kum*****

>>500
え？？　増えてますよ
仕掛＋販売
昨年１Ｑ　５４０億　今回１Ｑ　７００億
この４～６月をみても
前回４Ｑ　６５０億　今回１Ｑ　７００億

青田売りから竣工販売にシフトしているので、仕掛不動産に較べて
販売用不動産の割合が増えるのは自然だと思います。
そもそも今期から、マンションは利益が出るものに絞って数を追わず
その分ソリューション事業で稼ぐという方針なので、心配いらないと思いますよ。

今週は３７０円台で仕込みましたが、３６０円台に落ちるとは。
４Ｑに利益が集中し１Ｑ決算が厳しいのは毎年のことですが、
引渡し件数が大幅に増えるので去年より良くなるのは間違いない。
１Ｑ決算が厳しいことは折込済み、去年より良くなれば株価反転という流れに期待してますが…

数百株の売りが続いてじわじわ下げたというより、
５千株や１万株の売りが何回か出て、一気に下げたようですね。
大口１人（１社）が利確のため売っただけかも。
もうすぐの１Ｑ決算を警戒してでしょうか？
去年の１Ｑ引渡しは小規模な浦安北栄（２９戸）１つだけだったので散々でしたが
今年の１Ｑ引渡しはプレミスト高尾・府中ハウス・元住吉と増えるので
去年よりかなり良くなると思うのですが。

少しだけ持っているホルダーです
配当やＰＥＲから見て今があまりに安いので
この決算をきっかけに、一過性でなく見直されるかもしれません。
おそらく変わらないと思いますが、少しだけ期待してます。

>>No. 373

証券会社によって日数が違いますが、先週のマザーズ等の急落に関係した追証処分の可能性は相当高そうですね。
朝８時過ぎから９時までずっと７４３００株だったか成売が出てました。
株数が増えもせず減りもせずだったので、１件（１人）の売りだったことは間違いないでしょう。
２月にも相場が急落した数日後に突然数万株の成売が出てたのと同じと思います。
この時も今日と同じですぐに買われてしまいましたね。

日経住宅サーチ（6月9日）※一部を抜粋

アクティブシニア向け「グランコスモ武蔵浦和」完成　売れ行き好調

　コスモスイニシアは6月7日、アクティブシニア向け第1弾分譲マンション 「グランコスモ武蔵浦和」 が竣工したのに伴うマスコミ向けの見学会を行った。武蔵浦和駅前の複合再開発「武蔵浦和SKY＆GARDEN」（全776戸）の一角にあり、全160戸のうち120戸が契約済み。分譲単価がファミリー向けより約16％高いにも関わらず、大浴場・レストラン付き、共用施設の充実、24時間見守り・コミュニティ支援サービスなどが支持された。同社は今後も積極的に展開していく。

　見学会で事業説明した同社執行役員でコスモスライフサポート社長・藤岡英樹氏は、「夫婦の場合は、契約を渋る男性を奥さんが説き伏せて契約するケースが目立った。現在、大和ハウスを中心に10数件の複合案件の引き合いがあり、積極的に展開していく」と語った。

四季報速報（６月発行の四季報掲載）
売上　営業利益　経常利益　当期利益　１株益
17.3予 90,000 3,700 3,000 2,700 79.6
18.3予 95,000 4,200 3,600 3,100 91.4

18.3予想も順調に伸びてます。
今回は、19.3営業利益50億の中期計画も掲載されるはず。
以前、四季報の予測が発表されて１００円以上上がったことがあったので
少し期待して買い増ししました。

日経新聞より

【大和ハウス、３年で不動産に7000億円投資　過去最高】5/13

　大和ハウス工業は13日、2019年３月期までの中期経営計画を発表した。首都圏などで商業施設や住宅の一体開発を進め、今後３年間で不動産に合計7000億円を投じる。過去の中計期間の実績と比べると、最高額となる。米国など海外事業の拡大も見込み、19年３月期の連結売上高は16年３月期比16％増の３兆7000億円、純利益を74％増の1800億円に引き上げる計画だ。
　大和ハウスは三大都市圏や中核都市に重点を置き、商業施設や住宅、マンションなどの複合エリア開発に力をいれる。現在は東京都八王子市などで大規模開発を進めている。新中計の不動産開発の投資額は、16年３月期までの３年間と比べ３割増やす。

【コスモスイニシア　中期計画】5/16

19年3月期に売上高1050億円、営業利益50億円を目標とする中期経営計画を策定。
投資用不動産の販売や賃貸物件のサブリース事業を伸ばす。


親会社が不動産に３割増の7000億円を投資するとのことなので、気長に待ちましょう。記事に出ている八王子の大規模開発は、コスモスイニシアも共同で事業主になっているプレミスト高尾のことですね。

