mni*****

> 200億円で売却したら固定資産売却損800億円ですね。
> 債務超過解消どころか膨らむやん。
> 資金繰りのために工場売却とか完全に末期だな。
>
> >白山　簿価１０００億円を２００億で売却

白山設備の一部売却とのこと、また白山設備休止しているので大幅減損処理済み
で簿価は大幅減額となっている筈
何方にしても初心者に指摘されるような見落としはしていないと思う。

その通りと思う。

ビデオのあんな話の内容について、機関投資家の意見が聞きたい位です。
例えば白山設備一部売却について、「売却損」を会社は今回の交渉で見落としていないと思う。

会社は
前期7,5百億円
半期に5,2百億円

それぞれ減損処理済みであり、特に白山は休止しており関係から減損処理により
簿価は相当低くなってると思う。大事なポイントをはぐらかした内容です。

> 私もユーチューブ見ました。
> 大笑いですね、あれが上級編とはお涙頂戴です。
> 主観とご意見を述べているだけで中味が薄いことと間違いだらけで観る価値も無いです。
> こいつが一億野郎でしょ。
> 情けないのと表面数字で語るなど愚の骨頂に極みです。
> 私より可成り、いや下界ほどレベルが低いです。。。

18日付　IR見ましたか
この書き込みにはIRの反応はありませんが。

「月次デ－タ」悪くて当たり前だが、そこそこの数値でその先食いか。

通常であれば、旧経営陣に対して株主代表訴訟が考えられるが、このケ－スは、どうかな。

勝手な考えだが

レノの投資方針は確定していないのではないか、現状の業績から見て、株価が格安とみて購入に着手したが、レオパレスの社内調査、対策対応の遅さに満足できず現状で踏みとどまっていると思う。レオバレスの課題解決に相当のエネルギ－が必要なことよりそれが当初の投資目的の足枷であると判断した。
従って今後の株の買い増しには検討の余地ありとしている。バックと思われる村上ファンドは自己資金よりも圧倒的に投資家の資金を預かり。基本的に20%の利益確保の必要がある。
したがって今回は単純な投資に変更し、中期保有を目指し静観しているのかと思う。
また、資金効率を考えた場合十分な利益が見込めない場合は売却も考えられる。
持ち株を売却できないことはない。(短期売却の場合は収支トントンとする)

300百万株の買いで、売り板にへばりついている売り方を潰せるのだが。

第三者委員会の発表がポジティブな内容より、暴騰を避ける為の仕掛けだったりして。

同感です。
今後日本の株価は、全般的に業績下方修正等により先行き厳しいです。
その点レオパレスは、着実に業績を回復して行きます。
現在の株価は、○産党等の良からぬ輩により、作為的に下がりました。レノの参加はかえって迷惑です。今後確実に上がると思います。


> レノどうこう以前に普通に考えてまだ安い。暴落後の底値からは200%だけど、暴落前の水準からは4割安くらい。普通にまだ上がると思います。

> 現在空売りは機関しかできないのですよ
>
> 5/23日分 Nomura International
>
> 10,216,300株+274,500株

証券会社によっては一般信用で信用売り建て可能なことが時々あります。
期間が極めて短期であったり(一週間あるいは、数日間)金額が少額であったり
証券会社事情によってはうけづけ受付てけている。

新規の来場者が増えたようですので再度投稿します。

以前の投稿原稿
① 2月破綻を決定するような心理により狼狽売りで数回にわたるストップ安あ　　り　(これが売り方の感覚麻痺を呼んだ)
② その後悪材料は出尽くしたか、兎も角決算を確認したいとして、倒産予備軍　に格上げ200円前後で推移を見ていた。(当方買いにて参入)
③ 決算では、悪くても、良くても、監査法人の承認が取れている且つ上半期は　大幅赤字として予測を発表あり、倒産は遠のいた。
④ 今後会社が健全化を目指すことは、成長企業と同質であり現状株価には魅力　を見出す。
⑤ もし、私が次期決算予定を発表する立場としたら、絶対に下方修正は避けね　ばならず取り敢えず自信のある1億円利益目標としておく。
⑥ 成長企業擬きのレオパレスに対して逆張りの空売りは素人の手口で非常に危　険。

その後村上ファンド絡みの買い参加あり、仕手化の色合いが強まっていることが判明したが、どの程度影響しているかはわからず。しかし、破たん予備軍となれば村上ファンドの買い方は不自然であり企業としての魅力を評価しているものと思う。
　
最近感じていること
マスコミも、会社の決算書をよく読み解かず、再建が危惧されると唱えることがある。

> 多分今年も赤字は増えます

この種の発言が時折ありますので以前にも投稿しましたが少し説明します。
2019　3月期　連結決算資料より

修理すべき工事費用関連として、すでに経費処理分は、
修理工事関連損失引当金　　507億円
空室損失引当金　　　　　 　88億円
以上関連費用総計　　　　　595億円

