kum*****

>>No. 952

お返事ありがとうございます！

私も市場の評価がワンステージ上がった気がしてます。
おっしゃる通り、下がっても下値は限定的だと思います。
つい先日の２倍まで上がったので目が慣れておらず、必要以上に慎重になっているかもしれません。
とにかくホールド分は長期で持っていようと思います。

>>No. 948

さっそくお返事ありがとうございます。
４Ｑに利益が集中するのは正にその通りで、不動産株で四半期決算を見ても殆ど意味がないと思います。
ただ、この株を長く持っていますが、四半期決算で何度も痛い目にあっているので、ちょっと慎重になっています。
昨年８月の１Ｑ決算の後も、１ヵ月以上低迷が続きました。１Ｑで判断する意味が分かりませんが、数字が良くないと短期筋はどこかにいってしまうようです。

話題のホテルが利益貢献するのはまだ先ですし、３Ｑで引渡しするマンションも殆どありません。
目先の悪い数字をみて、通期の達成は大丈夫かと短期筋が離れることを心配しています。

そうはいっても、ホールド分はこれからも長期で保有する予定です。
有望な銘柄ですので、上がったり下がったりしながらでも、水準を切り上げていってくれればと思います。

また750円を超えてくれたので、いくらか利確しました。
残りは800円越えを期待しています。

ただ、気になるのはもうしばらくの３Ｑ決算。
今年は２Ｑまでの進捗が悪く、３Ｑ決算は前年比で厳しい数字になりそうです。
上がり方が急だった分、３Ｑ決算前後のタイミングで一度大きく下げることもあるのではと思い、一部を利確させました。

このまま上がれば良し、下がっても買い直しが出来るのでそれもまた良しといった感じでとらえてます。

私の知る限り買収プレミアムがつかない株式交換はなく、概ね２０％前後のものが多かったように思います。
大和ハウスの直近の買収（大和小田急建設）では確か約３０％のプレミアムでしたが、最低でもそれぐらいはつくのではないでしょうか。
商法で子会社株主の保護がうたわれており、取締役会の議事録や計算根拠の開示が必要です。
イニシアはＰＢＲが0.66ですから正当な評価をするだけで、まず５０％近くのプレミアムになる計算も成り立つと思います。
強引な買収だとプレミアムの低さから訴訟になることも多々あり、大和ハウスがそのような無茶をするとも思えません。そこは心配されず株を保有されて良いと思うのですが…

>>No. 353

契約進捗率でIRへのご質問までありがとうございます。
実際、前期１Qは、その年の３月に竣工済みだった、武蔵浦和のシニアマンション（160戸）と大和ハウス主体の高尾のマンション（約500戸）の一部が１Qに引渡しを行った関係で、１Qでの契約率が高く出ています。
（当然ながら、この２つのマンションは以前から契約済みだったので、１Q時点での契約率に反映されてます）
書かれているとおり、今期は予定通りだと思われます。

むしろ完成在庫（売れ残り）の数は、前期１Q１８５戸が今期１Q５９戸と減ってます。
予定された時期までに、きちんと販売が完了しているということだと思います。

>>No. 331

>この価格帯ならまず負けることはないでしょ
本当にそう思います。
同業他社がかなり上げているので、何かのタイミングで注目されれば２割前後はすぐに上がると思うのですが。

鬼門の１Ｑ決算も終わったので、あとは２Ｑ、３Ｑと数字が詰み上がるにつれて株価も上がる期待をしています。
そもそも１Ｑ決算、前年が良かっただけで、例年と比べると良い決算だったはずですが、なぜ売られるのでしょう？
売ってる人はどれだけ良い決算を期待していたのでしょうか…

>>No. 319

さっそくのレスありがとうございます。
不動産セクターは、税負担がほとんどない（最終利益≒経常利益）中でＰＥＲ１０前後の銘柄がごろごろしてます。
目一杯の６５％で見てもＰＥＲ５倍台というのはかなり安心感があると思います。

