(株)グローバル・リンク・マネジメントの掲示板

ここは気になってるのだが
AIが売れ売れとうるさいので
遂に今日さよならしてしまった
いつも離すと上に行く気がする
またアルゴに遊ばれる日がくれば参戦します

ふとし改めとぅもぞぅ

えっ
雲抜けたの？？

ジリジリ戻してます🥰🥰

前回の決算説明書に記載がありますが、ホテル建設を行っています。GLM200のフェーズでは、物流施設の取り扱います。
Youtubeの決算説明会・株主総会の動画があり、説明していますよ
今は配当利回りが魅力的になっています（個人的感想です）

同感です。
GLMは霞ヶ関キャピタルと同じ不動産会社ですが、利益の出方や案件の性質が異なりますので、霞ヶ関に連られて大きく下げるようなら、買い増ししようと思います。

【霞ヶ関キャピタル】
ホテル、物流施設、ヘルスケア施設、再生可能エネルギー、大型案件中心

【グローバル・リンク・マネジメント】
投資用マンション開発、都市部レジデンス、賃貸管理、海外投資家向け販売

霞ヶ関、逝ったか・・・

影響を受ける可能性はあるでしょうが、霞ヶ関は様々な不動産関連事業を大規模に同時進行で急速に成功させて来た印象で成長の鈍感と捉えられての感じはします。こちらの方が事業展開に置いては堅実だと思いますので下げるなら取得単価が上がるけれど追加もありかなと考えています。

いくら同じ不動産ディベロッパーとはいえ異なる事業領域なのでそんな影響あるかな？
不動産セクターが特に不人気なのはわかる😇

霞ヶ関がストップ安だろうから、
ここも無傷とは、いかないよね。

セクターごと終わってるんよね。

全ての足が買っていいよと言っている…

おー、久しぶりの高値引け！嬉しいもんですなぁ。

知ってます！コレ上がるヤツですよ！

すぐにじゃないけど😂

2000奪還待ってます🤣🤣

弱いねー

やっと含み損が無くなった

今日はなんでか上がっていますね。
PER 利回りで見ても割安。
ROE ROAの指標で見ても優秀 霞ヶ関に近い。
資産を効率よく回しているんだね。

↓言っても10%下がってもまだここよりずっと高PERですからね
明日以降どう動くか判りませんし

如何にここの売られ方が狂ってるかって話ですね😂

昨日のスターマイカの決算内容で、

９％下落なら、このセクターは詰んでる。

このセクターに希望は無いよ。

昨日高値で買った人が、

かなり多く、高値で捕まってるから

非常に厳しいのでは

損切りで、一気にぶん投げられそう

販売IR出ましたね。

２Qも１Qに続けて利益優先で販売数は抑えてきましたね。

これはポジティブな意見としてですが。
イラン前後で不動産価格が上がりすぎてるので、当初予定よりも、販売量を少なくして売上を落として、利益は予定を超えるように調整してくると思う。

実際、不動産市場にその動きがあって、不動産価格が上がっているが流動性が低くなっている。不動産会社は価格が上がりそうで、強気な価格設定にしている。ただ、バブルという感じではない。

峠は越えた感じですかね。
あとは第3四半期決算か年度末決算後で高値更新してくれたらラッキー、と思って寝て待ってれば程度の差こそあれ儲かる、たいう感じですね。

安値で仕込めたのでしばらくこの株は放置して他の機会を探そうと思います。

何の権利かな？

>いいえが多いからちゃんと教えてほしいんだけど
>この内容で大口の権利取狙いのクロス取引以外ってありえるの？
>まあ高配当銘柄だし板の状況見てない人のほうが多いからわかんないか

買い増し

一年待てば多少景色は変わるでしょう
今はモメチン相場でバリュー株は不人気ですから致し方なしです、、、😇

業績達成したら賞与として株式付与されることが決まっているので、決算期までには何が何でも達成させてくる、と思います。
https://tdnet-pdf.kabutan.jp/20260519/140120260515539032.pdf

