産業ファンド投資法人の掲示板

「資本の払戻し」があると、投資信託でいう「元本払戻金（特別分配金）」と同じように、保有している商品の価値（元本）そのものが削られたと扱われます。そのため、証券会社側で自動的に【新しい取得価額 ＝ 従前の取得価額 －（従前の取得価額 × 払戻し等割合）】という計算が行われ、取得価額が減額修正されます。

特定口座とNISA口座では、取得価額が修正された後の「税金の影響」が異なります。ただし、非課税投資枠は戻りません。NISAの非課税投資枠は「買付時の取得価額」をベースに管理されますが、資本の払戻しによって取得価額（簿価）が下がったからといって、浮いた分の非課税投資枠が再利用できるようになる（枠が復活する）わけではありません。

（AI調べ）

それはおかしいのでは？100円で買った株の10円分が払い戻されたようなものですので、損益関係なく90円に修正されねばなりません。

その後チャットサポートにつながったので聞いたのですが、ニーサ口座のは損益通算とかできないから変わらないって言われました😂
そういう問題⁉️ってちょっとよく理解できてないのですが😅

変わるはずですよ。

他は一つですよね。

楽天証券からメールが来て、
銘柄名　　　　　　　：産業ファンド
銘柄コード　　　　　：3249
効力発生日　　　　　：2026/10/27
権利確定日（基準日）：2026/07/31
純資産減少割合　　　：0.002
発表内容は予定であり、変更される場合があります。
資本剰余金を原資とする配当は配当所得には該当せず、「配当等とみなす金額」及び「みなし譲渡収入金額」に該当することとなります。
詳細は各企業のホームページ等をご確認ください。
なお、効力発生日になると、純資産減少割合に応じて取得価額が自動で変化します。（特定口座のみ対応）

というお知らせなのですが、私はNISA口座で持っています。
NISA口座では取得価額が変わらないということでしょうか？楽天のチャットサポートで確認しようとしているのですが、ずっと待たされていて繋がらない😭

当面目標DPU4000超の開示だしそろそろあきらめて買うか迷うな。

なんで通常分配金と利益超過分配金とで別々の支払調書なんでしょう？

楽天証券の僕の口座には入金されてますよ

えっ、配当金支払い今日じゃないの？？

そもそも分配利回り6％って（笑）
日本都市RとかココとかKKRスポンサーのところを買っていれば間違い無いかと。

金利上昇一服でj−REIT全般上がってますね🎌
野村不動産も含め現在不当に売られてるセクターを拾ってるので、結構含み益が膨らんできた。
まだまだと思ってますが・・・
年金かわりのインカム狙いですが、含み益が出ているとそれはそれで気分が良い。

かたやDC採算取れるの？って話になっているのに…よくわからん。

いいえ、10倍にはなります。

DCもいいけど、ここから１．５倍になるわけでもないしな。しかし割安であることは確か。

こんな時に、NISA枠が残っていればな。
さすがに、今の株価で来年まで、待ってはくれんだろうな？

大幅な需要拡大が見込まれるデータセンター市場への早期参入と成長性あるアセットカテゴリーへ投資機会の拡充

決算説明にもあったハイパースケール型データセンターへの間接投資の情報が出てますね。
間接投資の配当利回りは3.8％で高くはないが、それでも5年の運用期間中のIRR11.1％を想定しているということは、出口での1.45倍程度のキャピタルゲインを狙っているといことだから、優先交渉権も含めて5年後のDC需給に期待できる人は楽しみにしていても良いかもしれない。

今回のAM報酬規定の変更は、NAV倍率1割れのときに自己投資口の取得と消却をするインセンティブになるから、こちらにも期待して良いと思う。

Notice Concerning Acquisition of Domestic Asset (Equity Interests in a Silent Partnership)【Indirect Investment in Hyperscale Data Center】
が出ています

総会お疲れ様でした

こりゃ勿体ない。安すぎ

安いけど、今日は様子見

27日です

今年のNISA枠使い切ったから買えないけど
じゃなかったら絶対買ってるんだけどなぁ

配当いつですか？

安い時には買う。これ鉄則

まだ微益だが、、、
120000割れから買い下がる

安いのに売られるからどうにもならない

安いにも程がある

もっと造って！

個別株でもそう、信じきれない人は早く去った方が良い

安い事は間違いない

報酬体系を変えようとしてますね。利益の2乗で掛け合わせたり、パフォーマンス報酬もアップサイドオンリーでなんだかなという感じです...

日銀はREIT売っていくって話じゃなかったでしたっけ？

30枚持ってるけど少し減らそうかな 20枚ぐらいにしよう。

7％にならなくても6％で、インカム狙いなら有り金全部行っても良いかと。
今は外人ファンドの分配金作りで売られているだけでは？
ワシは再びGPIFや日銀のJ−REIT買いを待っとるよ🎌

仮定の話しですが、東証REIT指数が1610くらいになって、このREIT が、利回り7%になったら、買いますか？

最低でも１，２年は我慢できなければ、どこか行きな。

安さは誰でも感じる、いかんせん金利が悪さしてるな

東証REIT指数1650台はさすがに安いと思うが、果たして反発するだろうか…

去年のほぼ底値圏113000円で持ってたけど今日一旦全部売却
ターミナルレートも見えないしリートの競合相手の国債の利回りが日米共にこれだけ高いとそりゃ売られるよなという結論

