(株)グローバル・リンク・マネジメントの掲示板

本日の寄り付き前の成り行き注文数の多さと売り買い拮抗を見るに権利取り狙いの大口クロス取引なのかな？

一年待てば多少景色は変わるでしょう
今はモメチン相場でバリュー株は不人気ですから致し方なしです、、、😇

業績達成したら賞与として株式付与されることが決まっているので、決算期までには何が何でも達成させてくる、と思います。
https://tdnet-pdf.kabutan.jp/20260519/140120260515539032.pdf

半値まではもう落ちないでしょうから、また高値更新して上値追いしだすのを気長に待つ、でよいんじゃないでしょうか。

皆もっともらしいこと言ってるけど権利日まで利回り5.5%なワケ無いですよね
下方修正無ければ勝ちでしょう
私は2500くらいでやっとトントンですけど😭

実際問題、今この会社に株価を上げるインセンティブはあるのだろうか。
半値まで落ちるならともかく、そこまではいかないだろうし、自分は配当還元ベースで数年我慢でいいと思っている。
株主優待はどっちでもいいかなあ。

時価総額１０００億超えてこないと中々機関投資家は入りづらいので、それまでは株主優待してもいいかもですね。１０００株〜３万円とか。

バブル期でも未達成の20%を繰り返しているとかいうのはちょっと。
オフィスは一瞬30%を達成したけど、その直後バブル崩壊したし。

ここは3Qで上方修正、増配の可能性が高いので2Qの低進捗率で下がったところがチャンスですね。

2Qが順調でも昨年比大きくマイナスな予定なので、決算で大きく上げることはなさそう。

タスキの方は不動産テック事業があるのとグローバルリンクと比べると比較的戸数の少ない投資用レジデンスの1棟売りに特徴がありそうです。グローバルリンクは土地企画事業、再生事業が業績をアップさせ業績の平準化に貢献している様に思います。今後リート事業にも期待。どちらも良い銘柄だと思います。社長の魅力ではグローバルリンクだと思います。

2Qまではこの辺でヨコヨコかな
まずは2000円奪還望みます🤣

東京23区の駅前の好立地に富裕層をターゲットにコンパクトマンションの展開
株価が上がらないわけがない。
上がってください！せめて2400迄戻して下さい。

ここは、タスキHDと
ビジネスモデルが酷似してるのに、

PERが、２倍も違うのは違和感。

ここもタスキHDを追いかけて、

株価２倍になる可能性は十分ある。

ここの方が成長率も高いし、
来期には、タスキの純利益も追い抜く。

これは、チャート的にも底値を確認できたんじゃないかのお

まずは2000回復して欲しい。

合理的で良い買い物ですね。中期的な収益の安定性→配当の安定化に繋がると感じます。
5日線と25日線GCしてトレンド転換したかな？
期待しましょう。

原油もナフサも3月以来の安値ですって
逆に今この値段で売る人って何者？なけなしですが、今日は流石に買い増しました

昨日、久しぶりに日足が5日線にタッチしましたね。3月18日以来、3か月ぶりです。
決算に向けてじわじわ上昇してもらいたいです。

リリースが出ています
Notice on the Acquisition of Shares in SAGLAdvisors Co., Ltd. to Make It a Wholly Owned Subsidiary

もう、考えること苦手な人やし、
分析も下手やから、

売って、どっか行ってくれん？

君にとって、もっとポジティブに信じられる銘柄を買ったら良いやん？

論理破綻した、不安を語るなら、
もう買わんとけよ。

論破されすぎて、まともに反論できてない。

その建築費高騰が、家賃上昇に繋がってる当たり前のことに気付いてない。

もう可哀想、

20％の家賃上昇がファンタジーと言うが、それを繰り返してる相場ですが？笑

言ってることがヤバいよ

キャップレートの0.5%悪化はあなたにもっとも有利な試算をしたらそうなっただけで、普通に計算したら建築物価指数とCPIがぶつかり合ってとんでもないマイナスになるんですよね。20%の家賃上昇なんてどんなファンタジーよって話で。
ちなみに円建てファンドの場合、資金調達(借金)は円金利で調達できますが、円貨のままの精算でいい場合と、外資として現地通貨が必要な場合があり、後者は円高になると売却フラグが立ちます。
この会社は外資に依存しているらしいですね。

