.654
ドイツ銀行の空売り残高: 1…
2016/12/01 09:53
ドイツ銀行の空売り残高:
11月4日ー7,046口
11月28日ー3,059口(報告義務消失)
ドイツ銀行が空売りするのだから、何か隠れた悪材料があるのかと心配したが、
杞憂に終わった。 -
No.663
こんな良い決算なら、総会(1月…
2016/12/01 20:17
こんな良い決算なら、総会(1月末)までに公募価格(94,672円)奪回あってもいい。
新規取得資産がキチンと稼いでいるようで一安心。
新規じゃないけど、クイーンズスクウェア横浜とか保有物件は本当に良い。 -
No.667
残念。そんなに甘くなかったか。…
2016/12/03 10:30
残念。そんなに甘くなかったか。
ところで、今日の日経に面白い記事(あくまで、観測記事)が出ていた。
格付AA以上等に限定した買入れは、銘柄間に価格形成のゆがみを生じさせているため、
日銀がREITの購入方法を見直すのではないかとの観測があるとのこと。
その場合、東証REIT指数の構成比に沿って全銘柄を保有するETFを新設して
買い入れる可能性があるとのこと(by 野村証券の荒木氏ー誰かは知らない)
これが実現すれば、大きなフォロー材料になるとは思うけど、どうだろう?
ただ、既に証券業界では噂になっていた話ではあろうし、大幅に上昇すると
思うのは、今回の上方修正と同じで、捕らぬ狸かもしれない。
とは言っても、この記事を見た個人が買うことを期待。 -
No.683
ここは、毎期100円以上の上方…
2016/12/07 18:02
ここは、毎期100円以上の上方修正をするから、2,687円も保守的と思う。
いずれにせよ、4月末は一口3,523円もらえるし、皆が恐れていた住商子会社解約問題が
すっきり解消されたので、万々歳。 -
No.705
今回は92,000円が限界かね…
2016/12/08 09:37
今回は92,000円が限界かね?
三井住友信託の売りが続きそうな気もするし。
今後は、12月20日、来年1月31日の日銀決定会合に期待といったところ。
日銀の購入方法見直しがなくても、AAへの格付け変更の可能性があると、明るい未来を信じたい。 -
No.720
増資は懸念事項とは言えないんじ…
2016/12/08 21:36
増資は懸念事項とは言えないんじゃない?
もう一回位の増資があれば、資産規模もある程度の水準に達して格付けUPとなりそうだし。
ただ、当期(2017年4月期)の増資は個人的には無いと思う。大規模増資を行うとなると、既存投資主と新規投資主との不公平をなくすために、期首の増資か、期首から1ヶ月程度ずらした増資になると思う。それ以上、後にずらすと、既存投資主が文句を言うことになる(こっちは、6ヶ月持ってるのに分配が同じとは何だという。小規模なら我慢できるけど)。
期首の増資が既存投資主にとっては一番望ましいけど、それを実施すると、固定資産税等の関係で次期に大幅減益となりやすい。その問題点を解消するために、いつも1ヶ月ずれ増資をインベスコはやっているんだと思う。新規取得資産の固定資産税等費用計上が、1ヶ月分の利益によって相殺されるように。
このパターンを考えると、1ヶ月ずれ増資の時期は既に過ぎてしまったし、来年1月末には投資主総会もあるしで(NAV大幅割れで再度増資となると批判殺到すると思う)、普通に考えると、2017年4月期の増資はないような気がする。
あったら、ゴメン。ただ、あったとしても、最初に戻るけど、今回は心配しなくてもよいと思う。格付の件もあるし、いつも新規取得資産は優良資産を購入してると思うし。 -
No.732
投資対象拡大とのこと。今後の取…
2016/12/15 17:12
投資対象拡大とのこと。今後の取得物件次第だから、短期的にREIT価格にどうこうという話ではなさそう。
当期の1口当たり予想分配金は3,523円だけど、いつもの上方修正のパターンを鑑みて、3,700円を期待したい。 -
No.746
日銀の購入方法見直しは今回なし…
2016/12/22 21:47
日銀の購入方法見直しは今回なし(次回以降あるのかも不明。なお、購入方法見直しの件は、日経記事以外にネット検索しても見つからないんだよね)。購入方法見直しを期待するよりも、AA取得を期待する方が現実的か?
