MIRARTH不動産投資法人の掲示板

どうせダマシでしょ😤

日付は2020年3月19日です。2月には13万円だったのが一気に半額になったのですね。

ワクワクするね〜

59,700円では？

ワクワクするね〜

コロナショックの頃の月足の下限が80,000円だから
いまはコロナショックの頃より下がってる

ワクワクするね〜

10月末の会合での金利据え置きに加え、
「固定型住宅ローン金利 大手4行が11月から引き下げ」という記事も出てるので、実際はもう局面が変わりつつあると思うんだけど、
トレーダーやインフルエンサーの皆さんが、知らんぷりを続けるか、知らんぷりできなくなるか次第ですかね。

7万割れで仕込みますかね？

REIT全部同じ大暴落だから仕方ないねw

つうか、長期金利は８月時点まで下がってるのだが・・・

リスクが内在化する物件を売却し、
良質な宝工務店の物件に入れ替えた？
利回りの良い含み益のある物件を手放して、
宰田哲男(さいだ てつお)というリスクが内在化しただけだろw

そろそろ

PTSみてください

年初来安値、配当もらい寝ています。

買おうとしましたが、空売りにしました！

更なる減配と金利圧力
年間3800円程度までの減配可能性で1口60000までの
下落可能性でてきましたね

本日購入。あとは放置、忘れておく

インフレ耐性もなく減配。
金利という外部要因に弱く、。
宝工務店の物件では値上もしれてる。

利回りだけはトップで、まるでジャンク債扱いだw
なにが「良質な物件に資産入替えby宰田哲男(さいだてつお)」
だよw。腐ってく一方。
これが結果であり、事実。ブラボー

資金が枯渇しそう。

買っても買っても下がる。どこまで下がる？

絶対上がらないと思うのではやくきてほしい

60000台来るか？

50,000円になったら買います

AIバブルが崩壊するならここから更に暴落するから
長期はまだ安く買うチャンスがある。

REITおわり

何年後かにもとにもどるやろうし。
それまで配当もらってホールドしとく

保有物件の価値に比べて市場の評価が低すぎるだけです。一口NAVは101,230円、一口出資元本は92,606円（AI調べ）であるのに昨日終値は75,700円ですから、NAV倍率は0.75で、出資元本比率（時価総額÷出資総額）は0.82となり、市場の評価が低すぎだと分かります。しかし、投資効率（NAV÷出資総額）は1.09ですので、投資家の出資した額以上の評価額にはなっています。
それでも1倍ギリギリなので、その理由をAIに聞いてみました。

3492 MIRARTH不動産投資法人は、旧「タカラレーベン不動産投資法人」から名称変更したリートです。こちらは地方都市への分散投資や、直近での積極的な物件の売買・入れ替え（含み益の早期実現化）を行っているため MIRARTH 不動産投資法人のなかに「未実現の含み益」として長期間眠っている資産の割合が相対的に少なくなっています。

つまり、含み益のある物件が少ないのは近年物件入れ替えに積極的でありるからだそうですので、そう悲観することでもないと分かります。

ここは配当以上に毎年投資口価格を切り下げて行ってるから、割安が割安に見えないんだよな

仕込みどきなのでは？

ただ純利は1年後もまったく増えない予想だから
リート全体に資金が戻ってこないとここも上がらない。

東京23区の単身向けマンション平均家賃11万4339円で最高値更新、神奈川・埼玉でも家賃が前年比10％超上昇、MIRARTH不動産投資法人の家賃収入も毎年上がってるのに、投資口価格が下がり続ける不思議。

決算はサプライズ無しでしたね。
巷では物価目標2%達成の噂も可能性もあるらしく、金利を上げすぎるとデフレに進み過ぎて来年以降の物価目標2%達成が出来なくなると思うんで、
皆さんが思ってたほど金利が上がらなさそうな展開になれば、反発もあるかと。

お疲れ様です


ここの株価が上がらないことによって
事実ではない事をいう方々が少なくなり
少々安堵してコメを見ていられます

また、おそらくリート銘柄全般的の話として
基本的に株価は上がる可能性は低くく、
配当金とにらめっこする銘柄だと思っています

それを理解した上で、
購入しないと毎日がしんどくなります

1、株価の上がり難い理由

・利益の大半は株主への還元
　一般的な企業銘柄と違い、利益の大半（90%以上の
　還元も有り）を株主に還元する為、得た利益を
　利用して新規での物件購入などは望み薄です