【不死鳥の間違い：無限】

「マクロ市況を跳ね返せるか懐疑的」とa
的外れな、まとめww

GLMはマクロ市況を「跳ね返そう（逆らおう）」となんてしていない。

「都心の圧倒的な供給不足」「インフレによる家賃底上げ」「世界的なファンド資金流入」という、金利上昇なんかより、遥かに巨大なマクロの波（メガトレンド）に順張りして乗っかっているだけ。

金利という単一の指標だけを見て「マクロが厳しい」とドヤ顔をしているが、不動産市場を動かす実需と資金のダイナミズムを完全に見落としている。

何か少しでも失敗したら最底辺なんてポエムを詠む前に、企業の決算数値とB2Bの現場で何が起きているか、もっと勉強した方がいいよ。

【不死鳥の間違い：１２３個目】

「建築費10%高騰を跳ね返せない」とか
価格支配力を軽視しすぎ。

建築費が高騰しているのは事実だ。
じゃあ、その結果どうなる？

「他社がマンションを建てられなくなり、都心の新規供給が極端に激減する」んだよ。

供給が激減しているのに、都心の築浅物件に住みたい需要は増え続ける。もちろん、それを買いたいファンドの需要も集中する。

圧倒的な需要超過だからこそ、GLMは上がった建築コストを「家賃」や「売却価格（ファンドへの卸値）」にしっかり転嫁できる。

これがデベロッパーの価格支配力。

コスト高で競合が脱落する中、資金力と開発力を持つGLMにとっては、むしろシェアを拡大して利益額を伸ばすチャンスでしかない。

【不死鳥の間違い：９８個目】

「ファンタジーなNOIで騙して売る」とか
プロ市場を無知すぎる。

「ファンタジーな数字にして投資家が信じれば売買成立」って、相手を情弱な個人投資家か何かと勘違いしてないか？

売却先は、何百億、何千億を運用するプロの機関投資家やファンドだぞ。外部の不動産鑑定士を入れ、恐ろしく厳格なデューデリジェンス（DD）とストレステストを行ってから買うんだよ。

