産業ファンド投資法人の掲示板

あら？？上がってる？？

高配当株ばっか持つの怖くなったのでここのリート買い集めてます
長期でどうなるか

このままなら撤退かな。

今月が決算か。

羽田をはじめとして政府がらみでずぶずぶ物件取得には強そうだ

権利取り、まずは15万円乗せ、その後18万円処。

138000辺りまで、毎日で降りて来るかなぁ。

は？？買わなかったらコメントしたらしちゃダメなの？

じゃあ買わなければいいだけやん。何をしたくてコメントしてるんですか？

やはりどう考えても投資資金は、借入、増資、物件入替のいずれかしかないと思いますね。いずれも簡単ではないと思いますね。

完全な見込み違いです。理由はいいません。勉強しないとね。

DCに投資できる資金なんてないのでは？
基本90%を分配に回して、通常の物件買うのですらその分売るか増資ですよね。データセンターの投資額なんて桁違いかと。

野村証券の信用で80枚持ってる。現在100万円以上含み損！イタタタ。分配金も貰えてるし長期で持つけどね。データセンターの話とかでてきたら、ぶっとびそうだけどどうかな。やるとしたら、ここが1番やりそうだよね。

売ったけど買い戻すかなー

ここだけ耐えているのは偶然ではないと思う。
DCを取得していくかどうかよりも、 利上げ局面という逆風下でのAMの戦略が評価されているように思う。
・13期連続売却益計上
・7連続売却益還元
・今後もNAVの含み益を売却益として還元する。
・投資主価値向上施策を着実に実行し、バリュエーション改善する。
J-REITのAMでこういった戦略を取るところはほとんど無いのでは。
基本的にAMにとって旨味が少ないから。
3249のAMの運用報酬体系を見ると、物件の処分に関してのインセンティブが一般的なリートよりも高く設定されていて、これがAMのモラルハザードを防いでいる。
投資家の利益を軽視して、低金利時代と同じように借金して物件を取得していくだけのリートは厳しい。

リートの持ち株はここ以外全滅。NISAで買ってるのとゆっくり下がるから損切りのタイミング逸してめっちゃ足引っ張ってくれてる。

DCどうかね？海外のREITは悪くないという話も聞くけど、やっぱり、サーバや電源ってどうかね？と。

今回の利上げは織り込み済みかと思ったが下がりましたね。

今回の規則改正はREITの分配余力を広げ、DCを組み入れやすくする効果がある。日本の上場REITは安定分配を軸に利回り商品として投資家に訴求してきたため、REIT運用会社はDCの組み入れに慎重だった。日本ではDCに特化したREITは上場例がなく、米国やシンガポールに後れをとる。

家計の資産を成長分野へ振り向ける効果も期待される。明治安田アセットマネジメントの伊藤恵里シニア・ポートフォリオ・マネジャーは「規則の緩和によってDCリートが誕生すれば、REIT市場に新たな資金が流入する」と歓迎する。

もっとも、利益超過分配の拡大は元本毀損につながりかねない。本来は将来の設備更新に備えるべき資金を分配に回しすぎれば、長期的な資産価値を損なう恐れがある。

このため、資産運用業協会は規則で利益超過分配を実施するためのプロセスを定めた社内規則の整備を求める。森・浜田松本法律事務所の尾本太郎パートナーは「将来支出を見据えた規律やガバナンスが運用会社に求められる」と指摘する。

REITのDC組み入れを巡っては、制度変更が加速している。政府は25年の経済財政運営と改革の基本方針（骨太の方針）に「データセンターのREITへの組み入れ促進」を明記した。金融庁も25年に空調や電源など関連設備の一部も不動産として扱い、建物などと同様にREITに組み入れられるようにした。

上場REITに求められる高い情報開示との両立は課題だ。DCは守秘義務や安全保障上の制約が多く、今後はその中でどこまで透明性を確保できるかが問われる。

協会が改訂するのはREITの「利益超過分配」と呼ばれる仕組みだ。会計上の費用で資金流出を伴わない減価償却費の一部を投資家への分配に充てる。これまで、協会は自主規制として、決算期末に計上する減価償却費の6割を分配上限と定めてきた。

協会はこの規則を改正し、分配上限を撤廃する。DCは土地や建物と比べ、電源設備やサーバーなど減価償却資産の比率が高い。利益分配だけでは十分に投資家に還元できないとの指摘があった。5月中旬まで規則改正のパブリックコメント（意見公募）を実施し、6月の改正を目指す。

日経新聞のこの記事がこのファンドに対する期待感を高めているのでしょう。

不動産投資信託（REIT）によるデータセンター（DC）投資を後押しする制度整備が進む。資産運用業協会は6月に規則を改め、REITが償却負担の重いDCに投資しても分配しやすくする。日本ではこれまでREITのDC投資が遅れていた。