半値まではもう落ちないでしょうから、また高値更新して上値追いしだすのを気長に待つ、でよいんじゃないでしょうか。

皆もっともらしいこと言ってるけど権利日まで利回り5.5%なワケ無いですよね
下方修正無ければ勝ちでしょう
私は2500くらいでやっとトントンですけど😭

実際問題、今この会社に株価を上げるインセンティブはあるのだろうか。
半値まで落ちるならともかく、そこまではいかないだろうし、自分は配当還元ベースで数年我慢でいいと思っている。
株主優待はどっちでもいいかなあ。

時価総額１０００億超えてこないと中々機関投資家は入りづらいので、それまでは株主優待してもいいかもですね。１０００株〜３万円とか。

バブル期でも未達成の20%を繰り返しているとかいうのはちょっと。
オフィスは一瞬30%を達成したけど、その直後バブル崩壊したし。

ここは3Qで上方修正、増配の可能性が高いので2Qの低進捗率で下がったところがチャンスですね。

2Qが順調でも昨年比大きくマイナスな予定なので、決算で大きく上げることはなさそう。

タスキの方は不動産テック事業があるのとグローバルリンクと比べると比較的戸数の少ない投資用レジデンスの1棟売りに特徴がありそうです。グローバルリンクは土地企画事業、再生事業が業績をアップさせ業績の平準化に貢献している様に思います。今後リート事業にも期待。どちらも良い銘柄だと思います。社長の魅力ではグローバルリンクだと思います。

2Qまではこの辺でヨコヨコかな
まずは2000円奪還望みます🤣

東京23区の駅前の好立地に富裕層をターゲットにコンパクトマンションの展開
株価が上がらないわけがない。
上がってください！せめて2400迄戻して下さい。

ここは、タスキHDと
ビジネスモデルが酷似してるのに、

PERが、２倍も違うのは違和感。

ここもタスキHDを追いかけて、

株価２倍になる可能性は十分ある。

ここの方が成長率も高いし、
来期には、タスキの純利益も追い抜く。

これは、チャート的にも底値を確認できたんじゃないかのお

まずは2000回復して欲しい。

合理的で良い買い物ですね。中期的な収益の安定性→配当の安定化に繋がると感じます。
5日線と25日線GCしてトレンド転換したかな？
期待しましょう。

原油もナフサも3月以来の安値ですって
逆に今この値段で売る人って何者？なけなしですが、今日は流石に買い増しました

昨日、久しぶりに日足が5日線にタッチしましたね。3月18日以来、3か月ぶりです。
決算に向けてじわじわ上昇してもらいたいです。

もう、考えること苦手な人やし、
分析も下手やから、

売って、どっか行ってくれん？

君にとって、もっとポジティブに信じられる銘柄を買ったら良いやん？

論理破綻した、不安を語るなら、
もう買わんとけよ。

論破されすぎて、まともに反論できてない。

その建築費高騰が、家賃上昇に繋がってる当たり前のことに気付いてない。

もう可哀想、

20％の家賃上昇がファンタジーと言うが、それを繰り返してる相場ですが？笑

言ってることがヤバいよ

キャップレートの0.5%悪化はあなたにもっとも有利な試算をしたらそうなっただけで、普通に計算したら建築物価指数とCPIがぶつかり合ってとんでもないマイナスになるんですよね。20%の家賃上昇なんてどんなファンタジーよって話で。
ちなみに円建てファンドの場合、資金調達(借金)は円金利で調達できますが、円貨のままの精算でいい場合と、外資として現地通貨が必要な場合があり、後者は円高になると売却フラグが立ちます。
この会社は外資に依存しているらしいですね。

【不死鳥の間違い：無限】

「マクロ市況を跳ね返せるか懐疑的」とa
的外れな、まとめww

GLMはマクロ市況を「跳ね返そう（逆らおう）」となんてしていない。

「都心の圧倒的な供給不足」「インフレによる家賃底上げ」「世界的なファンド資金流入」という、金利上昇なんかより、遥かに巨大なマクロの波（メガトレンド）に順張りして乗っかっているだけ。