ファンタジーなNOIで騙せるわけがない。

プロのファンドが厳しい審査をした上で、「今の価格でも十分にリターンが出る（将来のNOIグロースとESGプレミアムが確実にある）」と判断して買っているのが現実。

不死鳥の想像上の「ファンタジー」で、3.3兆円もの需要は生まれない。

【不死鳥の間違い：８３個目】

「円高で海外投資家は即終了フラグ」と2
絶望的な為替・金融リテラシー。

これ、マジで恥ずかしい勘違いやで。

そもそもGLMが卸しているメインの売却先は、円で資金調達している「国内の機関投資家や国内REIT」

だから、円高で即終了なんてことはあり得ない。

海外投資家にとっても、彼らにとって「これから円高が進む」局面は、不動産の資産価値上昇に加えて「為替差益」までダブルで狙えるボーナスタイム。

逆に、円高になることでデベロッパー側は「高騰していた輸入建築資材のコストが下がる」という恩恵も受ける。

円高＝不動産終了なんて、
素人の短絡的な思考停止でしかない。

それに、政策金利が0.5%上がったら、キャップレートも連動して、0.5%上がると思ってる時点で実務を知らない。

日本の不動産はイールドギャップ（調達金利と利回りの差）が世界一分厚いから、金利上昇のバッファは十分にある。

算数遊びと現実のビジネスを混同するな。

実際に、どんどん利上げが進むとしたら、それを超えるスピードで家賃相場は上がるわけなので、販売価格も高められます。

そして、現時点から、0.5%の利上げなんて、織り込んで、ファンドは購入価格を決めてます。

3年遅れで、時間かかるとか言ってる時点で、
実務わかってなさすぎる。

もう話にならん。レベルが低すぎる。

購入するファンドも、現時点で既に、金利上昇を前提にして、購入価格を決めてますけど。

だから、金利上昇しても、すでに織り込み済みで、すぐ販売額が下がることなんて無いよ。

実務を分かってない。

定性的な話ではなく、定量的、つまり具体的な数値予想していますか？
相場通りの家賃の上げというのは平均を取ると物価に連動するわけですが、物件価格について収益還元法を前提にすると、平均的なキャップレート(4.0%)を仮定した場合、0.5%の利上げ(同4.5%)は何もしなければ9%の賃下げ(10%の賃上げをしなければ同じNOIを確保できない)に相当する計算になります。(単純還元法で計算すると13%の賃上げになります)
日本の統計データを信じるなら、マクロ的には東京なら単純に3年程度遅れて利上げ(と物価高)に追いつくだけの話です。ちなみに新築プレミアムで1回目の利上げに勝てたとして、2回目の利上げに勝てない。
補足：利上げ見送りはポジティブなリスクなので、そちらに掛けるのもありです。逆に、円高はキャップレートを一瞬で食い尽くすので、海外投資家にとっては即終了フラグです。

この会社は物件を売る側なので、NOIをファンタジックな数字にして投資家がそれを信じれば売買は成立しますし、需給が成立する限りは単純にマクロの市況に追従していればそれでも成立します。
売り手として利益を上げ続けるには物価高の方が問題です。CPI(1.4%)どころか建築では10%を超えるとかいう予想も出るような物価上昇を、ディベロッパーがどう跳ね返すのかという点は、この会社もあまり言及していません(今のところキャップレートに余裕があるので、売り抜けるつもりでいるのでしょう)。

さて、自分はこの会社が成長しないと言っているのではなく、マクロの市況を跳ね返して成長するという会社の主張を懐疑的に見ているだけです。ただし、その通り実現すれば市況が改善したころにはもう一段上に上がるし、何か少しでも失敗したらプライム不動産業の最底辺のままでしょうということです。
で、自分のスタンスは今の手持ちの株分くらいは会社を信用してもいいかな、というレベルです。

【不死鳥の間違い⑤】

「再生事業の翌期ずらし＝意味不明」
という実務認識のズレ（不死鳥ヤバすぎ）

予算・売却の翌期ずらしを「意味不明」と断じているが、ファンド向けビジネスにおいて、

「最も高く買ってくれる買い手（ファンド）の予算消化・決算タイミング」に合わせて売却期をコントロールするのは、

極めて真っ当かつ一般的な実務だよ。利益を最大化するための機動的な運用を「意味不明」と捉えるのは、現場のビジネスから乖離している。

ほんま投資やめたら？

そして、何も理解せず、事実無根のネガティブ投稿するなら、他の銘柄に移ってくれ。

どうせノンホルか、売り豚やろ。

【不死鳥の間違い④】

物件の売却額が頭打ちは、
さすがに謎理論すぎるw

家賃相場がどんどん上がれば、物件の売却額も上がるに決まってるやん。それに、資金調達力は何年高まってから、どんどん開発規模を大きくすれば、物件規模＆売上も上がりますけど？

ほんま、やばいで自分。

あと、機関投資家の需要や、物件規模が高まれば、全然利益率は増えますよ。少なくとも、今は利上げペースよりも遥かに家賃上昇が早いので、利益率が高まってる段階ですが？

万が一、利益率が上がらずステイでも、売上が増えれば、利益額は上がってくので、EPSはどんどん上がりますけど？

無理して、イチャモンつけるのやめたら？

【不死鳥の間違い③】

「回転が早いとダメ」という致命的な勘違い

家賃相場が上がってる中、回転が早いことは「あだ」になるどころか、「家賃を最新相場に引き上げる機会が早く来る」という最強のメリットやで。

新築プレミアムが剥がれても、「ベース相場」自体がどんどん底上げされてるし、GLMの主力であるZEH-M等の物件は、光熱費削減という明確な実利もあるので、退去後も周辺の古いコモディティ物件より高いプレミアム家賃を維持できる。

