日本リート投資法人の掲示板

本決算書から高く評価すべきは、既存物件における強烈な賃料アップ（内部成長）の成果です。オフィスの賃料増額： テナント入替・契約更新時の賃料増減率は、第26期の+2.7%から、第27期は+5.9%へと急拡大しています 。契約更新対象テナントの5割超で増額改定に応諾させており 、経営陣のリーシング（交渉）能力の高さが窺えます。住宅の賃料増額： 住宅部門においても、入替・更新時の賃料増減率が第26期の+1.5%から、第27期は+2.9%へ上昇しています 。戦略的バリューアップ： ただ家賃を上げるようお願いするだけでなく、「セットアップオフィス化」などの改修工事を行うことで、賃料を大幅に引き上げています 。例えば「FORECAST新宿AVENUE」では工事後に賃料が56.1%増額となり、投資に対する利回り（ROI）は24.9%という驚異的な数字を叩き出しています 。

8:20:55 PTS で 77,710 円・・・板薄いのに成行で売ったか？

なんで？

PO勢死亡のお知らせ

自分はSBI新生銀行は補欠当選ならずでここ最近の不動産投資系は当選続く。しかし興味ないから辞退。。

SBIで10口申込当選2補欠当選8。補欠は繰上げならず。

ここ２,３年　SBI新生銀行　1口当たっただけ。まして補欠なんて　１００パー当たらない。何口申し込めば❓。

SBI、繰り上がった事がない😭ほんとにもー

自分も同じです。
当選したので購入しようとしたら、すでに意思表示なしになってました。

たいした儲けにはならないだろうけど、損もしない気がするので、3口当選分購入しようとしたら、仕事で購入し忘れました(;_;)　poは勤務時間中に締め切りとなる証券会社が多いのでよく購入し忘れる。もう少し時間遅くしてほしいなぁ。。。

自分名義1口当選
妻名義4口補欠繰り上げ当選

SBI証券補欠繰り上げならずでリート2連敗。やっぱりね、これでいいのだ

SBIの２当選で補欠は繰り上がりなしだわ
店頭が０回答だったから人気はあったみたい

補欠当選てなんか変　外れ補欠のほうが。どうせ当たらないのに。

当選3、補欠7。全部購入希望するつもりです。
SBIバックに居るのはファイナンス的にも仕入れ的にも期待できる。
今回の物件仕入れでディスカウントできたのも有形無形の影響があったのでは。
今後の地銀連携メリットも享受できそう。
既存ホルダーの方はどう考えておられますか？

今回の新規取得において最大の注目ポイントは、資金の過半を「ホテル」に投じている点です。「ホテルリソル秋葉原」（6,125百万円）と「THE BASEMENT HOTEL Osaka Honmachi」（5,600百万円）の2物件だけで、取得総額の約62%を占めています。これまで中規模オフィスと住宅を主軸としていた同法人が、東京・大阪の都心部ホテルに大きく資金を振り向けたことは、攻撃的な一手かと思います。

IPOで当選したい株には落選し辞退するような株に当選される。。。

当選／3口
補欠当選／7口　当選。。昨日もMIRARTH1口当選。これ系はIPOでも当選するように。。　損する未来しか見えない。。。辞退して補欠当選者へまた譲るか

SBIで自分3、嫁2当選した
91000以下期待してたので思ったより高めなんだが買った方がいい？

増資時期が重なりましたが
タカラとここを一緒にしたら真面目に運営してるここのAMに失礼でしょう。

SBIの当選確率って結局どの位なんだろうか

SBI証券また補欠かよ。これいつもの手口でハズレと一緒だろ

当選した

ワイも😅
補欠当選、大杉漣

げげ、SBIでタカラに続いてこっちも5口全部補欠だった

発 行 価 格

1 口当たり金92,527円

新投資口発行及び投資口売出しに係る価格等の決定に関するお知らせ
が出ていますね

ありがとうございます。

私の知る限りREIT史上最大の勢いで
一口価値が希薄化してますよ、あそこは。

タカラって今申込可能の公募増資の銘柄ですか？

その昔，J-REITが始まったころであれば，５０万円を基準に投資口価格を眺めることができました。日本ビルファンドはやはり凄いとか。その後，分割を繰り返し，「基準」を見失ってしまい困っていました。もちろん，NAV倍率や予想分配金利回りは基準ではありましたが。で，出資総額も発行済み投資口数も公表されているわけで，一口当たり出資額は簡単に計算でき，私にとって銘柄を見る（上手く運用しているかどうかの）基準が復活しました。ありがたい事だと思っています。やはり，運用上手な先を評価したいので。