金利という単一の指標だけを見て「マクロが厳しい」とドヤ顔をしているが、不動産市場を動かす実需と資金のダイナミズムを完全に見落としている。

何か少しでも失敗したら最底辺なんてポエムを詠む前に、企業の決算数値とB2Bの現場で何が起きているか、もっと勉強した方がいいよ。

【不死鳥の間違い：１２３個目】

「建築費10%高騰を跳ね返せない」とか
価格支配力を軽視しすぎ。

建築費が高騰しているのは事実だ。
じゃあ、その結果どうなる？

「他社がマンションを建てられなくなり、都心の新規供給が極端に激減する」んだよ。

供給が激減しているのに、都心の築浅物件に住みたい需要は増え続ける。もちろん、それを買いたいファンドの需要も集中する。

圧倒的な需要超過だからこそ、GLMは上がった建築コストを「家賃」や「売却価格（ファンドへの卸値）」にしっかり転嫁できる。

これがデベロッパーの価格支配力。

コスト高で競合が脱落する中、資金力と開発力を持つGLMにとっては、むしろシェアを拡大して利益額を伸ばすチャンスでしかない。

【不死鳥の間違い：９８個目】

「ファンタジーなNOIで騙して売る」とか
プロ市場を無知すぎる。

「ファンタジーな数字にして投資家が信じれば売買成立」って、相手を情弱な個人投資家か何かと勘違いしてないか？

売却先は、何百億、何千億を運用するプロの機関投資家やファンドだぞ。外部の不動産鑑定士を入れ、恐ろしく厳格なデューデリジェンス（DD）とストレステストを行ってから買うんだよ。

ファンタジーなNOIで騙せるわけがない。

プロのファンドが厳しい審査をした上で、「今の価格でも十分にリターンが出る（将来のNOIグロースとESGプレミアムが確実にある）」と判断して買っているのが現実。

不死鳥の想像上の「ファンタジー」で、3.3兆円もの需要は生まれない。

【不死鳥の間違い：８３個目】

「円高で海外投資家は即終了フラグ」と2
絶望的な為替・金融リテラシー。

これ、マジで恥ずかしい勘違いやで。

そもそもGLMが卸しているメインの売却先は、円で資金調達している「国内の機関投資家や国内REIT」

だから、円高で即終了なんてことはあり得ない。

海外投資家にとっても、彼らにとって「これから円高が進む」局面は、不動産の資産価値上昇に加えて「為替差益」までダブルで狙えるボーナスタイム。

逆に、円高になることでデベロッパー側は「高騰していた輸入建築資材のコストが下がる」という恩恵も受ける。

円高＝不動産終了なんて、
素人の短絡的な思考停止でしかない。

それに、政策金利が0.5%上がったら、キャップレートも連動して、0.5%上がると思ってる時点で実務を知らない。

日本の不動産はイールドギャップ（調達金利と利回りの差）が世界一分厚いから、金利上昇のバッファは十分にある。

算数遊びと現実のビジネスを混同するな。

実際に、どんどん利上げが進むとしたら、それを超えるスピードで家賃相場は上がるわけなので、販売価格も高められます。

そして、現時点から、0.5%の利上げなんて、織り込んで、ファンドは購入価格を決めてます。

3年遅れで、時間かかるとか言ってる時点で、
実務わかってなさすぎる。

もう話にならん。レベルが低すぎる。

購入するファンドも、現時点で既に、金利上昇を前提にして、購入価格を決めてますけど。

だから、金利上昇しても、すでに織り込み済みで、すぐ販売額が下がることなんて無いよ。

実務を分かってない。

定性的な話ではなく、定量的、つまり具体的な数値予想していますか？
相場通りの家賃の上げというのは平均を取ると物価に連動するわけですが、物件価格について収益還元法を前提にすると、平均的なキャップレート(4.0%)を仮定した場合、0.5%の利上げ(同4.5%)は何もしなければ9%の賃下げ(10%の賃上げをしなければ同じNOIを確保できない)に相当する計算になります。(単純還元法で計算すると13%の賃上げになります)
日本の統計データを信じるなら、マクロ的には東京なら単純に3年程度遅れて利上げ(と物価高)に追いつくだけの話です。ちなみに新築プレミアムで1回目の利上げに勝てたとして、2回目の利上げに勝てない。
補足：利上げ見送りはポジティブなリスクなので、そちらに掛けるのもありです。逆に、円高はキャップレートを一瞬で食い尽くすので、海外投資家にとっては即終了フラグです。