回転の速さは、
利益拡大のトリガーにすらなっている。

不死鳥の言う回転が、物件仕入れ→販売の高回転を指してるなら、

回転が早いことは「あだ」になるどころか、「家賃を最新相場に引き上げる機会が早く来る」という最強だ。

【不死鳥の間違い②】

家賃相場通りだと、
業績悪化するという、ビックリ勘違い。

百歩譲って「相場通り」だとして、
それの何がマイナス？

今は需要増と供給不足で、「周辺の家賃相場」自体が上がっている。

上がる相場に合わせて、新築・再生物件の家賃は、０ベースで高く想定できるので、売却価格は上がり業績には完全にプラスになる。

「相場と同じ＝成長しない」という前提自体が論理破綻している。

【不死鳥の間違い①】

「新築でも相場を超えられない」という
不動産基礎の欠如。

築20年の中古が混ざった「周辺の平均相場」と「新築」を同じ土俵で比べるのが間違い。誰も使っていない最新設備を備えた新築、リノベ物件は、中古の平均相場に縛られず、そのエリアの家賃の「上限（天井）」を自ら作り出す存在であり、相場より10〜20%高い家賃（新築プレミアム）で即満室になるのが都心好立地の当たり前の実態だよ。

あかん。頭悪すぎるて・・・
キリ無いわ

新築って言っても結局周りの家賃相場を超えるような家賃は設定できないし、多少上回る家賃を付けたところで回転が早いのがあだになって、次の入居者になるとまた相場まで落とさざるを得ないので、そういうバラ色の文句には踊らされないほうがいいですよ。つまり、平均は相場とほとんど変わらない。
そして、物件単位での売却額の上昇はもはや頭打ちだと指摘しています。あとは物価連動での上昇しかしないから利益率が増えるわけではない。
自分は多角化を逃げだといったことは一度もないし、多角化した部分も含め、将来成功するかどうかがわからんと言っている。多角化の中で、再生事業の一部で予算の翌期ずらしのような意味不明なことをやっていることは指摘した。
あと、自分はず～っとここの株主なので、握力も何もって感じ。

同業のロードスターキャピタルが無償割り当てゾ
ここも何かよいIR来ないかなぁ🥹

業績は超優秀なのに

やり過ぎだっつーんですよ
どこの好業績企業が利回り6%近くまで下落して尚3%も下がってるんですか
不動産がダメって同業と比べても明らかに異常なチャートです　なんなんでしょうね

新TOPIX組入は難しいかな、、、

確かですかコレ？ソース次第では犯罪行為じゃ……

日本の土地を海外投資家に売っ払う売国行為してるって、まさかな。。と思って社長の名前見て驚愕した。

土地規制の法案が検討されてるからマルチプル下がってるの？

不死鳥は、ずっと的外れやのに、

なんで、こんな自信満々なん？笑

普通に議論見たら、どう考えても
言ってること、おかしいって、
みんな分かるよね。

理解してないなら、ここ投資せんといて。
理解してないとどうせ握力弱くなるから。

どっか行ってくれよ。この板から消えて。

不死鳥もう何回、間違えるねん。

①新築だから家賃上昇を「耐える」必要がない

　「家賃が上がるのに年単位の時間がかかる」のは、既に入居者がいる物件の話やで。GLMがファンドに売るのは「新築」であり、数年待つまでもなく、最初から「現在進行形で上昇中の最新家賃相場」をベースに、利回りと売却価格が計算されるよ。（＋今後の家賃上昇も織り込んで計算）