ちなみに
この資本政策上のプレミアム増資を連発し
〔物件は、そこそこの物〕て成長したのが
ちょっと前の星野REIT。

逆に株価低迷でディスカウント増資だけど
物件の高収益で穴埋めして成長したのが昔の産業ファンド。

株価低迷、ディスカウント増資連発、物件価格高騰の今、規模拡大だけを追っているのが今のタカラREIT。

今回の日本REIT、一口出資額七万円、株価九万円、資本政策上は、間違いなく
プレミアム増資であります。

REITは、事業会社と違い増資で成長し増資は、必須行為。
増資のやり方でAMの能力と誠実さがある程度分かります。
お互い頑張りましょう。

随分と研究熱心な方の様で…

一口当たり出資額
原初のREITが一口千円で二口二千円で始まったとします。
物件は、二千円で利回り10%とすると
一口分配金は、100円ですね。〔論点を絞る為レバレッジ効果は、無視します〕

一年後株価下落で500円
そこで増資をして〔論点を絞る為同じ二千円で利回り10%の物件〕を取得する為には、4口発行しますね。
とすると一口分配金は、400÷6口で66円になりませんか？
これを希薄化と言います。

こんな増資をディスカウント増資と言います。
一口千円をこの増資時の一口当たり出資額と言います。

株価が二千円に値上がりしてたら逆の現象が起き、これを逆希薄化、プレミアム増資

NAVでは、希薄化は、発生しません。〔気分は、悪いけど、レンダーの評価が下がるかも、いや、大丈夫かな〕

もう一言。で，良い増資であることを示すのは，結局は，予想（巡行）分配金が増加することなのだろうと思います。そういう意味では，１２月期の数字もしっかり書いて欲しかったと思います。

投資口価格がそこそこ高く増資可能な時期って，たいてい物件価格も相応に高い時期でもあるので，なかなか難しいのだろうなと思いながら眺めています。一株当たり出資額の視点は私にとって新鮮で，教えてくださりありがとうございます。詰まるところ，よい増資かどうかということかなと思います。増資に見合う物件であれば，市場で正当に評価されるでしょうし。多分。自己投資口買いで投資口の数を減らしたり，増資をして投資口の数を増やしたり，なかなか忙しいです。臨機応変なのでしょうか？ここを保有しているのは，運用会社を評価しての事です。物件交換してみたり。今回の件，その私の評価と合致するものであることを願っています。

その後発表資料に「当面は分配金2250円を維持し、数年後にそれ以上を目指す」とあり安心しました

教えていただき、ありがとうございます。

決算書をしっかり見てるか？ってことかな。Reitは事業構造が単純だから。その気になって見たらだいたいのことがわかる。その集大成が分配金であるってわけ。

ちなみに今回三菱地所と物件交換（差額支払い）しているけど、取得物件の入居率は５９％とある。仮に、そこから満室になったら家賃がいくら増えてなどと計算していくと、大家さん気分でおもろいかもよ。ただReit物件数はべらぼうだけど

リートの素人多すぎ

私見です。
この経営陣は「非常に優秀でしたたか」です。
不動産価格が高騰している好機を逃さず、既存物件を売却して莫大なキャピタルゲインを得ました 。そして、その利益をすべて投資家に配ってしまうのではなく、税務上のメリットを活かして内部留保（貯金）し、将来の分配金維持のためのクッションを作りました 。同時に、手に入れたキャッシュで新たな物件を仕入れ、本業のインカムゲインを確実に成長させています。