REITは投資家から資金を集め、オフィスビルや物流施設などの不動産を購入し、賃料収入を投資家に分配する金融商品だ。少額で投資でき、個人投資家が不動産市場の成長のリターンを得る手段として定着している。

資産運用業協会は会員であるREITの運用会社に対して監査・処分権限を持ち、規則は実務上、一定の拘束力を持つ。規則改正を通じてREITの商品設計を多様化する狙いがある。

ＫＫＲが、きっとデータセンターREITへと導いてくれる筈。そうなると、インカムとキャピタルの両方が狙える。いまは我慢の時期だか、徐々にその期待を織り込みつつあるのかな。

来月の権利付までに15万5000円、利回り5%

チャート的には、そろそろ面白くなってきた。
昨日も下がったところで追加した。

実物不動産買うより、妙味のある価格帯だね。

年安更新すれば今週は久しぶりの買い場だー

アメリカのリートで上がっているのはデータセンター。日本もリートの活性化のためにもっと組み入りしやすいように税制などで後押ししてくれるはず。その時はここは右肩上がりになるとみています。よって、今は配当をもらいながら時が来るのを待つ一手かと。

データセンター関連銘柄なんですね

金利上昇が落ち着くまで不動産株は冬眠ですよ。

PTSなんじゃこら

国内不動産信託受益権の譲渡完了に関するお知らせ
【IIF 東大阪ロジスティクスセンター（準共有持分35％）】

1. IIF東大阪ロジスティクスセンター 　2026 年6月1日
不動産信託受益権 （準共有持分） 35％：1,837,500 （千円）

2. 今後の譲渡予定
本物件の残りの持分は、2027年1月期（第39期））に譲渡する予定です。
IIF東大阪ロジスティクスセンター 2026 年8月3日
不動産信託受益権（準共有持分）35％：1,837,500（千円）

昨日60枚買って、今日も20枚購入。
今のところちょいプラスだが、そろそろリートセクターも反発してほしい

米10年金利が下がると上がる😑
前から言われていたけど相関性は高い😑
安いとき買ったから含み益はあるものの、少し減ってきた😮‍💨
でも配当狙いだから問題ない😙　KKRを信じている🥸

データセンターか
ますます面白くなりそう😍

データセンター解禁で尤も期待できるのがここだね。

この1年間に買い増してきたのでほとんどの銘柄はマイナス。この利回りならマイナスは許せるけど、この先分配金減ってしまいそうなのが心配。

アメリカの金利が下がるどころか上がったのは誤算。産業ファンド、平和不動産リート、ジャパンホテル、インヴィンシブル買ってるけど結構なマイナス。ただ、金利の問題が織り込まれたらまた上がってくる。もっとも時間はかかるかもしれないから我慢料として配当金貰いながら数年でも待つつもり。金利差の問題はあるけど、各社の実績は悪くないよ。

ありがとうございます。投資先として、高格付高NAV、高利回りの銘柄を考えています。
→ここ、平和不動産、ユナイテッドアーバン、インヴィンシブル
他にもおすすめあったら教えてください！

そろそろ金利高も消化するかな

リートは外国人が沢山買ってるし、アメリカの長期金利が急騰してるから売られてるんでしょう。見限るのは早計だね。

ご返信ありがとうございます。
ご指摘のとおり、REIT指数を決める要因は金利以外にもあると思います。去年は金利上昇に関わらずリートが反転しましたが、2024年頃から稼働率回復、賃料上昇、日本株急上昇などの要因があったように思います。

REITと10年国債は単純に比例するという関係ではなく、イールドギャップが概ね2～5%の範囲で推移し、それを超えるとブレーキがかかりやすくなると感じております。https://finance-gfp.com/?p=4002

NISAで買ってしまってたんで、含み損になる前に急いで売却
金利急上昇でREITは底値が見えなくなってきた

分配金利回り5.5%は胸熱ですね。まだ金利上がると思いますが、かといって今の不動産市況見ると減配になるような環境でもないし、国内外のreitはインカム重視派からすると要チェックですね。

日本の金利が本格的な上昇を始めた去年にリートが一応の底をつけて
反転したことを考えれば、短絡的に金利とリート指数を結びつけるのは
愚かに考えられますが、金利がどこで上げ止まるかですね。

NOIが5％の物件で１％の金利上昇を吸収しようとすれば２０％の家賃上昇が
必要になります。現状では短期でそこまでは無理ですね。

逆に金利上昇が止まった後も家賃上昇が続くようであれば
それは丸々利益になります。

市場は先を見据えますので金利上昇が本格化する前にリート指数は下落を
始めました。
その逆で家賃上昇強さが評価されれば、短期的には業績が悪化しても
買われる可能性もあります。