②売却額はすでに増えており「耐える」期間はゼロ

　物件価格の計算ベースとなる相場家賃が上がり続けてるので、ファンドへの物件売却額も高く上昇してる。上がえう相場を織り込んで高く売却し、開発利益を確定させている以上、GLM側に業績面で「耐え忍ぶ」フェーズなど1秒たりとも存在しないよ。

③多角化は「逃げ」ではない笑

　他アセットへの展開を「個人向けからの逃亡」とするのも見当違い。土地の特性・規模によって、アセットを多様化して売上規模を最大化しているだけ。シンプルに動かせる資金量が増えたから、莫大な金が必要なホテル事業にも参入するだけで、レジデンスからは逃げません。

借り上げ社宅の家賃規定って上限10万とか高くても15万ですよ。大手も中小もあまり大差ないらしい。(従業員の支払いは寮でない限り大体2万円以上になるようになっている)
で、おっしゃっていることを総合すると、
1) 株価が下がったのは事実
2) 入居者の入れ替わりで家賃が更新され、都心は更新頻度が高い
3) 規定を更新で家賃上限が上がる
ということで、2)3)が年単位で時間がかかることも認識されているご様子。
自分はこの会社はその年単位の前に個人向け物件からは逃げ出すと予想していますが、あなたは年単位を耐えると予想されているのでしょうか？
自分は逃げ出した結果がうまくいくかは楽観視できないと思っていますが、さて、将来はどうなるでしょうね。

信用買い残：692,200→ 653,900→ 617,400→ 528,500（3週で▲163,700株）
需給悪化の最終局面を抜け、底固め反転準備に入ったのか。今回は底値確認チャレンジ成功するとええのお

東京・新宿駅周辺で進む再開発計画で、異変が起きている。
新宿駅西南口地区で、京王電鉄とJR東日本が地上37階建ての高層ビルの建設を計画しているが、施工業者が決まらない。
開発工事が止まっている空き地（中央）。右上はJR新宿駅南口＝16日、東京都渋谷区で、本社ヘリ「あさづる」から（安江実撮影）

このため京王電鉄は「2028年度」としていた工期完了時期を、「未定」に変更した。着工はいつになるのか（東京新聞）

昨日の報道、

都心の新宿駅西南口や帝国ホテル（延期）など全国のビル等が建築費高騰で思うように立て替えられなくなったとか、、

よく買えるな。

くそポエマーがコロンビア以外損切りしたから、上値軽くなっとる

不死鳥くん

月300万円と極端なら規定上の壁に当たるが、GLMの主戦場は家賃10万〜20万円台の都心コンパクト物件やで？笑

この価格帯における「社内規定の上限」は壁では無い。都心大手は深刻な「若手・中堅の優秀層の獲得競争」に晒されて、初任給やベースアップだけでなく、福利厚生（家賃補助の上限引き上げ）のアップデートを急ピッチで進めてるよ？

数年前の家賃相場で作られた「上限」を放置すれば採用競争に負けるからね。

万が一、会社の上限が据え置かれても、ベースアップで手取りが増えたら、「超過分を自腹で払って、タイパの良い都心に住む」選択を取る人は多くいる。それぐらい需要が強く、供給が少ない。

つまり、年々会社の規定上限は上がるし、借主の母数を急激に縮小させる「足切りライン」として機能するフェーズには無いよ。

おつかれ

ここの株価が下がってる理由ぐらい、
全員分かってるわ。

分かってながら、それは認識間違いで、

市場の認識が訂正されると思ってるから、
これから買おうとしてるんやろ。

ほんま頭悪いから黙っといて。

不死鳥くん、ほんま勉強不足。

必死に、イチャモン付けるとか探して可愛い。

ここは、単身者＆２人向けの住居が主力だよ？笑

単身者もパワーカップルもターゲットですが？笑

そんなことも知らないのにw

ぐんぐん

単身者世帯と言ったりパワーカップルと言ったり忙しいですねえ。
税務上の上限じゃなくて規定上の上限ね。これがないと月300万の家賃を補助したりして、脱税扱いされるのよ。税務上の上限はかなり低い(細かい計算はしたことないけど従業員が1万円も負担すれば大丈夫なはず)。
ファンドのNOIバッファが楽観的なわけじゃなくて、ファンドの想定するNOIバッファのギリギリを攻めても大丈夫と考えているこの会社が楽観的ではと言っています。(大丈夫と考えているのではなく、今はそうしている、という意図と認識しています。)
ところでここの株価が下がっている理由は説明しないんですね。