この銘柄、決算後はいつも売りが続きます。
（妙な期待感があるのか決算前はなぜか買われてます）
毎回のことですが、売りが枯れるまで１～２週間の辛抱かと。

>>No. 305

確かにＰＥＲは割り引いて考えた方が安全ですね。
それでも割安、これは間違いないと思います。

ちなみにＰＥＲ５.６はどのような計算で算出されましたでしょうか？

>>No. 302

私も、なぜここまで評価されないか不思議に思ってます。
この指標をみると、誰でもつい買いたくなるはずなのですが（笑）

不動産業１２４社をＰＥＲの低い順にスクリーニングした結果
１位　ＰＥＲ４.３　コスモスイニシア
２位　ＰＥＲ５.０　セントラル総合開発
３位　ＰＥＲ５.４　ヨシコン

１２４社中、せめてワースト２（ＰＥＲ5.0）になれれば株価１５％アップ、
もしワースト３（ＰＥＲ5.4）までいければ株価２５％アップ。

業績が下がり基調ならともかく、 営業利益・経常利益は４年連続増加中（来期も増加予定）
ここまで買いたたかれる理由はないと思うのですが。
不動産業１００社以上の中、唯一のＰＥＲ４倍台。しかも来期予想だとＰＥＲ３.８とは…

信用買残が減ってます。
今日の発表分でも９万株、３週間で３０万株近くの急減です。
５月の終わりに１２０万株を超えていたのが９４万株になりました。
まだ多いですが、それでもここ数年で最も少ないところまできたようです。
これだけ信用が減るのであれば、株価がもたついていても納得です。

１週間前の１０万株近い投げ売りは追証の強制決済だったのでしょうか？
毎日のようにストップ高、ストップ安になる株はあるので、この相場でもあり得ることだとは思うのですが。

コスモスイニシアのサイトに、本日付でニュースリリースが出てます
「千葉県最大規模の建替え　野村不動産と共同で１００９戸のマンションへ」

新築マンションの市場が厳しい中、あえて分譲マンションのみに絞らず、ホテルや1棟売り投資マンション、建替事業と多角化が順調に進んでいるようです。
あと株価さえ順調になれば…

速報によると金曜発売の四季報に、以下の来期予想が掲載されます
売上1050億円
営業利益50億円
当期利益37億円（１株利益109円）
配当11円
（ＰＥＲ4.15　配当利回り2.43％）

まだ今期が始まったばかりですが、関心は少しずつ来期に移るでしょう。
大和ハウス傘下でありながらＰＥＲ4.15など、今の株高の相場の中で明らかに出遅れです。
四季報発売あたりからじわじわ上がることを期待しています。

決算発表から全力で買い進めました。
他の銘柄まで処分しての全力買いは久しぶりです。
1か月半前の安値からすでに２５％上げており、信用買残も多いので、もう少しもみ合うのではと思います。
ただ、６月には四季報が発売され、来期予想で営業利益５０億が掲載されます。
このあたりで一気に上に抜けることを期待してます。

今期予想は１株利益９７円。
５００円でやっとＰＥＲ5ですから、どこまで上がるかは別としてさすがに４００円ということはないでしょう。
経常利益も２９億、３４億ときて来期は３９億。
計ったように５億ずつ伸びてます。

良い決算でした！

決算短信を見ながらあれこれ考えるのは楽しいですね。
ちなみに私はかなりポジティブに見ています。

マンションの進捗は昨年も95.6％で終わっている
→確かに95.6％でしたが、前期は営業利益３５億の予想に対して３４.８億とほぼ目標を達してます。
　１００％に近い数字であれば、利益目標を達成するのでは？
　
新築マンションの利益率が昨年より悪化している
→今回まで販売数・利益率ともに減少しながらも、利益は昨年の６.１億から８.２億と増えています。
　好調なリニューアルマンションがマンション・戸建の利益減をカバーして、逆に黒字拡大しているようです

戸建も厳しい
→そもそも８０戸しか予定していないところ、１月末で５１契約済みです。
　先週から登録開始の世田谷21戸が売れればゴール間近です。
　通常戸建は完成後にお客さんに見せて、客がついた区画だけを販売しているので売れる可能性は高いと思ってます