この会社は物件を売る側なので、NOIをファンタジックな数字にして投資家がそれを信じれば売買は成立しますし、需給が成立する限りは単純にマクロの市況に追従していればそれでも成立します。
売り手として利益を上げ続けるには物価高の方が問題です。CPI(1.4%)どころか建築では10%を超えるとかいう予想も出るような物価上昇を、ディベロッパーがどう跳ね返すのかという点は、この会社もあまり言及していません(今のところキャップレートに余裕があるので、売り抜けるつもりでいるのでしょう)。

さて、自分はこの会社が成長しないと言っているのではなく、マクロの市況を跳ね返して成長するという会社の主張を懐疑的に見ているだけです。ただし、その通り実現すれば市況が改善したころにはもう一段上に上がるし、何か少しでも失敗したらプライム不動産業の最底辺のままでしょうということです。
で、自分のスタンスは今の手持ちの株分くらいは会社を信用してもいいかな、というレベルです。

【不死鳥の間違い⑤】

「再生事業の翌期ずらし＝意味不明」
という実務認識のズレ（不死鳥ヤバすぎ）

予算・売却の翌期ずらしを「意味不明」と断じているが、ファンド向けビジネスにおいて、

「最も高く買ってくれる買い手（ファンド）の予算消化・決算タイミング」に合わせて売却期をコントロールするのは、

極めて真っ当かつ一般的な実務だよ。利益を最大化するための機動的な運用を「意味不明」と捉えるのは、現場のビジネスから乖離している。

ほんま投資やめたら？

そして、何も理解せず、事実無根のネガティブ投稿するなら、他の銘柄に移ってくれ。

どうせノンホルか、売り豚やろ。

【不死鳥の間違い④】

物件の売却額が頭打ちは、
さすがに謎理論すぎるw

家賃相場がどんどん上がれば、物件の売却額も上がるに決まってるやん。それに、資金調達力は何年高まってから、どんどん開発規模を大きくすれば、物件規模＆売上も上がりますけど？

ほんま、やばいで自分。

あと、機関投資家の需要や、物件規模が高まれば、全然利益率は増えますよ。少なくとも、今は利上げペースよりも遥かに家賃上昇が早いので、利益率が高まってる段階ですが？

万が一、利益率が上がらずステイでも、売上が増えれば、利益額は上がってくので、EPSはどんどん上がりますけど？

無理して、イチャモンつけるのやめたら？

【不死鳥の間違い③】

「回転が早いとダメ」という致命的な勘違い

家賃相場が上がってる中、回転が早いことは「あだ」になるどころか、「家賃を最新相場に引き上げる機会が早く来る」という最強のメリットやで。

新築プレミアムが剥がれても、「ベース相場」自体がどんどん底上げされてるし、GLMの主力であるZEH-M等の物件は、光熱費削減という明確な実利もあるので、退去後も周辺の古いコモディティ物件より高いプレミアム家賃を維持できる。

回転の速さは、
利益拡大のトリガーにすらなっている。

不死鳥の言う回転が、物件仕入れ→販売の高回転を指してるなら、

回転が早いことは「あだ」になるどころか、「家賃を最新相場に引き上げる機会が早く来る」という最強だ。

【不死鳥の間違い②】

家賃相場通りだと、
業績悪化するという、ビックリ勘違い。

百歩譲って「相場通り」だとして、
それの何がマイナス？

今は需要増と供給不足で、「周辺の家賃相場」自体が上がっている。

上がる相場に合わせて、新築・再生物件の家賃は、０ベースで高く想定できるので、売却価格は上がり業績には完全にプラスになる。

「相場と同じ＝成長しない」という前提自体が論理破綻している。

【不死鳥の間違い①】

「新築でも相場を超えられない」という
不動産基礎の欠如。

築20年の中古が混ざった「周辺の平均相場」と「新築」を同じ土俵で比べるのが間違い。誰も使っていない最新設備を備えた新築、リノベ物件は、中古の平均相場に縛られず、そのエリアの家賃の「上限（天井）」を自ら作り出す存在であり、相場より10〜20%高い家賃（新築プレミアム）で即満室になるのが都心好立地の当たり前の実態だよ。

