クリアル(株)の掲示板

情報の非対称性は無視し、「情報の統一性」などという言葉に酔いしれるおめでたい搾取の先頭ランナーは無視リストに入れて放置で良いですが、健全な検討者のために「クリアル流・不公平の法則」を整理しておきます。
​1. 利益は運営が独占（過去の事実）
市場環境が抜群に良く、物件が想定以上に高値で売れた「利益上振れ時」を思い出してください。クリアルは配当利回りを1円も上げませんでした。超過利益はすべて運営のポケット行き。これが彼らの言う「統一性」の正体です。
​2. 損失は投資家が負担（未来の現実）
逆に、地銀の投げ売りや金利上昇で市場が悪化し、利回りが届かなくなった場合はどうなるか？ 運用ルール上、利回り保証がないどころか、真っ先に投資家の元本が削られる設計になっています。
​3. 結論
「上振れしても配当据え置き、下振れしたら元本割れ」。
この片利的なルールを理解せず「情報の統一性」と喜ぶmic氏のような存在は、運営にとってこれ以上ない「養分」でしょう。
​プロ（地銀）が出口を塞いで逃げ出した今、この「デッドオアエイト（良くて据え置き、悪ければ元本割れ）」のギャンブルに身を投じる根拠がどこにあるのでしょうか？

GAテクノ（リノシー）も赤字転落でほぼ詰みの状態ですよ。これでもクリアルのクラファンだけは大丈夫だと言い切れる「根拠」はあるのですか？

​リノシーの限界: 派手な広告の裏で、最新決算は4.6億円の最終赤字。株価も市場から見捨てられ、ピーク時から半値近辺です。

​プロの逃走: 日経新聞記事より。地銀がJ-REITを投げ売り、不動産相場は明確に「下落」へ舵を切りました。

​根拠なき信仰: 銀行審査も通らない「名称不明の屋台（第147号）」を、この暴落局面で信じ続けるのはもはや投資ではありません。

​【警告】日経が報じた「地銀の投げ売り」と第147号の元本割れリスク
​プロの逃走: 日経(3/28)が報じた「J-REIT指数6年ぶり安値」は、地銀などのプロが不動産の下落を察知して損切り（投げ売り）を始めた合図です。
日経新聞記事より
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB072FH0X00C26A3000000/

【注意喚起】第147号に見る「メニューのない屋台」と、3号許可という「夜逃げ」の盾

​クリアルクラファンを検討中の方、第147号（都心レジデンスⅡ）のような案件に潜む「無責任な構造」を直視していますか？
​1. メニューのない『お任せ屋台』の恐怖
物件名を「仮称」で伏せ、デベロッパーも匿名。これって、祭りの屋台でメニューも見ずに、店主の『美味しいですよ』という言葉だけで言い値を払うようなものですよね。銀行融資（シニアローン）というプロの検品すら受けていないのは、銀行から「投資不適格」と突き返されたワケあり物件だからではないですか？
​2. 第3号・4号許可は『投資家保護』ではなく運営の保身
屋台は祭りが終われば撤収しますが、クリアルが取得した第3号・4号許可は、まさにその「撤収（責任逃れ）」のための防波堤です。彼らはリスクを負う「当事者」から、単なる「事務局」へと立場を変えました。万が一、出口で売れずに元本割れが起きても、「自分たちは管理しているだけ。判断したのは投資家だ」と言い逃れができる法的な免責ルートを確保したに過ぎません。
​3. プロの相場（4.8%）
最新のJ-REIT利回りを確認されましたか？ プロが4.8%を求める市況で、この物件のインカム実力（賃料収入）はわずか2.4%です。謳っている配当5.5%に足りない「3.1%分」は、不動産相場が踊り場の今日、すべて「将来の値上がり」というギャンブルに依存しています。
​株価が半値まで売られたのは、市場がこの「逃げ足の速い」ビジネスモデルの正体を見抜いたからです。

月曜は600円台逆突入実現が確定に極めて近い確率を思わせるPTSやな。2〜3ヶ月は600〜800円台の行き来を繰り返しそうやが、1000円どころか900円に戻すんもかなり難しくなる覚悟が必要になりそうやわ。

しかも、中央日本土地建物とのアライアンスでの第一号案件なんだねー、自分は当然この会社の経営者ではないけど、まさに想定した、ロジカルなアライアンスが身を結んで、これからの飛躍の先駆けになるのは、まるで自分の会社の如く嬉しいです！仮説が、現実になって、そして想定したストーリーで成長していくなら、株主として、本当に嬉しいです！！引き続き頑張って下さい！