不死鳥くん、間違いが多いね。

① 借主の母数減少
　日本全体の人口は減ってるが、GLMの「東京23区の単身者世帯」は、国立社会保障・人口問題研究所の推計でも2030年代半ばまで増加し続ける。

②家賃補助上限
　家賃補助の税務上の上限（いわゆる社宅の賃貸料相当額の計算）は確かに存在しますが、それを補って余りある「基本給のベースアップ」が起きているため、支払能力が頭打ちになるという見立ては悲観的すぎる。これだけで十分だが、加えて、基本給のベースアップの比率に合わせた、家賃補助の引き上げは十分に考えられる。

③ファンドのNOIバッファが楽観的すぎる。
　上記の理由から、妥当な計算に基づいてる。複数のプロの機関投資家が、自信を持って欲しがっている現物資産に対して、その批判は悲観的すぎ。（会社発表で3.3兆円の購入ニーズがある状況）

ROE34％

統計的には母数は減ってるんだよなあ・・・。需給のバランスは「まだ」悪くはないけど、将来はわからん。
家賃補助とかは規定上上限を設けている会社が多いので(税務上必要らしい)、そこに対して過度な期待は禁物。
この会社の直接の利上げ影響は、そもそもの物件の回転期間からして影響は軽微で、問題は売り先の利益(NOI)のバッファがどれくらいかというところに集約されるのですが、そこが超楽観的なままですよね、ということです。
で、市況ではあまり楽観視されていないのと、ここの株価も市況に引っ張られるところがあるので、現在ここの株価は下げ傾向。
株価が回復するには1)業績が予想通り達成できるかどうか、2)業態の拡大が成功するか、3)市況の見込みが改善するか、がカギで、特に3)はこの会社にはコントロールできないので、結論としては当面株価は期待できないというところだと考えています。
幸いというか、2)の施策は先手を打っているので、順調に行けば1)も問題なさそうですが、3)市況の影響を受けて1)が悪化すると株価は崩れるでしょう。
ちなみに自分はここがバリュー株ではなくグロース株と考えています。次に市況が改善した時に業績を拡大できていれば、もう一段上に行ける、という想定です。

コンパクトマンションは大手企業の単身社員が借りてる事が多く会社が家賃を半分程補助するので家賃の値上げを行っても借主はどうってことない。
うちの息子が実際そうだから良くわかる

売られる意味が分からん

というか、どんどん分譲マンションの金額上がって、１億越えが普通になってるから、

どう考えても、買える人が減って

賃貸選択する人が増えるよね？

都内好立地なんて、人口減らないわけで、賃貸選択する人が増えるのに、

母数減るわけ無いよねw

不死鳥さん

そもそも、今期業績予想は、

0.5%の利上げ（1.25%）を考慮して、

算出されてる。

これだけ利上げしても、この業績を達成出来ると確信してるわけです。しかも、保守的な予想しか出さない会社で、上振れ前提（1Qも計画超過）

誰よりも機関投資家に直接ヒアリングして、購買力・需要を把握する会社が、利上げを考慮しても業績成長を確信してるわけで、

君の撮像よりも、よほど信用できるね。

はいはい。
また間違ってる点、教えるね。

①「家賃が上がれば払える人が減る（母数が減る）」と言うけど、東京23区の好立地において起きているのは、母数の減少ではなく「借主の新陳代謝」だよ。家賃10%UPを払えない人が退去しても、昨今のベースアップで購買力が高まった別の層（パワーカップルや上場企業社員）や、経費で落とす法人が即座に入居する。人口流入含め、「東京の富裕・上位中間層のパイ」自体が拡大しているため、好立地物件の稼働率は落ちないよ。