来期分配金1800円？は悲観的すぎる？

PO？
決算終わってるし要らんな

それは、確かに一理あります。

一口出資額に対する一口調達金額〔つまりおおよそその時の株価〕と
取得物件からのインカムの両面からのディスカウント・プレミアムかの判断になりますね。

ただ、現在、増資🟰物件取得は、大体高値買ですよね。
不動産市場がバブル気味だから。
まあ、一口出資額に対しディスカウント増資でなければ良いかな、と。
タカラみたいな悪質増資じゃない。と。

笑う前に勉強した方がいいぞ、

面倒くせーからREITの増資、プレミアム増資、ディスカウント増資、希薄化についてこんなところで講義の真似事は、しねーけどよ、www

まあ、勝手に思い込んでてもいいけどな

プレミアム増資のわけがなくて草

鑑定△17.5%で取得できてるなら、まあ許せる
去年のJMFのディスカウント増資から学んだ
JMFも、△17.5%での取得だったし

ディスカウント増資ではあるけど、調達した資金に対して得られる物件の金額が上回ってたら希薄化してなくない？

よく、ホントによく勘違いが多いのですが
ネットの説明も含めて…

プレミアム増資かディスカウント増資かは、ナブでなく一口当たり出資額です。
算数の加重平均の話しになります。
navの低下は、まあ気持ちいいものでは、ありませんがあまり実害は、ありません。

一口あたりのNAVは増えるから希薄化はしてないんじゃない？

解散価値を下回る公募増資(NAV倍率＜１倍)は既存株主価値を無視してる。そんなに良い物件の種余得なのか？

増配ありがとう(^^♪
中長期的なポートフォリオの成長・収益性向上につながるなら増資も大いに結構
by長期インカム投資家

PNAV:0.88倍
既存株主には不利なディスカウント増資では❓

一口出資額70,130円
まあ、プレミアム増資

今期増配です🐤
2026年６月期
2,423円〈2,250円から〉

2026年12月期
2,250円の変更無しでした！

売出しですね!〈失敗した〉

決算発表は、2月18日〈水〉ですね🐤
よろしくお願いします!

ですね…

リスみたく埋めとくか

保有していることを忘れるのがいちばんだと思う

長期保有銘柄だけど、そろそろ 保有してることに飽きて来つつある…

どうしようかなあ

リートは安定して、配当を出し続けてくれれば満足です。

権利付き最終売買日の終値まで、まだまだです🐤

権利落ち後とはいえあまりにもひどいね。

今日は、権利付き最終売買日ですね🐤

残クレマイホームでどうなるかやね

利上げ観測影響か、株式に資金が流れてるのか、ここんとこリートが頭打ちですね。
まあ、また次のターンで資金が入ってくると思いますけど。
それまでは配当だけいただいておきましょう。

格付け低かったので、多分持ってないと思われます

日銀がどこを持っているか知らんけど、ここは少なくとも大量保有はされていない。

https://j-reit.jp/download/info/1358.pdf

日銀が保有リート売却を決定。。。私も直ちに売却する事にした。。。

３年後にもう一度このやり取りを見直してもらえればと、、、
日本の将来のために。

受けと答えになってないんだよ。最初から。

疑問を投げかけられてたので私の考えをお伝えしたまでなんで、賛同いただけなかったら結構なんですが、否定されるだけの方とはお話したくないのでこれで失礼します

コロナ後高値から今年年初まで一直線に下げ続けけたのはなぜか？
　→デフレだから。

ちょっと乱暴過ぎませんか？
そもそもデフレの期間ってなに？
株価で見ると逆の動きになつてますが？

→米国債と逆相関
これはJ-REITに影響しないとは言いませんが、米国債が下がればJ-REITが騰がるかと言えば、何とも言えない。

下げ続けたのはデフレだったからではないでしょうか？デフレ下では貨幣価値が上がって資産価値が下がりますからね
またＪリートは米債の金利と逆相関関係があるんで、米債の金利低下はプラス要因かと

下記はJREIT全般を念頭に書きました。
まあ日本リートにも、だいたい当てはまると思いますけど。