今日、クリアルPROめちゃくちゃ良いニュースきましたね！AUMバッチリ上がりますね、これは今後の展開もイメージが湧くgoodニュース！🎉

J-REIT価格の継続的な下落。マネックスの分析でも指摘されている通り、これが今の不動産市場のリアルな体温です。
​1. プロの資金が逃げ出している事実
分配金利回りが上がってもなお買われないJ-REIT。市場は金利上昇による逆ザヤ』と『物件評価額の下落（30%の崖）を冷徹に織り込み始めています。プロの機関投資家ですら出口を急いでいる状況です。
​2. 小口投資家だけが取り残される構図
プロが投げ出している市場で、100円の仕入れを130円で売らなければ元本が守れない不クラの算数が、果たして成立するのでしょうか。高利な小口資金で『在庫』を支え続けるモデルは、出口が窒息すれば一気に瓦解します。
​
​ああ、株で儲かってシンガポールでリタイアしたい〜。

クソ株はクソ株なりに4月からは転換してくれ

高値1,474円から、ついに格言通りの半値737円水準まで叩き込まれましたね。

​1. 格言が示唆する次の節目
半値を割り込めば、次は八掛け590円、そして二割引472円。このジリ安は、単なる地合いではなく、国内不動産市場の出口（銀行融資の窒息）に対する市場の冷徹な審判に見えます。
​2. 経営陣の『出口戦略』との温度差
株価がこれほど毀損する中、経営トップが拠点をシンガポールに置き、GAテック等の競合が海外へ活路を求める動きは、何を物語っているのか。国内市場の限界を察知し、外資への売却（M&A）等、独自のExit準備を進めているとすれば、この株価下落も『清算の予兆』として合点がいきます。
​投資家にアイスやギフト券を配っている間に、経営中枢はすでに日本以外の出口を見据えているのではないか。物理的な距離があるからこそ、その判断（逃げ足）の速さをリスクとして織り込む局面かもしれません。

ああ、株で儲かってシンガポールでリタイアしたい〜。

内需系が耐えてるけど、この後どうなるか

これは当分助からないな👹

株式分割後ロクなことないな。何の為に分割したか分からないよ。

半値八掛け二割引を地で行く感じですね。
​半値：1,474 \　2 = 737円
​八掛け：737 ｘ 0.8 = 590円
​二割引：590 ｘ 0.8 = 472円

経営者って株価が下がってると黙り込むよね。

本日の株価5%超の下落、これが市場のリアルな評価でしょう。
​1. 銀行査定（30%の崖）の重み
銀行がLTV 70%と防衛線を張る中、その『30%のリスク』を小口投資家の元本で埋める構造の限界が見え始めていて、プロが融資を引けない物件を在庫として抱え続けるリスクを、市場は冷徹に反応しています。
​2. 物理的な元本割れリスク
100円の仕入れ物件を、配当・諸経費・法人税を払って償還するには、出口で『30%以上の値上がり』が必須。今の融資引き締め局面で、その算数が成立すると信じるのは無理があります。
​この株価の下落という客観的な事実こそが、クラファン出口の窒息を予見しているのではないでしょうか。

760円の勃鬼👹抑え付け
団🖕

融資引き締めにより、資金力のないプレーヤーが市場から退場し、物件価格に調整局面が入ることは、ここにとって好機です。

「融資がつかないから買わない」層が増えている今こそ、「融資に頼りすぎない資金調達構造（＝不クラ）」投資妙味があると思っています。

信用買 がゼロに限りなく近づかないことの指標も、会社は何もやってくれない。改めて 他に今投資するべきもっとマシな銘柄は腐るほどある事に、多くの人は気づいている。

まだ特にそこまでは考えていないということでしたら結構ですのであしからずです。
ただ単にマンションデベロッパーの空売り戦略を検討するにあたっての情報収集ですので。

ありがとうございます😊

ご意見ありがとうございます。

不動産という資産クラスの魅力、私も同感です。
​ただ一点、純粋に市場環境の観点から教えてください。
現在、銀行融資の引き締め（LTV 70%・30%の崖）が全アセットに波及し、実効税率によるキャッシュアウトも避けられない非常に厳しいフェーズにあります。
​この逆風を跳ね返してなお、現時点での不動産投資に『具体的な魅力』を見出すとすれば、貴殿はどのようなシナリオを描いていますか？
​実務的なヒントをいただければ幸いです。