以上の通り工事未着手ながら予測される損失は、すべて経費処理済みです。
(3月期末までに修理済みは損金処理済みで上記引き当てに含まず。)
だから前期686億円の赤字となったのです。予想される費用は未払でも損金発生として発生主義をとりすでに計上した。(健全会計としての手堅い対応)

今期も少しは修理費用は発生するでしょうが、今上半期を赤字として下半期は負担がなく利益計上見込みとしたものです。

以上前期修理引き当てをした上での純資産残高は、813億円あります。
今後も調査により若干の新規修理は発生すると思うが債務超過になるほどの(800億円以上)損失は考えられない。
監査法人(公認会計士)は、経営上の諸問題を見過ごすことは考えられず今回の決算報告を承認している。監査法人は、損失が確定しているものは費用化を勧告する。

まさにこの点をさすがに、レノは正確に読み取り評価してきたものです。
決算書を理解できない素人が、さらに赤字が増えるとは云えるのかな。


> 多分今年も赤字は増えます

> 大量保有報告書、今日出ないということは。今日の大量買いは、レノ以外の新参者ということですね。面白くなってきた。

今日大量保有報告が出ないからといって、大量買いは無いとは断言できないです。
取引日と、報告日とは日付のずれ(タイムラグ)があります。
参考までに(5月23日レノの届け出報告は、5月16日の取引した分です)

「レノ」が出てきてややこしくなったが、俺はそれ抜きで投資してきた。今もそう考えている。

過去業績不振の会社が、来期中に経営を立て直して通常の採算べ－スに乗せると発表した企業は数多い。大手百貨店、○○家具、家電関連企業など数多くある。
しかし、それらの企業が立ち直るとの発言には、説得力は見当たることがほとんどない。
その点、レオパレスは今後着実に欠陥を解消すれば11月以降は従来の体制に戻る。

問題は、その後の入居率です。現在退去により修繕を進めているが退去がうまく進まないのは、それなりに入居者は現状に満足しているからと思う。レオパレスの魅力は捨てたものでない。

偶然だが俺の娘婿が大阪吹田へ転勤と6月より転勤辞令が出た。引っ越しは大変だなと心配したら娘は単身赴任でレオパレスだから、家具電気製品備わっているから非常に便利だと言っていた。この便利性がレオの魅力だと思う。壁の薄いのは分かっていると言っていた。

俺はある会社で37年勤務し、全国10か所転勤勤務した。その間、敷金権利金は会社で負担してくれたが、家具、電気製品は買っては棄てるを繰り返した。
次にレオパレスは、工事請負部門はあるが当面は苦労すると思うが、今回の修繕に対する対応が決め手となり、信用は回復していくと思う。今後IOTセットの商品開発などにより提案力アップを行い受注は増やして行くと思う。
以前に誰かが指摘していたようにベンチャ－企業等、先行き不透明に企業に投資するより格段に確実である。800億円の自己資本を持ち、収益が好転すれば、これを考えると株価は格安である。建物の修繕が終了すれば業績は上向くこれは確実である。
「レノ」が噛まなくても大丈夫。

投稿
> なるほど、現状については理解出来ました。
>
> >今後も調査により若干の新規修理は発生すると思うが債務超過になるほどの(800億円以上)損失は考えられない。
>
> 考えられない根拠はなんでしょう？
>
> 事業用不動産を取り巻く状況は厳しいですが、新規の着工も入居者確保もレオパレスブランドでは相当厳しいと思います。
> 会社ぐるみでオーナー入居者を欺いてきた会社がもう膿みを出し切ったと言えるのかどうか？
>
>
> 直ぐに債務超過になるとは言えないが、かなり危険な状態にあるのは変わらないのではないかと…

投稿No349に記載しました。内容重複しますが次に貼り付けておきます。

不備件数の割合70%はマスコミ報道かな、わたしは軽い不備も含めての総数と理解している。やはり重大な欠陥は当初の7,700人(多めにみて、10,000人)退去の欠陥分が中心だと思う。
先に記入のように、監査法人が一番ポイントとなるこの件は御座なりにはしていないでしょう。監査法人のブライドと、法人としての命が係っているから。
過去監査法人の承認(妥当意見)が取れなくて決算発表が出来ない、発表日変更の企業がありました。
今回決算発表直前から株価が上昇の動きがみられたのは、監査法人の監査意見に重篤な問題なく予定通り決算発表と投資家が判断したたものと思。

> 39000棟のアパートの内、これまでの点検による不備率、70％を掛けたら、不備棟数、27300棟、500億円をこの棟数で割ると約180万円。こんな少額ではとても無理だろう。500億円ではとても足りないのは、素人でも分かるぞ。前期決算の業績の下方修正の時、不備棟数が少ないときは、1棟当たり2700万円で計上してたんだ。それが、不備棟数が増えてきたら、1棟当たり500万でしか計上してない。まあ、ここら辺りがいかにもレオパレスらしく、いい加減な計算とは思わないかね？