2024年の年末に東証REIT指数が1620というドン底のときに、ココを125,000円で仕込んだ。

あの時の水準に戻ってきちゃったな。REIT指数も1650まで落ちてきたし。

ここのところ下げ過ぎ、少し戻してもらわないと

もう〜、下げ過ぎだべや〜。

売り手があるうちは、売却益が。
ババ抜きみたいに、売却先なし。
新しい資産建設出来ず、最後はテナント値上げ限界。

チッ。債権に切り替えるか。

もう、売却益を加算した配当金での利回りでは評価難しい時代になってきたね。
不動産が右肩上がりで上がっていた時は含み益を物件売って配当に回すという錬金術で利回りよく見せていた訳だが、これからはそういう利回りは評価難しいかもな。

ここは売却益除いたDPUが3,190円。よって年間6,380円。
DPU利回りを５%とすると、株価は127,600円。
まあ、ちょうど今日の終値くらいだ。
でも長期金利が３%超でリートが５%で良いのかというと、個人的にはまだ金利上がること考えるとDPU利回りは６%欲しい。
そうすると適正株価は106,333円。
2024、2025年の安値水準に戻る事もありえそう。

一世を風靡したREITも流石にもう難しいね…
ここはまだ値持ちしている方で他はバリュエーション的にはもう本当ボロボロ。
業績は大方のREITもまだ良好だけど、金利上昇という大きな流れには抗えず。
総悲観は買いとは言うが如何に。

買い下がっております
120000は割れないで

下げ止まり見えないのがキツい

ついにこの銘柄も含み損突入
他銘柄だと2年分の分配もらってギリ損失ペイ
REIT全体ダメすぎる

14辺りで売って、また入る機会を待っている。
金利上昇では、下値のメドが分からないね。もはや個別の問題
ではないからね。

金利の上げ止まりが確認できるまではずるずる行くのかなと。今まではそういう感じだった。個人的には銀行の上げで差し引き勝ちたいと思っているのだが、ここ最近は銀行が一服していてREITの下げが重くなってきている…

げー吐きそうなほど下がりますね。
政策金利も1.75%想定なら、125000円ではとまると思うんですけど、2.0~2.5％まで織り込みに行くのですかね？？

金利でってことならまだしばらく下がるのかな。私のようなど素人には買い頃にしか見えないが、相場はそうじゃないと言っている。

気づかれないように、買う

よう下がるなあ、底が見えん。
年内の日銀の追加利上げはかなりの程度織り込まれていると思うが、米国FOMCがさらに利上げしたら来年の早い時期に又日銀も利上げする可能性が大きくなる。そしたらここもさらに下がるのだろうなあ。

買い戻しました🎌

無謀な増資されるリスクだけが高まる。現状では株価連動型の報酬体系以外はネガティブ。
物件売却して含み益出し、自社株買いがベストやと思うけど。ここは小出し小出しにしかしないから、せめて100億円くらいでもすれば良いのに。

現在：AUM連動報酬 （各計算期間ごとの資産運用報酬） 資産合計額×0.6％
パフォーマンス
連動報酬 なし


【本議案をご承認いただいた場合の2028年１月期以降の資産運用報酬体系】
AUM連動報酬 （運用報酬Ⅰ） 資産合計額×0.2％
パフォーマンス
連動報酬
（運用報酬Ⅱ）
不動産賃貸事業損益×4.8％
（運用報酬Ⅲ）
売却損益等調整後DPU×売却損益等調整後当期純利益
×0.00155％
（運用報酬Ⅳ）
超過DPU成長率（＝売却損益等調整後DPU成長率―DPU
成長目標率（３％））×売却損益等調整後DPU
×期末投資口数×30％

このようなIRの資料が出ていましたが、改悪なのか改善なのかイマイチよく分かりません。
株価低迷している今の状況で改悪だったら・・・
賢い方分析をお願いします！

底はどこなんだ…

自分もJ-REITは、基本特定です。ちょとだけNISAで持っているけど。。
NISA枠は、成長株か配当低いけど信頼のある株（今だと、8421かな）で固めています。
NISA枠で売り買いして、元本を増やす方もいるはずです。だから、NISAの買いは問題ないかと。大型株の売り買いと同じ感じ？

非課税枠の利用方法で投資対象商品で株と比較するのがどこがやねん、ほんましょうもない連中多いよな、この板。

自分もそう思います。
以前旧NISAでリート運用したことがありますが、上昇のタイミングとうまく合えば値上がり益も取れるけど、基本、高くても5％程度の分配金が非課税になるだけではもったいないです。
現在NISAは値上がり益狙いの株式で占めてます。

株と比較するのがど素人丸出し。

まじでいいえなん、この人達、無知やなぁ。リートは成長せんで・・・株やったら額面でがっつり増えるけどな。

NISA枠はリート使うべきじゃないと思うわ。やっぱりインデックスの株と連動してる投信で使う方が断然得やと思う、１０年、２０年後考えれば。

リートは全滅やな・・・

低金利前提で投資してたから、赤字が出るってことか、これ。

たしかに。
時代の背景が変わると魅力も変わる。
わたくしは今持っている口数から増やさず、減らさずで、他の分配ファンドと組わせることにします。

第31～36期の41件の賃料改定状況

* 平均賃料上昇率：＋5.0％
* 増額できた案件だけ：平均＋16.8％
* 増額：46.3％
* 据置：29.3％
* 交渉中：22.0％
* 減額：2.4

思惑よりも下がったので来週は買い場到来！

利上げも確定し今後の短期は134500-17000のボックス相場となるのかな？