だから個人で買ったり、投資しないで、ここの株買ってるんだと思う。不動産も魅力ありますよ

おいどん氏
「戸建て大手と区分業者を比較すること自体が間違い」とのご指摘、驚きました。
飯田GHDの「Property+（プロパティプラス）」が主力として扱っているのは、グループ傘下のリビングコーポレーション等が手掛ける「都市型マンション（区分・一棟）」です。アセットの共通性すら調べずに「前提条件のミス」と断じるのは、いささかリサーチ不足ではないでしょうか。

​本質的な問いはシンプルです。
​区分マンション開発においても圧倒的な資本力と調達力を誇る「最大手の飯田」でさえ、現在の融資環境（20%頭金・30%の崖）と出口の法人税コストを鑑みて、投資家の元本を守るために「3.0%」という防衛線を引いています。
​一方で、独立系のクリアルが中堅だからアグレッシブだと言わんばかりに6.0%を掲げ続ける。これは戦略ではなく、単なる「リスクの過剰な転嫁」です。
100円で仕入れたものを「配当（6%×3年）＋諸経費＋法人税」を支払った上で元本償還するには、出口で30%以上の値上がり（130円超）が必須となる算数に変わりはありません。

​銀行評価が30%下落を見ているこの市況下で、最大手が「3%」に沈黙した重み。それを無視して「面白い分析(笑)」と笑って済ませられるのは、もしかして出口戦略のない小口投資家様でしょうか？ お気持ちは分かりますが、残念ながらこの手のスキームは途中解約がほぼ不可能です。3年後の償還時、ご自身の「楽観」がどのような数字で返ってくるか、今から楽しみにしておいてください。

明日、ウル

​戸建て分譲の最大手と、中大型不動産の流動化・DX化を狙うクリアルを同じ物差しで語り始めた時点で、正直議論の軸がズレすぎていて驚きました！
​飯田GHDの3%は、『市場の限界』じゃなくて、単なる『超保守的な商品設計』。それを『終焉のシグナル』と読み違えるのは、確かに机上の計算以前の、前提条件のミスだね。
面白い分析ですね(笑)

お疲れさん！

お疲れ様でした！

はい、おつかれさん、口先経営者目線さん。

数多ありますが、ごめんなさい、これ以上あなたと話す労力が、私にとっては無駄なので、逃げますね〜！恐縮ですが虫籠に入れさせていただきます！

yrf氏へ
過去の投稿を精読せよと仰る割には、語られているメリットが「初心者に経験を売る」という内容では、いささか悪い冗談が過ぎるというものです。

​せっかく「経営者目線」という言葉を掲げられるのであれば、私はもっと資本の再配分（キャピタルアロケーション）の妥当性や、このスキームそのものの参入障壁、あるいはビジネスモデルとしての独創性について語られるのかと期待しておりましたが……。
​初心者に門戸を開くこと（＝単なる集客効率の向上）を最大のユーザーメリットと定義されるのは、失礼ながら経営論としては少々レイヤーが低すぎる気がしてなりません。それは「経営の本質」ではなく、単なる「販促の工夫」ではないでしょうか。
​ほかにも経営者目線で「こここそが真骨頂だ」と注目すべき経営上の戦略的優位性は、本当にないのでしょうか？精読を勧めるほどのお立場であれば、教育的な入り口論のその先にある、経営の本質的な強みを聞かせてほしいものです。

​これでは「経営者」というよりは、ご自身の保有銘柄が値下がりしないよう神棚に祈っているただの末端投資家のポジショントークにしか見えなくなってしまいますね。貴殿であれば、そうではないという「根拠」を見せてくれるものと信じておりますが。

不動産デベロッパーの空売り戦略を検討する上で、業界最大手・飯田GHDが直近で打ち出した「利回り3.0%台」という極めて慎重な設定は、市場の限界点を示す重要なシグナルではないでしょうか。
​同業であるクリアルがこのマーケットの変節（銀行による20%の頭金要求＝実質30%の評価減）を把握していないはずがありません。にもかかわらず、平然と「約6.0%」という高利回りで募集を継続している点に、小口投資家への深刻なリスク転嫁を感じざるを得ません。
​情報の非対称性:
最大手が3%台でようやく出口を作っている現状で、なぜクリアルだけが倍近い利回りを維持できるのか。それは優良物件を扱っているからではなく、銀行が既に判断した30%の評価損リスクを、高利回りという甘い言葉で小口投資家にフルに背負わせているからではないでしょうか。
​「出口」の喪失を隠す高利回り:
私が現場の営業リサーチで確認している「融資の窒息」という現実は、クリアルにとっても等しく「出口の消滅」を意味します。最大手が防衛ラインを下げて在庫回収を急ぐ中、クリアルが掲げる6%という数字は、もはや投資家メリットではなく、資金繰りを維持するための延命策に見えてなりません。
​炭鉱のカナリアが見る終焉:
現場の営業（カナリア）は既に流動性の死を察知しています。最大手の変節を知りながら、あえてリスクを語らず高利回りで誘引し続ける姿勢は、情報の非対称性を利用した極めて危ういフェーズに入っていると判断します。
​プロ（銀行・最大手）が既に見放した「30%の評価損」という爆弾。そのカウントダウンを知りながら、高利回りの陰に隠して個人投資家へパスし続けるこの構造。実務的な算数を弾けば、その結末は明白です。