②「短期的に家賃上昇が利上げを凌駕しないから、ファンドが次を買うか見通せない」というのは、個人投資家の目線だよ。プロのファンドは現在のキャップレートだけでなく、「今は利回りが低くても、将来家賃が上がる確信がある」なら、一時的な金利上昇を吸収してでもファンドは買うよ。

そして今後、都内好立地＆有料物件の家賃相場が、下がることなんて有り得ないから。構造的な供給不足＆大きく上回る需要が、維持されていくわけで。

③「多角化＝本業の不安」は完全に間違いやね。地方や住居以外（ホテル・オフィス等）に手を出していることを「都心レジが見通せないから逃げている」と解釈するのは、ファンドビジネスの成長モデルを全く理解してない。「AUM（運用資産残高）を拡大するためのマルチアセット化」という、成長不動産企業にとっての王道かつ必然の経営戦略だよ。

AI丸投げお疲れ様です。Geminiかな。
借主の母数が減るよという話をしていますが、言及されていないようですね。
(首都圏は)0.5%の利上げが物価上昇4～5年分に相当する結果になるので、短期的に家賃が利上げを凌駕する可能性がそもそも怪しいという話です。
この会社が今手を付けている物件をファンドが買うとして、さらに次が売れるのかというのが見通せないですし、だからこそこの会社は住居用以外も積極的に(特に再生事業で)進めていますし、東京以外にも手を伸ばしているようですね。ただ、それで予定通り成長できるのかはわかりませんが。
予定通り成長して、かつ市況が落ち着けば、その時にここの会社の株価はもう一歩抜き出ますし、そうでないならしばらくは沈むでしょう。

配当の基本方針が累進配当だから中計期間だけじゃないでしょ。

中間配当ありにして欲しい！

そうすれば、今持っているインセンティブが働くよね・・・

194はノンホルだよ
ポートの掲示板見れば本性分かるよ

2027年までにおいては累進配当、それ以降は不明

あなた間違ってますね。

【①ターゲット層の認識が間違い】

都心のワンルームやコンパクト物件を「借りる」のは準富裕層では無い。上場企業に勤める若手層・パワーカップル、そして法人（社宅）です。賃上げ基調の中、職住近接を求める彼らにとって、月額1〜2万円（10%程度）の家賃上昇は致命的な足切りラインにはならず、「とんでもない母数の減少」は起きていません。

【②すでに「家賃＋10%以上」が成立してる】

「家賃を上げたら維持できない」と懸念されてるが、入居者交代のタイミングで家賃10%〜20%アップの成約が実際に相次いでいます。少ない供給に対して、依然として需要が高いから、「家賃上昇＝物件利回りの上昇」が成立して、物件の販売価格が上がるのです。

「利上げ」だけを見て、家賃収益の向上を考慮しないのは間違いですよ。

【③B2B（機関投資家）の評価軸を間違ってる】

REITの投資口価格が金利で右往左往することと、ファンドが実際に物件を買う意欲は別物。プロの投資家は現在のキャップレートだけでなく、「家賃の成長性」を織り込んで買います。さらに、企画力の高い物件は、機関投資家のポートフォリオ組み入れニーズが極めて強く、単なる利回り勝負のコモディティ物件とは一線を画しています。

机上の計算としては金利上昇はマイナスですが、現実には「それを凌駕する賃貸需要と家賃上昇」、そして「機関投資家の実物不動産に対する購入需要＆資金流入」という分厚い壁があるため、現在のビジネスモデルが将来的に行き詰まると考えるのは、市場の実態に対して悲観的すぎます。

反省してください。

1666.6円で配当6%ですね。

累進配当で6%なら流石に買いですよ。

利回り6%いきそうだな、、、