・公募増資と借金での購入資金繰り
　利益の大半を還元する為、リートとして更なる
　ビジネスの拡大をするならば、公募増資と
　借金による資金繰りを行います
　その際、公募増資（PO）の際には、他の企業でも
　一般的ですが　ディスカウントされた金額での増資が
　行われることが他リート銘柄も含め多いです

2、株価が上がるレア条件

・配当金が異常に高くなった場合
　配当金が常よりも高くなった際には、
　一時的に株価も連動することがありますが、
　かなりのレアケースと思われます

・不当な割安感からの反発
　今回の政策金利上昇のようにリート銘柄が
　思っている以上に敬遠されがちになり、
　本来の実力以上に安価になることがあります

　そんな状況下では、政策金利停止または利下げの
　タイミングで見直し買いが入る可能性があります

　ただし、そこに至るまでに底値の深堀りの可能性が
　高く、幾らなら買うよりも、タイミングを見ながら
　追加するまたは金利上昇が停止したのち、しばらくの間、
　様子見した上での購入が無難かと

　頭と尻尾はくれてやれの格言通り、無理に底値で
　買わずに、ある程度、安心できるタイミングで
　参加されるのも一つの手法と思われます

今日は株からリートへ資金逃避ですね。

そろそろ決算ですかね。
最近は、引け後にIRがあるかどうかだけ確認して、日中の普段の値動きはあまり見なくなった。

AI半導体からの資金が一時的に入ってきてるだけなのか、国債の金利が下がり始めた

デコボコ配当

配当大きいんですからホクホクしてれば良いと思いますよ。

かなり下げてきましたね。どこまで行くのかな？6万円？

マイナス１０％🐻😿

1000株手放したお

じわじわ下げているのに手を出すのは危険だけれど、ナンピンするのならばいいだろうね。底が見えないのがこわい所。

今日ナンピンしましたが、貫通してさらに下げました😂

暴落だな。投げ売りがすごい。誰が売っているんだろうか？

70000きたら買えばいい

底抜けましたね

別のREITにも投稿してるが、
ここも取得から14％以上の下落
REIT全体への風当たり大きすぎ
NISAで少額を保有してれば、メンタルも安定してインカムをもらえるが
特定で大量保有してる場合、下落を見るにつけメンタルやられる。
これから、本格的に支払う金利が表面化すると、経営を圧迫するようになるのは
間違いない。

安く買ったから中長期保有。下がったら買い増しするよ

今週も1週間お疲れ様です

株価上昇を期待して買った株価が、
下がり始めると、自分以外の理由を
求めたくなります

特にゼロ金利市場にて上がる見込みの
リートが、現状の株価であれば買った方々には
不本意と存じます

対して、
NISA向けなどに配当重視する私のような者には
現状の株価は非常に好機と取らえております

==================
さて、本題

金利のあるリート市場において、株価上昇を望むなら
最低でも2027後半～2028年前半程度までは我慢すべき
状況と考えます

但し、その間どこまで下落するか？は、不明ですし
他のリート銘柄も金利のある市場においての株価は
暫く厳しいと考えます

対して、私のようにNISA向けに配当重視の方々には
絶好の買い場に見えます
たとえ、配当率が5%になったとしても、一定の高配当を
安定的に得られる可能性が高いためです

もちろん、配当が良くとも効率が悪ければ銘柄の
組み換えは必要ですし、ナンピンの必要性も
視野に入れての対応は必要と考えます


その上で、ここを選んだ個人的な理由としては

1、借入金の借換え期間
金利上昇局面での銀行からの借入金の入換えは、
リート銘柄においては大きな負担となります
特に、平均残存年数(借入金の入替期間)が2年未満ですと
高金利の最中に借入金の入替が発生して、金利上昇停止後も
その影響はあると考えます
ちなみに、ここは2年強程度の平均残存期間です
※もちろん、影響の大小の差はあれど、その間にココも
　借入金の一部入替はあります