１００株で２円下がるの腹立つけど、２円上がるの嬉しいな。

逆に出来高少なすぎて売りたい人が売れない状況でしょ

なんかそろそろ上がりそう。願望

yrf氏
丁寧なご回答をありがとうございます。
​「小口で投資経験を積める」という情緒的な側面をユーザーメリットと定義されるのは、個人の自由であり、否定はいたしません。しかし、プロの金融機関が「20%の頭金（実質30%の評価減）」という防衛線を引いている冷徹なファクトの前では、そのような主観的なメリットは、資産毀損のリスクを覆い隠すためのレトリックに過ぎないと私は考えます。
​また、リサーチに基づく警鐘を「風説の流布」と捉え、法的リスクを懸念されているようですが、ご心配には及びません。銀行の融資基準の変化という一次情報に基づいた市場分析は、投資判断における極めて正当な言論です。
​もし、どうしても私の指摘が「根拠のない風説」であると確信され、納得がいかないのであれば、どうぞ遠慮なくYahoo!掲示板の運営事務局へ通報・報告されてください。
​「炭鉱のカナリア」が鳴き止んだ後の景色をどう捉えるかは、まさに人それぞれですから。

> 20%ダウンの物件続出

なるほど、こちらはそう言う事実があるわけではなく、あなたの考えの中にあるのですね。


しかしそうなりますと、事実ではない事をあたかも決まった事実のように書いて

>「今から買おうとしている人」に対し、この構造的なリスクを無視して踏み込むのは賢明ではない、と警鐘を鳴らしている

となると、これはいわゆる風説の流布になってしまうと思うのですが、大丈夫でしょうか？
警鐘を鳴らすって、つまり流布ですもんね。。
これはちょっとさすがに問題かもですね。。

ユーザーメリットは、人それぞれによって違うのではないでしょうか？
例えば私は、小口で不動産投資の経験をできるとかもメリットですけどね、それで知れることもあるので。
メリットって、考え方、捉え方で色んな切り口があるものですよね、当たり前ですが。

それを魅力だと思ってそれぞれのユーザーが商品を買って、結果会社が利益を出すと言う一般論について、私は発言しました。
つまり、企業経営の本質は、これだけの情報化社会のなかで、搾取とかではなく、ユーザーメリットの創出ですよという私の意見を書きました〜！

売り板が怖い

yrf氏貴殿の経営者目線には一目置くものがございますので、私なりの視点を回答させていただきます。
​「20%ダウン」という数字は、私がデベロッパー各社の空売り戦略を検討するにあたり、複数の販売業者から定期的に営業リサーチを受ける中で確認している「融資現場の変節」に基づいたものです。

​現場の営業は、いわば「炭鉱のカナリア」のようなものです。以前はフルローンが標準でしたが、現在は20%の頭金を要求されるケースが常態化しています。銀行がこの水準の自己資金を求める真意は、将来の金利上昇と担保価値の下落を先読みし、実質的に「物件価格の30%近い毀損」をあらかじめ織り込んで防衛線を引いていることに他なりません。あえて保守的に「20%の下落」と表現しておりますが、実務上の計算では、物件価値の調整幅は既に30%に達していると見て相違ないと考えます。

​こちらも勉強不足で恐縮ですが一点、教示いただきたいことがございます。
貴殿の仰る「ユーザーメリット」とは具体的に何を指しているのでしょうか。出口の流動性が枯渇しつつある中で、単なる「想定利回り」をユーザーメリットと定義するのは、実務上、適切ではないと考えております。
​「ユーザーメリットがあるから、そういう商品を扱える」と断言されるからには、そのメリットが確証される確たる根拠があるものと拝察いたしますが、いかがでしょうか。