日本国債10年の利回りが2.7%に急上昇していますね。

国債利回りの上昇はREITにとって、
　・金融商品としての魅力低下
　・支払利息の増加
という２つの影響があるようですね。
http://www.japan-reit.com/column/2026/1449

>格付けって借入金の金利に関係しますよね？

関係します😑
他に与信管理上の評価も関係ありますが🙂
タイボ+何%なんて一般的ですが、某メガバンは優良企業にはそれとは別に優遇金利で貸す場合あり🤔

利上げ局面では借入については銘柄毎に固定金利率が違うから一概には言えない🤔
賃料も上がるインフレ率で見た場合、国内利上げはニュートラルとみている😑
むしろJ−REITが下がるときは他のアセットとの利回り比較で負けた時🧐
ライバルは米国10年金利🥸

J−REITのなかで一番安心して保有しているけど、朝方の続落でなんで？と思っていた🤔
ところがちゃんと戻るあたりがさすがですね😀
米国10年債金利との比較、プライベートクレジット関連の売りがどんな感じで影響あるか分からないけど、一番インフレが進んでいる日本でJ−REITを買うのは円の目減りを防ぐのに適したアセット😙
昨年より上がっているが買い増してます🥸
CPIはPCなど下がっている物品との相殺で保たれている2％代の数字🤔
実感としては5％くらいのインフレ率😮‍💨
国際なんかじゃ追いつかない現金目減り😑

1〜2%の金利負担に負けるようなポートフォリオがどうか、それを見極めないといけないですね。3%程度の上昇が見込めるファンドを買えるかどうか、眼力が問われます。

この銘柄に限らず、REITの借入金利はここ最近上がっていると思います。資産運用報告書を見ると、３年～７年の長期借入の金利は１パーセント台の後半になってきています。10年国債の利回りは今約2.5％ですが、それに近づいていく感じがします。

利払い費が増えると利益が減ると思います。それを賃料増額でカバーできればよいのですが。

利上げ局面はリートは不利だと聞きました。現実は？

信金らの一斉売却かしら？
REIT全般に月末だから
ボロボロになって、
5月月初に購入に選ばれなければならない。

私も分配金の説明資料を見てみました。非常に複雑ですね。

1口あたりの資本を77,000円とし、その0.2%（154円に相当）を払戻すようです。

1口を77,000円未満で買った人はみなし譲渡益、77,000円以上で買った人はみなし譲渡損が発生するみたいです。

77,000円という基準額は安すぎるように思いますが、どうやって決めたんでしょうね。
ほとんどの人は譲渡損が発生しているんじゃないかと思います。

決算報告をみているとやはり金利上昇の影響が見られます。金利が上がっていく局面では高格付の法人の方が影響が少ないと思ったからです。

個人向け社債の場合だと、格付けが高いほうが利率は低いので。


>それを知ってどうしますか？

分配金等の資料がきたが、みなし譲渡損益とは何？　意味がよく分からん。
今後の取得価額が今までより0.2%下がるとのこと。証券口座を確認したら、すでに下がってた。売却益に対する税金が、ほんのちょっと増えるのか。

それを知ってどうしますか？

格付けって借入金の金利に関係しますよね？

細かいことだけど、分配金なんだけどな。

リ−ト銘柄全てマイナス

ほほう。利益超過分配金（税法上の資本の払戻）を別口で計算して振り込んできたようです。珍しい？税務署としては把握しやすくなるのかも。

配当が、ふたつに分かれて振り込まれてるんですが、どういうこと？

利上げ見送りで下げるとは悲しいな。

なんだよ、還付金ってよー。

最近はKKRからのスポンサーサポートがポジティブなものが多い印象です。2年ほど前のディスカウントでの公募増資の際はスポンサー圧力を感じましたが、最近はヤマトグループとのCRE案件においても取得物件すべてをREITに押し付ける形ではなく選別的に物件を選んで取得ができているのはポジティブに評価できます。この市場環境下でNAV倍率1倍以上を維持できているのも取得パイプラインのアップサイドへの期待の表れなんでしょうね。そのうち増資がくるかと思いますが、中長期のホールドでいきたいと思います。

・分配金の支払開始予定日は、2026年4月21日です。
と書いてますね^ ^

配当支払予定日は短信に書いてある

配当金はいつ入ってきますか？

戦争を境にまた金利が上がってきてますね。全く迷惑極まりない。

この所強い。だいぶ利益が出てきました。持ち続ける予定

年3回分配金貰ってぐらい上がって来たぁー。
ありがとうー！

雪崩が来た

米国10年金利上がると比較でJ−REITは売られるね🥸
ワシは配当狙いだから問題ない😑

リートは倒産隔離されてるのご存知ではないですか？