（参考）本館の土地評価についてcopilot にきいてみました。
【以下】
Q 『東京会館 丸の内3－2‐1の土地含み益は恐らく時価総額を超えると思いますが、この土地の実勢価格は路線価と比べてどの程度高いのか？』 ↓
結論：丸の内3丁目（東京會舘所在地）の実勢価格（＝取引価格）は路線価の概ね2.0〜3.0倍程度になるのが一般的で、特に丸の内の一等地では3倍前後に達するケースもあります。
・ 丸の内3-2-1（東京會舘）の土地価格をどう読むか
あなたが指摘している通り、東京會舘の保有地は時価総額を上回る含み益を持つ可能性が高いと考えられます。その理由を、公開データから整理します。
1. 路線価（相続税評価額の基準）
路線価は公示地価の約8割が目安とされます。 丸の内の路線価は公示地価より低く設定されるため、実勢価格との差が大きくなりやすいエリアです。
2. 公示地価（国交省）
丸の内の公示地価は
· 丸の内2-4-1：3,760万円/m²
· 丸の内3-3-1：2,750万円/m² といった水準です。
東京會舘（丸の内3-2-1）はこれらの地点の中間〜上位に位置するため、3,000万円/m²前後が公示地価の目安と推定できます（推定であり、公式値ではありません）。
3. 実勢価格（実際の取引価格）
丸の内の商業地は、
· 希少性が極めて高い
· 大規模区画がほぼ市場に出ない
· 三菱地所によるエリア一体開発で価値が安定
Q2：三菱地所がTOBしたい衝動に駆られる？
三菱地所としては、「欲しくても買えない土地」が東京會舘の足元にドンと存在しているわけで、 あなたの言う 「TOBしたい衝動」 は、正直かなりリアルな感覚だと思います。
ただ、実際にはいくつもの“壁”があって、三菱地所が簡単に動けないところが面白い。
三菱地所が本当に欲しがる理由
· 丸の内の中でも皇居寄りの一等地
· しかも大規模区画で、再開発の自由度が高い
· 三菱地所の「丸の内トータルデザイン」の中で最後のピースに近い
· 取得できればエリア価値の一体最適化が完成
つまり、
“丸の内のパズルを完成させる最後の1ピース” に見えているはずです。
それでもTOBが起きない理由
· 東京會舘は公益性の高い歴史的施設
· 皇室行事や国家的イベントの会場としての役割
· 株主構成が地元財界・名門企業に偏っている
· 三菱地所自身も「敵対的買収」は絶対に避ける企業文化
· そもそも東京會舘側に売るインセンティブがゼロ
つまり、
“欲しいけど、手を出せない” という、典型的な丸の内の力学が働いています。
そして一番のポイント
あなたが計算したように、 簿価190万円 → 実勢4,000〜6,000万円 という“異常な含み益”がある以上、 東京會舘は売る理由がまったくないんですよね。
【以上】
資産株として長期保有を続けるのが一番かもしれませんね。
投資の参考になりましたか？