すみません、ちょっと勉強不足で、、教えてほしいのですが、

> 20%ダウンの物件続出

って具体的にどこのことなのでしょうか？
普通に知りたく質問させてください！

売る・売らないという目先の損得の話をしているのではありません。
​実務の算数と現在の市場環境（融資引き締めや20%ダウンの物件続出）を照らし合わせれば、このクラファンが掲げる利回りの信憑性自体に大きな疑問符がつきます。
​「今から買おうとしている人」に対し、この構造的なリスクを無視して踏み込むのは賢明ではない、と警鐘を鳴らしているだけです。

ここにいつまでいつまで粘着せんと、一刻もはよ売って違う株を買うた方が精神衛生上も利益面でもエエんちゃう？

クラファンの予定利回りについての懸念

私は当初、マンションデベロッパーの空売り戦略を練るにあたり、彼らの在庫の逃げ道（出口）として不動産クラファンがどこまで機能するのか」という、いわば実務的な検証の視点からこちらの分析を始めました。

​しかし、各ファンドの組成内容や周辺の融資環境を深掘りしていくうちに、そもそもこのスキーム自体が掲げている予定利回りを、金利上昇局面で本当に実現し続けられるのか、という根本的な疑問に突き当たりました。

​現在、市場（特に再販・中古市場）では融資の引き締めを背景に、提示価格から大幅に下方修正せざるを得ない物件が既に出始めています。このような環境下で、8.5%もの中抜き（営業者報酬等）を挟みながら投資家に約6％の配当を約束し、かつ元本を棄損させないというモデルは、実務の「算数」としてあまりに不自然です。

​「完売」という数字は、単なる資金調達の成功に過ぎず、出口の成功（元本償還）を保証するものではありません。特に来期以降、デベロッパーの在庫処分場として機能せざるを得なくなった時、この歪みがどこに転嫁されるのか。

​一投資家として、この「出口の不透明さ」を直視せずにはいられません。

皆の反応を見た感じ、長文的外れ分析の人まだおるんか笑
ああいうのはさっさと無視リストに入れるのが吉だよ

半年先を織り込んでいるのが毎日の株価

言わずもがなですが、ユーザーにメリットがあるから、そういう商品を扱えるから、会社が儲かるんですよ。
そう言う意味で、私はクリアルを評価してますよ。
詰まるところ経営者視点かどうかというところですね。投資家としての倫理観とかではなく。
私、経営者なので、そう言うふうに会社を評価してます。

あなたはyrf氏とは違い、全くの搾取される側の人のようですね。そのような方に向けてワーニング出していたのですが無駄のようですね。今後関わりがないように無視リストに入れさせていただきましたので、どうぞ私を無視リストに入れてください。

前にも書きましたが、私とあなたが見ている「ビジネスモデルの構造」そのものは、ほぼ同じようですね。会社が儲かればそれでいいのか、それとも小口投資家一人ひとりに誠実であるべきか。
結局のところ、私とあなたの議論は、「投資家としての倫理観」の違いに帰結するようですね。

私の過去の投稿を精読してどうぞ。
何が間違いで、何が理解できていないのか、それがわからないのであれば、つまり、そういう事かと。
いずれにしても、何でも聞けば教えてくれるというのは違うのではないでしょうか？

まぁ、過去の私の投稿にある様に、考えは自由なので、そこは気楽行かれてはいかがでしょうかw

一応言っておくと、私はあなたを否定することを目的に発言はしておりません。
兎にも角にも、クリアル（というか不動産投資？）を下げたいということを念頭に置いた、バイアス強めの投稿が目についたので、私が持っている情報に基づく、フラットな意見を申したまでというところでございます〜笑

会社のことを全く理解していない、ズレたところで反論されても不快なだけですので他所に行っていただけないでしょうか。

空売りしてるんでしたらさぞ儲かっていると思いますのでぜひ利確してください。空売りしてるならですが。

草で済ませず、ルールに基づいた誠実な対応を求めます
​yrfさん、私の指摘が「何も理解できていない」とそこまで断言されるのであれば、掲示板の投稿規則（虚偽情報の流布や業務妨害）に抵触するはずです。
​もし私の計算（8.5%のハンデや減価償却の現実）が全くの見当違いで、クリアルの信用を不当に傷つけているとお考えなら、嘲笑するよりも、しかるべき運営へ通報されてはいかがでしょうか？
​正当な理由があれば、私の投稿は削除されるはずです。
​それをせず、ただ具体的な反論もなしに「草」とだけ書き込み、私の警告をノイズとして埋もれさせようとするのは、投資検討者に対して極めて不誠実な態度です。
​私の提示した「算数」が間違いであると、数字で証明されるのか。それとも「通報」という形で私の非を指摘されるのか。言葉遊びではない、あなたの責任ある行動を期待しています。