販売用不動産（完成在庫）が多すぎる
→マンションの完成在庫は９９戸で、昨年同時期の９３戸と大差ありません。
　今日ちょうど不動研が首都圏で完成在庫を６８４２戸と発表しましたが、同業他社に比べてもかなり少なめだと思　います。
　なお、販売用不動産は引渡前の投資用物件やリニューアルマンション等、さまざまなものを含んでいるので完成在　庫とは分けて考えた方が良いと思います

なにより今回は、ソリューション事業の利益が７.３億から１６.４億と大きく増加しています。
私は仮に新築マンション・戸建の利益が多少減少してもトータルで予算達成とみています。
答えは５月に発表されます。
予算割れか予算達成か楽しみに待ちましょう！

上方修正が出た訳ではないので、まずはこれぐらいの上昇かもしれません。
ただ、たまたまマンションの引渡しがこの四半期に集中したので利益が出たというのではなく、それぞれの中身は濃かったように思います。

そもそも、前期は新築マンションがすべてを引っ張る形でしたが、今期からは、市場が厳しい新築マンションを減らし、リニューアルマンションとソリューション事業を伸ばすというのが会社の方針でした。
実際、きちんとそれに沿った形で結果が出ているようです。

新築マンションは契約進捗率が既に90％に達しているので、売上・利益とも予定通り達成できそうです。
利益率は、昨年の20.2％に及ばないものの18.7％と、例年の15％前後を大きく超えています。
また、新築マンションの戸数は前期より減っていますが、リニューアルマンションが100戸以上増え、合計した利益は前期を２億上回っています。
今回一番利益貢献をしたソリューション事業は、７億から１６億と２倍以上です。
なお、戸建の進捗は悪いですが、そもそも80戸しか予定がなく収支への影響は軽微です。現時点での契約は51戸ですが、明日から千歳烏山の登録開始で21戸が見込まれているので、期末には目標を達成できそうです。

前期がここ数年で一番の決算でしたが、それがフロックではなく毎期ＥＰＳ80円前後の数字が出るというのはプラスで評価されるのではないでしょうか。
特にこれほどマンション市況が厳しいなか、契約進捗が90％（業界トップの野村不動産もちょうど90％）というのは、中々のものだと思います。
また新築マンション１本ではなく、多角化を進めていることも安心できる材料です。
ホテルというテーマ株にもなってので、少しずつ見直しが入ればと期待してます。

お声がけ、ありがとうございます。
２Qは、そもそもマンションの引き渡しが小規模のイニシア鷺沼（２6戸）しか予定されていませんでした。
マンションで利益が上がらなかった分を、リニューアルマンションと投資用物件でカバーして
きちんと黒字に持ってきたというところだと思います。
ちなみに３Qは、大和ハウスと共同事業だった高尾・門前仲町・練馬北町が引き渡しの日を迎えるので、
マンションだけでまずまず収支を引っ張れるはずです。
結局４Qで一気に引き渡しを行うことは、変わっていませんが。
ただ、以前も書きましたが、引き渡しが多い四半期に利益がまとまるだけですから、
マンションデベで四半期毎の決算はあまり意味を持ちません。

会社全体でみれば粛々と成長しつつあると言えるとは思います。
営業利益ベースでは毎年伸びていますし、業界全体では厳しい中、今の販売状況は悪くありません。
これまでの分譲マンション集中から、「分譲マンション」「リニューアルマンション」「投資用物件」
と分野を分けていくことも功を奏すると思います。

３００円台はさすがに安すぎで必ず見直されると思ってますが、それがいつになるかはわかりません。
２％前後の配当がつくので、気長にその時を待つといったところでしょうか。

各四半期ごとに３０億強の経費がかかりますが、
１Ｑは売上総利益が昨年の２４億から４１億へ急伸したことから
結果として黒字になったということですね。
①主力であるマンションの引渡しが１Ｑに多かったこと
②マンションそれぞれの利益率が大きく改善されたこと（１３％→１９％）
③マンション以外の３部門すべての利益が伸びたこと
この３つが主な要因のようです。
気が早いですが、この状態が続けば上方修正が期待できるかもしれませんし、
株は人気投票ですから、去年までの「４Ｑになると利益が出るようだ」より
今期の「１Ｑからしっかり利益が確認できる」方が数段買いやすい銘柄になるのではと思います。