あかん。頭悪すぎるて・・・
キリ無いわ

新築って言っても結局周りの家賃相場を超えるような家賃は設定できないし、多少上回る家賃を付けたところで回転が早いのがあだになって、次の入居者になるとまた相場まで落とさざるを得ないので、そういうバラ色の文句には踊らされないほうがいいですよ。つまり、平均は相場とほとんど変わらない。
そして、物件単位での売却額の上昇はもはや頭打ちだと指摘しています。あとは物価連動での上昇しかしないから利益率が増えるわけではない。
自分は多角化を逃げだといったことは一度もないし、多角化した部分も含め、将来成功するかどうかがわからんと言っている。多角化の中で、再生事業の一部で予算の翌期ずらしのような意味不明なことをやっていることは指摘した。
あと、自分はず～っとここの株主なので、握力も何もって感じ。

同業のロードスターキャピタルが無償割り当てゾ
ここも何かよいIR来ないかなぁ🥹

業績は超優秀なのに

やり過ぎだっつーんですよ
どこの好業績企業が利回り6%近くまで下落して尚3%も下がってるんですか
不動産がダメって同業と比べても明らかに異常なチャートです　なんなんでしょうね

新TOPIX組入は難しいかな、、、

確かですかコレ？ソース次第では犯罪行為じゃ……

日本の土地を海外投資家に売っ払う売国行為してるって、まさかな。。と思って社長の名前見て驚愕した。

土地規制の法案が検討されてるからマルチプル下がってるの？

不死鳥は、ずっと的外れやのに、

なんで、こんな自信満々なん？笑

普通に議論見たら、どう考えても
言ってること、おかしいって、
みんな分かるよね。

理解してないなら、ここ投資せんといて。
理解してないとどうせ握力弱くなるから。

どっか行ってくれよ。この板から消えて。

不死鳥もう何回、間違えるねん。

①新築だから家賃上昇を「耐える」必要がない

　「家賃が上がるのに年単位の時間がかかる」のは、既に入居者がいる物件の話やで。GLMがファンドに売るのは「新築」であり、数年待つまでもなく、最初から「現在進行形で上昇中の最新家賃相場」をベースに、利回りと売却価格が計算されるよ。（＋今後の家賃上昇も織り込んで計算）

②売却額はすでに増えており「耐える」期間はゼロ

　物件価格の計算ベースとなる相場家賃が上がり続けてるので、ファンドへの物件売却額も高く上昇してる。上がえう相場を織り込んで高く売却し、開発利益を確定させている以上、GLM側に業績面で「耐え忍ぶ」フェーズなど1秒たりとも存在しないよ。

③多角化は「逃げ」ではない笑

　他アセットへの展開を「個人向けからの逃亡」とするのも見当違い。土地の特性・規模によって、アセットを多様化して売上規模を最大化しているだけ。シンプルに動かせる資金量が増えたから、莫大な金が必要なホテル事業にも参入するだけで、レジデンスからは逃げません。

借り上げ社宅の家賃規定って上限10万とか高くても15万ですよ。大手も中小もあまり大差ないらしい。(従業員の支払いは寮でない限り大体2万円以上になるようになっている)
で、おっしゃっていることを総合すると、
1) 株価が下がったのは事実
2) 入居者の入れ替わりで家賃が更新され、都心は更新頻度が高い
3) 規定を更新で家賃上限が上がる
ということで、2)3)が年単位で時間がかかることも認識されているご様子。
自分はこの会社はその年単位の前に個人向け物件からは逃げ出すと予想していますが、あなたは年単位を耐えると予想されているのでしょうか？
自分は逃げ出した結果がうまくいくかは楽観視できないと思っていますが、さて、将来はどうなるでしょうね。

信用買い残：692,200→ 653,900→ 617,400→ 528,500（3週で▲163,700株）
需給悪化の最終局面を抜け、底固め反転準備に入ったのか。今回は底値確認チャレンジ成功するとええのお

東京・新宿駅周辺で進む再開発計画で、異変が起きている。
新宿駅西南口地区で、京王電鉄とJR東日本が地上37階建ての高層ビルの建設を計画しているが、施工業者が決まらない。
開発工事が止まっている空き地（中央）。右上はJR新宿駅南口＝16日、東京都渋谷区で、本社ヘリ「あさづる」から（安江実撮影）

このため京王電鉄は「2028年度」としていた工期完了時期を、「未定」に変更した。着工はいつになるのか（東京新聞）

昨日の報道、

都心の新宿駅西南口や帝国ホテル（延期）など全国のビル等が建築費高騰で思うように立て替えられなくなったとか、、

よく買えるな。