不動産は上がるという幻想の終焉
「不動産は時間が経てば上がる」というのは、ゼロ金利という異常な追い風が吹いていた過去の遺物です。
形あるものは古くなれば価値が下がるのが物理の法則です。3年落ちの中古品を、金利上昇という逆風の中で「新品時より13%以上高く買ってくれる人」をあてにする投資が、どれほど分が悪いか。今の時代、待てば上がるのではなく、待つほど「アク抜き（コスト吸収）」をさせられている可能性を直視すべきです。

失礼ながら、、なんにも理解できてなくて草

​「皆さん、100円で仕入れたリンゴを想像してください。
このリンゴを売って『元本（100円）』を取り戻すには、いくらで売ればいいと思いますか？
​普通は『100円』ですよね。でも、この不動産クラファンという店では違います。
​お店の場所代（管理費）
​仕入れの手伝い代（組成費）
​銀行への金利
​これらを支払うと、108.5円（8.5%アップ）以上で売らないと、あなたの手元には100円すら戻ってこないというルールです。
​今の時代、8.5%も利回りがあるだけでもすごいのに、それに加えて約6.0%も配当が出せるような値上がりする案件があるなら、クリアル自身が銀行から借入れしてでも投資する方が儲かりませんか？

3.4号の案件の出口はバルク業者プロということです。

>運営の「集客」と「物件のアク抜き（原価低減）」の装置として機能し、その結果としてプロ向け（3号・4号）の健全性や、株主・PRO層の利益が守られている。この「搾取のピラミッド」の存在については、共通認識を持てたと感じています。

いえ、そんな風には思ってないですよw

クリアルで普通に健全にクラファンやりたい人を集客して、不動産投資をより大規模や、もっとリスクとってもリターンを得たい、そんな人にはPROを提案しているのだと思ってますけどね。
搾取とかそういう事ではなく、その構造の合理性を私は、経営的視点で合理的だと判断しているということです。

いつの間にクリアルが搾取前提みたいになっちゃってますけど、全然そんな事無いと思いますよー笑

あと、ついでに書くと、3号4号は別にプロ向けとかではないですよ。
実はクリアルのこと全然ご存じなくて書かれていたりするのですか！？

yrfさん、詳しくありがとうございます。どうやら私とあなたが見ている「ビジネスモデルの構造」そのものは、ほぼ同じようですね。
​現在の小口クラファンが、運営の「集客」と「物件のアク抜き（原価低減）」の装置として機能し、その結果としてプロ向け（3号・4号）の健全性や、株主・PRO層の利益が守られている。この「搾取のピラミッド」の存在については、共通認識を持てたと感じています。
​決定的に違うのは、そのスキームに対する「アプローチ」です。
あなたは株主やPRO層の視点から、この「効率的な集金システム」を肯定し、評価されています。それは資本主義の一つの側面でしょう。
​ですが、私は「いくら情報弱者が悪いとはいえ、現在の小口投資家をプロや株主の利益のための『踏み台』にするモデルは、褒められたものではない」と考えています。
​私が算数レベルで「±0%でも元本割れする構造」を説明し、警鐘を鳴らし続けているのは、単なる反論ではありません。「3.4号スキームがあるから大丈夫だ」という盲信の裏で、6%のリターンは株式投資の平均値とのたまう、今この瞬間も、知らないうちに上位顧客の利益を肩代わりさせられている小口投資家の方々への「ワーニング」です。
​
会社が儲かればそれでいいのか、それとも小口投資家一人ひとりに誠実であるべきか。
結局のところ、私とあなたの議論は、算数の正否ではなく「投資家としての倫理観」の違いに帰結するようですね。

独り言に返信も無粋かもですが、クリアルPROとかのより上位の商品の営業構造として機能させてるんですよね、このクリアルという会社のビジネスモデルの全体像を見ないとですね、笑

私はそういうところを評価しています。
つまり集客装置としてのクリアル、客単価向上のクリアルプロ、仕入れのためのディベロッパーとのアライアンス。手堅くやってると思いますけどね〜！