2、金利に対する収入対策
金利が上がれば、収入も上げる施策を取れるか？は
重要の要因の一つと考えます
簡単に言えば、都内や主要都市部において、テナント料を
上げやすい物件を、どれだけの割合で抱えているか？が、
一つの目安となります
逆に、地方物件や上げがたい物件を抱えている場合は
金利に対する収入アップが少々厳しいリートであると
考えております

3、配当金
ここの配当金は、2026年8月、2027年2月と内部留保からの
加味が無くなっているのに対して、配当金が内部留保を
利用して従来通り出している他のリートよりも、配当金の
旨味が少なくなってます


無論、配当金に内部留保を加味しているリートが
悪いわけではなく、金利での影響分を内部留保で
補填することは一般的です

ただし、その割合いと、今後も継続して配当金維持を
出来るか？を金利の影響も加味して考えた場合、
恐らく幾つかの銘柄は、配当金を大幅に下げざる得なく、
結果として株価も下がる可能性を考えているためです


=================
金利の影響で
近々での株価の上昇を望めず、配当金への
影響もあるリート市場の現状は一先ず置いておいて
将来の安定的な収入と株価を考えた結果の銘柄選択でした

もう全部投げました😭

ここはディスカウント増資をしながら投資口の分配金（株探による修正ベース）と価格は低下横ばいです。私の含み損率が５％なのでこれが配当でカバーされた時点で売却します。

後少しで目標75000円、なんとかたのむわ

ほー
謝っている者に喧嘩腰かい。

それも気取った言葉をまあ〜ペラペラと
気持ち悪りーな
友達いねーだろ？

まあ、あんたがいると思ったらもう来ねーから安心しろ。
最後にな、AMは…
まあ、いいや。
それぐれー勉強頂けたら幸いでさあ。😜


あっ、含み損の八つ当たりか、
良くないなあ〜😢

ごめんよー🙏
まずは、謝るよ〜

ここが大嫌いなんですよ。
ちょっとREITに関わっていたのであまりに酷いここのAMのやり口が許せない。
出来れば投資家がそっぽを向いて反省させたい。〔市場からのAMに対する警告〕

でも控えます。
独善だよな。🙏

でもたまに全く同じAMへ批判する人いますよね。
とにかく俺は、今後控えます。

何故か売り込まれて人気が無く

理由は、きっちりありますよ。🤭

利回り7％超えてきましたね。上には、特殊要因のいちごオフィスやホテルリート・ヘルスケアリートしかありません。

そろそろ追加だな、旨みがでてきた。気づかれないうちに

ワイも我慢できず買っちまった。7%超えおいちい
まあみんなで大家さん超えてたのはクッソ笑ったけど

ただ都心の不動産の利回りは3%くらい、ここは都心でも最強クラスを分散保有で7%、下がっても5%
すごいのはすごいw

宰田哲男(さいだ てつお)が、パンドーラの箱をあけた。
資産規模拡大は運用会社の運用報酬アップと親会社の利益拡大のため。

投資主の分配金だけジリ貧という確たる実績。

さらに、投資口価額が下がり続けることで、常に高く見える利回り。
この初見で高く見える利回りで釣り、初見投資家を次々と蟻地獄に引き込む。

時間の無駄、機会損失。

60000円くらいにならんかなあ

増資止まる？ならOKw

50000円が適正だと思うけどね！

やっと目標75000円われに近づいてきた！！！

みんなで大家さんの想定利回り超えてて草

2007年のようになればここは20,000円だな

どんどん下がって配当とプラマイなし？

うーん、今日はこっちが下げ幅大きめか。
しかし、もう追加資金がないなあ。

落ちるナイフ、底が見えない‼️

この利上げ局面での株価下落を分配金で回復するには2年くらいかかりそうだ。

ここは金利に対する耐久性が
他のリートと比較して多少有りますが、
それでも数多あるリートの中の一つの為
他の企業株と比較しても金利の影響を
受けやすく思われ、暫くは下を向いての
我慢の日々ですね

来年中には、利上げも一旦停止、
早ければ来年末に利下げ観測も有りますので
待てば海路の日和有り及び、仕込み時と思って
対処して行こうと考えてます

以下、不動産投資新聞からの参考URL
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/406966