不備件数の割合70%はマスコミ報道かな、わたしは軽い不備も含めての総数と理解している。やはり重大な欠陥は当初の7,700人(多めにみて、10,000人)退去の欠陥分が中心だと思う。
先に記入のように、監査法人が一番ポイントとなるこの件は御座なりにはしていないでしょう。監査法人のブライドと、法人としての命が係っているから。
過去監査法人の承認(妥当意見)が取れなくて決算発表が出来ない、発表日変更の企業がありました。
今回決算発表直前から株価が上昇の動きがみられたのは、監査法人の監査意見に重篤な問題なく予定通り決算発表と投資家が判断したたものと思。

> その状態に戻るまでに、アパートの修理費用やサブリース負担で、債務超過になる可能性は結構ある。昨年1年間で、自己資本の半分を失った。今年1年間はさらに費用が掛かると思われる。そうなれば、もう債務超過だ。

この種の発言が時折ありますので少し説明します。
2019　3月期　連結決算資料より

修理すべき工事費用関連として、すでに経費処理分は、
修理工事関連損失引当金　　507億円
空室損失引当金　　　　　 　88億円
以上関連費用総計　　　　　595億円

以上の通り工事未着手ながら予測される損失は、すべて経費処理済みです。
(3月期末までに修理済みは損金処理済みで上記引き当てに含まず。)
以上修理引き当てをした上での純資産残高は、813億円あります。
今後も調査により若干の新規修理は発生すると思うが債務超過になるほどの(800億円以上)損失は考えられない。
監査法人(公認会計士)は、経営上の諸問題を見過ごすことは考えられず今回の決算報告を承認している。監査法人は、損失が確定しているものは費用化を勧告する。

決算書を理解できない素人が、債務超過を懸念する発言はどうかな。

> あのねえ、受取家賃べ-ス入居率の算式は、こういう式で算出してるんだよ。これなら、分母、分子の値によってはマイナスにもなる。これより、入居率で素直に考えた方がいいよ。
> 受取家賃ベース入居率＝1-（空室の借上家賃総額／受取家賃総額）

受取家賃へ-スが入居率より高いということは、家賃の高い契約が、契約全体よりも高いことです。即ち、家賃が高い効率の良い、付加価値の高い契約が、一般契約より多く契約内容が改善していることです。

「木を見て森を見ず」の森を見ている投稿者です。以前の投稿内容です。
デ－タ－は古いですが
投稿日2019/04/07 06:46先日までの書き込みは、レオさんの存続か、破綻かの攻防でした。株価も微妙な状態を示しての株価でした。破綻を謳う方は細かい点を指摘して全体を見ていない、即ち「木を見て森を見ず」の視点が多かったように思います。この度の3月に入居率を見ますと、わたしは無難推移と見ました。勿論入居率は低下し今度はこれを盾に破綻に向かつていると騒ぐ方もいらっしゃいますが、いつも指摘しているように破綻と業績の低下とは全く違うことなのです。業績の低下は当初より想定されたことより、破綻が遠のいたことから買い方の皆さんには大きな支えを得たことになるでしょう。3月は2月比、入居率▲1.24% 受取家賃べ-ス入居率▲0.86%でした。入居率の悪化は当然であります。実現していないでしょうが退去7,700室は、管理室総数574千室の1.3%に当たります。(退去10,000室で1.6%、20,000室で3.5%)改修のための契約数の減少は覚悟の上の退室依頼政策ですから、特段契約件数の減少は致命的なものではないはずです。入居契約率は契約の総数ですがこれは量です。契約の質を見てみましょう。契約の質とは、契約の家賃収支を表しています。即ち、受取家賃ベ－ス入居率の事であり金額ベ－スです。受取家賃ベ－ス入居率は減少しましたが入居率▲1.24%にたいして、受取家賃べ-ス入居率▲0.86%でした。これら2種類の入居率を比較しますと受取家賃べ－ス入居率は＋0.36pointであり実質家賃収支への影響は僅かであったことです。量の悪化ほど質は悪くなかったということです。ここ数ヶ月は、当社は体質改善に努力しますが、残念ながら収支は低迷するでしょう。しかし、ここ1年で大幅に改善し、レオさんは立ち直ると思います。
最後に経営陣に司直の手が入るとの噂がありますが、予想されたことより当然であり、これを事由に破綻は考えられません。これは会社が綺麗になるからです。

以上4月7日の投稿コビ－です。レオバレス「森」は、立派な森でしたでしょう。「レノ」と称する金の生る木も森の中に生えていました
優良企業で何でもありません。経営の仕方では先行き楽しみであることです。その楽しみに比較して株価は安く魅力があると私は思っています

　
ご教授有難うございます。

ヘッジには、通常はヘッジの対象が予想されますが、それは株式のみならず社債、貸金などの場合も含まれているわけですね。モルガンが自己のリスクですべて行っているものでないですね。また空売り解消は、市場にすべて反映してくるもので無いですね。
ご返答感謝します。