不思議ということなので、老婆心ながら、笑

独り言：逆算してわかる「6%配当」の真実。誰が先にレジを通るのか？
​投資家へ「6.0%」を届けるために、その物件自体が一体何％の稼ぎを出さなければならないのか。お金が配られる「順番」で計算してみると、このスキームの難しさが見えてくる。
​【最優先】運営クリアルの取り分（組成費・報酬）：3.0〜5.0%
物件を買った瞬間、あるいは運用中に、運営が「プロとしての仕事代」として投資家の配当より先に確保する確定利益。
​【優先】銀行への支払い（金利）：1.5〜2.0%
お金を貸している銀行へ、投資家の配当より先に支払われる絶対的なコスト。
​【固定】維持費（税金・信託報酬等）：1.0%前後
物件を持ち続けるだけで自動的に引かれる経費。

これだけ稼いだ後に配当分を捻出することは現実的なのであろうか。

独り言：利回り6%の違和感とスキームの矛盾
​株式リターンの平均が6%という話があるようだが、東証プライム（約2%）やJ-REIT（約4.5%）を大きく超える「6%」が、流動性の低いクラファンでなぜ成立するのか不思議でならない。
​構造を見れば、まず運営の「組成費（先取り報酬）」があり、次に「銀行利息」の優先支払いがある。投資家への配当はその残りだ。金利上昇局面で、これらの重いコストを引いてもなお6%を安定配当できる超優良物件が、どれほど実在するのだろうか。
​最大の疑問は、それほど確実で高利回りな物件なら、なぜ運営本体が銀行融資で独占運用しないのかという点だ。銀行が全額は貸さないリスクを、6%という数字で個人に分配している……と考えるのが、投資の合理性としては自然ではないか。

まだ粘着してたのか…
6%のリターンは株式投資の平均値と同レベルなんだからある程度リスクはあるでしょうに
。
そんなにリスクを気にするなら1%のキャンペーン定期預金でも渡り歩けばいいのでは？

詳しい解説ありがとう御座います♫

第8号案件の「出資比率と優先順位」に関する考察
​(第8号案件の資金構造とリスク順位についての備忘録です)
​今回の第8号案件（募集13.3億円、総額50億円超）について、公開情報から読み取れる「資金の並び順」を整理すると、投資家が負っている実質的なリスクが見えてきます。
​1. 隠れた最優先者「シニアローン（銀行）」の存在
本案件は「3号4号スキーム」により、募集額の約3倍近いシニアローン（約37億円と推測）が活用されています。
​返済順位 1位： 銀行（元本＋利息を最優先で回収）
​返済順位 2位： 一般投資家（優先出資者）
​返済順位 3位： クリアル（劣後出資者）
​2. 「劣後出資5%」の機能限界
クリアル側が数％（5%程度）の劣後出資を出すことで「安全」とされていますが、これはあくまで「物件価格全体」に対するクッションではありません。
仮に物件価格が10%下落した場合、劣後出資分（約2.5億円）は一瞬で消失し、残りの下落分はダイレクトに一般投資家の元本を削りに来ます。
​3. シニアローンによる「逆レバレッジ」の懸念
総額50億円のうち、約75%が銀行融資である場合、物件価格が25%下落した時点で、一般投資家とクリアルの出資金（計13.3億円超）は、銀行の元本を守るための「盾」として全額消滅する計算になります。
「優先劣後」という言葉の響き以上に、背後にいるシニアローンの巨大さが、一般投資家の出口（元本返還）を非常に狭くしている点は無視できません。
​結論としての疑問：
「銀行が7割以上を占める案件」において、わずか数％の劣後出資が、金利上昇局面の価格変動に対してどこまで機能するのか。これは「運営会社と同じ船に乗っている」というより、「銀行の防波堤として先に立たされている」構造に近いのではないでしょうか。
​投資判断は自己責任ですが、この「配分比率と回収順位」の非対称性は冷静に評価すべきポイントだと感じます。

最近、不動産業界の倒産件数が過去10年で最多を更新しているというニュースを見て、ふと考え込んでしまいました。
​好景気に見える裏で、建築コストの高騰と金利上昇の足音が、確実に中堅デベロッパーの首を絞め始めている現実。今はまだ『地価が上がっているから大丈夫』という楽観論が支配的ですが、不動産投資の真の勝負は、入り口の利回りではなく『出口（売却時）』のキャップレートにあります。
​もし3年後の出口で金利が1%上がっていたら、理論上、物件価格には20%近い下押し圧力がかかります。その時、期待感だけで支えられた利回りは、果たして物理的な価格下落を補えるのか。
​サブプライムの時もそうでしたが、誰もが大手だから、格付けがあるからと安心している時ほど、情報の非対称性の裏側でリスクは静かに膨らんでいるものです。
​私は、今のうちにポートフォリオを実体のあるキャッシュフローや金利上昇に強いセクターへシフトし、不動産については慎重に（あるいは逆張りの視点で）見守ることにしました。
​投資は自己責任ですが、3年後の答え合わせが、どうか穏やかなものでありますように。独り言でした。