去年の決算発表の翌日は674円つけたのですけどね。
その業績予想を達成して復配実現、中期計画も続伸、インバウンドへの取組みを表明…
何でこうなるのか（笑）
まあ３日前の株価に戻っただけなので、気長にいくしかないですね。

２日前に１３万株で３０円上げましたが、今日は同じ位の出来高で同じ位さげました。
超短期のホルダーがもう売りつくしてくれてると、すっきりできていいのですが。

>>No. 240

今期の純利が良かったのはあくまで今期に法人税の調整があったということなので
来期との比較は特に気にされなくてもいいのではないでしょうか？
あと、確かに私も欲をいうと何かサプライズが欲しかったです（笑）
ただ個人的には予想の上をいく決算・中期予想だったので十分満足してます。

好決算でした！！！！！

１６年３月期実績は利益２倍増で業績予想を達成して着地！
１７年３月期予想はさらに売上増、増益！
中期計画発表で２０１８年３月は営業利益５０億目標！

大和ハウスの傘下に入ってから、いつも固めの予想・目標達成を繰り返してます。
また傘下入り後は、毎年必ず売上・利益が伸びてます。
相当な確率で利益５０億は達成されるのではないでしょうか？

中期計画によると投資用物件に注力するようです。
「投資不動産物件のブランド化」「インバウンド宿泊需要向けの推進」「室内清掃つき都市型コンパクトサービスレジデンス」
などの記載があります。
事実上の民泊を意識したものでしょうか？　期待増です。

ずいぶん底堅くなりましたね。売りがでません。
以前はこんな市況だと５千株、１万株といった投げ売りがどんどん出てきて急落してました。
決算発表を機会にまずは５００円を取り戻して欲しいです。

>>No. 173

なんか笑ってしまいました（笑）

>>No. 165

お呼びいただいたでしょうか？

改めてですが、３Ｑ（１２月末）時点で
マンション契約率８６.９％（好調）
戸建契約率９０.１％（好調）
４つのセクターすべて前年比プラスです

今年に入ってから、板橋大山、新川崎、府中、浦安北栄が完売
練馬豊玉が最終１戸、船橋が最終期を迎えます。
４Ｑに入ってからも販売は順調です。
府中は来期の計上物件にもかかわらず既に完売、船橋の最終期が終わると市場が厳しいと言われる千葉の物件が０になります。

主力のマンション分譲をはじめ各セクターがすべて順調で、会社予想を下回るはずはないのですが。
３年連続の上方修正に期待してます。時期的にはそろそろのはずですが…

当期利益は、会社予想２９億に対して３Ｑ時点でわずか０.３９億（３９００万円）
株価が低迷しているのは、２９億も利益が出ないだろうと思われているからかもしれません。
だとしたら仮に上方修正がなく、会社予想通りの結果でも株価は上昇すると思います。
どうみても今の株価は低すぎでしょう！

おそらく朝の成り売りは追証に伴う証券会社の強制執行ではないでしょうか。
追証発生日の３営業日後が強制執行だと、
暴落した先週金曜（３３４円）に発生した追証の強制執行は今日になるはずです。
追証が見えてても、翌週の処分の方が値が戻ると思えば放置することもあると思います
（実際今日なら少し高値で売れてます）

今は３３４円でも信用が維持できるホルダーしかいないはずなので
今後は平常に戻るのではないでしょうか。
あくまで推測ですが…

同じ内容ですが、もう１回投稿です（すみません）

マンションの引渡し戸数と営業利益について。

今期は３Ｑ時点ですでに契約率８７％（好調！）なので、予定の９３７戸達成はほぼ確実でしょう。
そうなると４Qでの引渡しとなる残り４７３戸もほぼ確実。
会社予想の営業利益３５億達成のためには４Qであと３１億です。

マンションの場合、経費は毎四半期ごとに落としていますが、引渡して初めて売上・利益が計上できます。
多くの経費は３Qまでで落としており、４Qは引渡しと同時に一気に利益がのることになります。
またファミリーマンションの宿命として、圧倒的に４Ｑ引渡しが多いです。

今の会社予定だと以下の通りです（前期と比較しました）

前期　　　　　引渡戸数　　利益
１Qから３Q　３９７戸　－１２億　
４Qのみ　　　３５２戸　＋２９億　　
（通期）　　　７４９戸　＋１７億

今期　　　　　引渡戸数　　利益
１Qから３Q　４６４戸　＋　４億　
４Qのみ　　　４７３戸　＋３１億　　
計（通期）　　９３７戸　＋３５億

４Q、会社発表は低めに見積もりすぎではないでしょうか？
昨年でも２９億ですから、１００戸以上増えて３１億ということはないでしょう。

３Qまででも、７０戸増えただけで、大きくプラ転してます
一番の理由は利益率の上昇のはず。
決算短信のP２にさらっと書いてますが
「マンションの利益率は前年７％プラスの２０.２％」