ところで、第6期(2017年4月期)の1口当たり分配金は、晴海の譲渡益がないと2,687円(第5期2,733円)で、控えめな気がする。
毎期、費用を多めに予想して分配金を低めに見積もっていることが一因と思われるけど、それ以外に平均稼働率を96.3%(第5期98.6%)と予想していることが一番の要因かも。稼働率の低下は恵比寿プライムスクエア等での大口退去によるところが大きい模様(決算説明会資料より)。
以下のサイト等で募集が行われなくなったら、稼働率アップで分配金増の可能性は高くなると思う(毎月の稼働率は翌月の25日にインベスコのサイトで分るけど、こちらの方がタイムリーか?)。
https://search.sunfrt.co.jp/floor/4438/23163/
「恵比寿プライムスクエア 3階」で検索すると、こういったサイトがヒットする。 -
No.748
私も詳しくないので教えてもらい…
2016/12/27 15:57
>>No. 747
私も詳しくないので教えてもらいたいが、REITの格付チェック・ポイントについては以下の説明資料が分かりやすい。
https://www.r-i.co.jp/jpn/sf/about/methodology/j-reit01.pdf
それと、以下はJCRが公表したインベスコの格付レポート。
https://www.jcr.co.jp/download/bec5bbc451c18c3813f313169afe436e663ddb319fc4efc145/16d0577.pdf
AAに格付けアップするためには、物件をもう少し増やすのと、借入残存年数を延ばすことが必要な気がするが、どうだろう?
来年1月末に投資主総会があるが、そこで誰かが質問してくれると有難い(AAを取るには何が足りないのか?、いつ頃取れると予想しているか?等)。 -
No.754
参考までに、前回出席した方のブ…
2016/12/29 09:28
>>No. 749
参考までに、前回出席した方のブログを添付。
質疑応答は20分程度。出席者はそれほど多くないと思われるから、打ち切りはなかったような気がする。
http://kabuj.exblog.jp/24882789/
お土産がボールペンで少し寂しい。 -
No.766
トリトンは駅(大江戸線勝どき)…
2017/01/05 20:16
トリトンは駅(大江戸線勝どき)からそれほど遠くないよ。
普通だったら、駅から5分以内(歩く歩道込み)。ただし、改札が少ないからラッシュ時が悲惨で、地上に出るのが大変と言われている(by my client)。それと大江戸線がマイナーなのが難点。勝どきはそれほどもないけど、大江戸線の駅に向かうには相当下に行く必要がある。
住商が勝どきに所在してた方が皆驚く。上手くExitした気がする。 -
No.775
REIT初心者なんで間違ってい…
2017/01/06 21:36
REIT初心者なんで間違っているかもしれないけど、有報を読む限り、
2015年6月取得物件(取得価額約270億円)、2016年6月取得物件(取得価額約500億円)は、いずれも利害関係人等からは取得していない、と記載されている(設立時の物件は不明)。
あと、期末の不動産鑑定は第三者が行っていて、NAV倍率が1倍以下だから、恣意的に高額購入した物件は無いんじゃない? それと、格付けチェック項目の一つにスポンサーとの利益相反状況があるようだし。滅茶苦茶やってたら、A+は取れないと思うが、どうだろう?
まあ、疑いだしたら切りがないし、不安ならここを買う必要はないと思う。配当利回りが高いのは、外資+格付を今まで取得していなかったため、ということじゃない?
誰か専門家が教えてくれると有難い。 -
No.855
総会出席しました? 出席した…
2017/01/31 20:00
>>No. 854
総会出席しました?
出席したなら問い詰めたと思うんですが、反応ありました?
総会に出席しなかったとしても、IRに電話問い合わせしてると思うけど、回答ありました?
回答あったら、教えてもらいたいけど。これだけ、我々のために頑張ってくれているのだから
回答も教えてもらえると有難い。 -
No.857
まいけるさん、 過去の投稿、…
2017/01/31 21:22
>>No. 856
まいけるさん、
過去の投稿、全て削除しなくても。
結局、何のために出てきたのか全く意味不明。何のために大騒ぎしたのか意味不明。
IRから回答あったなら、教えて下さったら本当に有難いのに。まさか、連絡もしてないとかは無いと思うけど。
856の投稿も削除しちゃうのかな? -
No.859
まいけるさん、 別に消さなく…
2017/01/31 21:38
>>No. 858
まいけるさん、
別に消さなくてもよいのに。
自分で書いてて、恥ずかしくなったのかな? しかも売るの?
長期に持ってたいから、ここに投稿するんだとか息巻いていたのに(1号成立なんて自明だろうに)。
まあ、数口の投資だろうから、売っても大勢に影響なしで、どうでもよいけどね。
時価がどこまで当てになるかは不…
2016/10/31 11:05
時価がどこまで当てになるかは不明だけど、1口当たりNAVが112千円だとしたら、時価の9掛けで資産を他社等に売却して、解散した方が投資家にとっては良いんだよね。9掛けでも100千円程度は返ってきそう。
一般事業会社と違って従業員がいるわけでもないし、解散には大きな支障はないような。
過去には、以下のような事例がある。
(2010/11/24)
FCレジデンシャル投資法人(FCRI)が、大口投資主であるエスジェイ・セキュリティーズ・エルエルシー(SJ)より、投資法人の解散を目的とした投資主総会の招集請求を受けた。FCRIは、今年5月にSJの申立により第三者割当増資の中止、また9月の投資主総会にて役員の交代に至った経緯がある。今回の解散請求に対し、FCRIは法的要件及び内容について検討し、対応方針を発表する予定。
1月末の投資主総会に向けて、大口が何かやってくれると面白いけど。