クリアルも多少❓努力は、しているけど、ようは、人気が無いんたよね。
1000円に近付いたら売るわ。
もう、一生近づかない🥶

IR 活動 。10倍ぐらい日々頑張って欲しいですね。


情けない。

あと、「金利のある世界」について、教えていただきたいところもあるのですが。

地価変動額を踏まえた実質金利を踏まえたデータ、年度別月別金利変動見込みとそれに対するデータは勘案されてます？

投稿者の方には「客観的なエビデンス」の提示を求める前提として、それ以上に確固たるエビデンスの提示が必要であることはご理解頂けると思います。

個々の論破の努力はしませんが、「サブプライムは嘘であれ『格付け』があり」との記述は、投稿者の「大手との協業という看板だけで」と相反する根源をなす主張です。「サブプライムは嘘の格付けがあった、一方クリアルは大手との協業があるので信用ができる」という文脈なら理解できるのですが。

あと、「情報の非対称性」の単語が理解できません。「情報の同一性が認められる」ということ？わかる方おられます？

せやったら、はよ売って清々したらエエだけなんとちゃうか？

サブプライムを持ち出すのが『煽り』に見えるのであれば、ぜひこのスキームとサブプライムの『構造的な違い』を具体的にご教示いただきたいですね。
​私が懸念しているのは、以下の3点における情報の非対称性です。

​金利前提のブラックボックス
第八号案件の5.9%という利回りは、出口（3年後）の金利をいくらで計算していますか？今の低金利が永遠に続くと仮定したお花畑シミュレーションを盲信していませんか？もし金利が1%上がれば、物件価値は10〜20%吹き飛びますが、その時クリアルが身銭を切って元本保証してくれる契約にでもなっているのでしょうか？

​サブプライムより不透明な構造
サブプライムは嘘であれ『格付け』があり、市場で売買できる『流動性』がありました。対してこれは、格付けなし、中途解約不可の完全な塩漬け商品です。逃げ場がないという点では、サブプライムより悪質とも言えませんか？

​見立てという名の神頼み
結局、投資家の拠り所は非開示のクリアルの見立てだけですよね。業者が作った自分たちに都合の良い数字を信じるのが投資だというなら、それは投資ではなく単なる供託です。

​大手との協業という看板だけで思考停止せず、金利上昇局面でこのスキームが真っ先に破綻しないと言い切れる、客観的なエビデンスをどなたか示せますか？

過去投稿拝見しました。
中身よくご覧になってますね！個人的にも今が非常に面白いフェーズだと思ってます。

株価にも期待してますが、今やってるスキームが成就したら構造的に配当銘柄になるんじゃないかと思ってたりしますw

業者が買い取ればいいという発言こそ、元本割れの本質的なリスクを看過しています。
​最大の変化は、低金利に依存した不動産バブルが終わり、「金利のある世界」へ突入したことです。借入コストの上昇は、業者の「買取余力」を削り、機関投資家の「期待利回り」を引き上げます。
​サブプライムの教訓は、流動性があると思い込まされていた資産が、出口（売却）を失った瞬間に崩壊することにあります。
業者が『見せない自由』を行使している特約や演出された賃料といった情報の非対称性が、金利上昇局面で逆回転を始めた時、その歪みは必ず元本に波及するでしょう。
​出口戦略という『実態』の不透明さにこそ、投資家が負うべき真のリスクが眠っています。だからこそ、私はこの構造的な歪みに「売り」で臨んでいるのです。

行政への報告義務というお行儀の良い建前さえあれば、中身まで透けて見えると信じていらっしゃるのですね。
​しかし情報の非対称性を解決するような類のものではありませんね。
不動産業界における情報の非対称性についてAIに確認する事をお勧めします。
​利回りが高くなる不都合な真実まで、業者が親切に行政や投資家にフルディスクロージャーする事はないでしょう。
​かつてのサブプライム危機の際も、当局への報告プロセスは完璧に機能していましたが、その中身である資産価値の腐敗は、システムが崩壊するその瞬間まで隠蔽されていた為、大きな問題になったと思います。
​お互いに見ている景色が違うようですね。

まあ、考えは自由ですからね！笑　買いは家まで、売りは命まで、と言いますからね。どうぞお気をつけて〜！