現状で、プラス７％！！

４Qは利益率の高そうな２３区内の物件が多く引き渡されます
なんかびっくりするぐらいの上方修正があってもおかしくないのですが。

販売は順調、利益率も上昇、２期連続上方修正中（２年とも４月に上方修正）
親会社は大和ハウスで倒産リスクなし

今回は信用の投げだけでしょう。
どうみてもこの株価は安すぎです！！

お２人の方、本当にありがとうございます。

３Qの新規引渡しマンションは２物件でしたが、
それぞれ東久留米市（ひばりが丘）と所沢市で、３０００万円台中心のマンションでした。
価格が抑えられている分、てっきり利益率は低いだろうと予想していましたが、
２Q　20.3％　3Q　20.2％　と変わらず、予想外に高い利益率を維持してます。

今期はマンションだけで４００億以上売り上げるので、
当初の予定より１％利益がよくなる毎に４億プラスです。
決して過度な期待ではないと思うので、このまま良い結果が出てくれればと思います。

少し話題を変えて…
マンションの引渡し戸数と営業利益について。

今期はすでに契約率８７％なので、９３７戸達成はほぼ確実でしょう。
そうなると４Qでの引渡し４７３戸もほぼ確実。
営業利益３５億達成のためには４Qで３１億必要です。

以前に書いたように、多くの経費は３Qまでで落としており、
４Qは引渡しと同時に一気に利益がのることになります。

今の会社予定だと以下の通りです

前期　　　　　戸数　　　利益
１Qから３Q　３９７戸　－１２億　
４Qのみ　　　３５２戸　＋２９億　　
（通期）　　　７４９戸　＋１７億

今期　　　　　戸数　　　利益
１Qから３Q　４６４戸　＋　４億　
４Qのみ　　　４７３戸　＋３１億　　
計（通期）　　９３７戸　＋３５億

４Q、会社発表は低めに見積もりすぎではないでしょうか？
昨年でも２９億ですから、１００戸以上増えて３１億ということはないでしょう。

３Qまででも、７０戸増えただけで、大きくプラ転してます
一番の理由は利益率の上昇のはず。
決算短信のP２にさらっと書いてますが
「マンションの利益率は前年７％プラスの２０.２％」

現状で、プラス７％！？

４Qは利益率の高そうな２３区内の物件が多く引き渡されます
なんかびっくりするぐらいの上方修正があってもおかしくないのですが。

>>790
すべておっしゃられる通りですね。

ちなみに四半期ごとのマンション竣工数は恐らく
１Ｑ１物件　２Ｑ５物件　３Ｑ２物件　４Ｑ９物件　となって半分以上４Ｑです

また、１Ｑ～３Ｑで見ると、やはり５物件あった２Ｑは良い決算でした。
逆に３Ｑは２物件しかないにもかかわらず、よくぞ無難にまとめてくれたという感じです（笑）
あとは日経平均さえしっかりしてくれれば…

>>788
契約書を締結して契約完了、その際に数百万円の手付金を支払います。
マンションが完成した際に、手付以外の残額を支払い（多くはローン会社を使用）、引渡しを受けます。
契約した後に契約を破棄すると手付金が戻ってこないので、引渡しを受けないケースはほとんどありません。
契約数≒引渡し済み+将来の引渡し数です。
契約が終わっていれば、建築工事が進むのを待つだけともいえます。

会社としては、手付金は預かっているだけで、建物が完成してお客さんに引き渡した段階ではじめて売上・利益が全額計上されます。
また、販売経費や人件費・金利は１Ｑ～４Ｑそれぞれで落としていきます。
例えば完売したイニシア江古田だと、１Ｑ２Ｑ３Ｑは販売経費等の経費をマイナスでそれぞれ落とし続け、
４Ｑ（２月の引き渡し時）に売上と利益がすべて計上されます。

今期も４Ｑで多くが引き渡されますが（３月竣工が多いです。ファミリー型マンションの宿命とも言えます）、
販売経費など先に落としているので、４Ｑは一気に利益だけのる形になります。
（逆に１Ｑ～３Ｑはさえない決算になります）

※なお、今回にあてはめると
契約・引渡し完了、利益計上済み：４６４戸
契約済み、建物竣工待ちで利益未計上：３５０戸（引渡し・計上は確実）
４Ｑで契約が必要：１２３戸