ヘルスケア＆メディカル投資法人の掲示板

今から参入するか思案中。
もう少し待つべき？

株価はもうあてにしてない。何年か持てば含み損分はとりもどせる。
こんなはずじゃなかったのにね。

ダメだこりゃ。

分配利回り７．２％もうそろそろかな？

コロナ禍よりは流石にましでしょ。

体験入居興味あるけど、使ったことある人って居ますか？営業掛けられるんだろうけど、どんなかなあ。

利益超過分配金は減価償却費すなわち実際には存在しない支出から分配されるものですので、リートが稼いだお金から出ているという意味で、通常の利益分配金との違いはありませんよ。
収入から一旦減価償却費を差し引いてそこから利益が算出されますが、一旦差し引いた減価償却費も大きな内部留保の許されないリートでは何かに使わねばなりませんので、借金の返済に充てたり物件購入に充てたり自社株買いに充てたり、そして利益超過分配金に充てたりしているわけです。
リートの場合、EPUではなくFFO/Uが分析に使われるようですが、この数値は次の計算式で算出されるものです。

1口あたりFFO ＝[当期純利益 － 不動産売却損益 ＋ 減価償却費] ÷ 発行済投資口

減価償却費も「稼ぐ力」に算入するわけです。HCMの場合FFO/Uは9314円だそうで、PERに当たるFFO倍率は10.02倍だそうです。（AI調べ）
全リートの平均FFO倍率は13〜15倍だそうで、その意味でも割安ですね。

週足のボリバンだけまだｰ2σ（86,112円）に至ってませんね。コロナ時の最安値78,400円もまだ遠いですが、そろそろ反騰期待できるかな？

終値　　　90,400円（-0.55%）
利回り　　　 7.31%　
NAV/U　128,979円　
NAV倍率　　0.70倍

年一回物件入れ替えしたいと言ってたから
今の利回り辺りで巡航すると思うけど

買い増したくても月に１枚と決めているから買い増せない。
来月１枚、毎月１枚買ってきます。
もっと下がってー。
プラテンしたら買い増しやめます。

ひどいな

分配金が明らかになれば収まるべき株価も見えてきます、それまでは疑心暗鬼ですから悪い方に考えがちですわん。
貸家業の弱点はコスト増が先に来て賃料の値上げが遅れる事ですが、数年でバランスが取れるようになるんじゃないかのう。
ここが上げ始めるんはそれまで待たないといかんかもですのう。
分配金が予想より多ければその前に株価が反転してもおかしくはない、今は手探りでバクチ張ってるようなもんですのう。

長い間指してた90000円がようやく約定しましたわん、まだ1個ですけどね。

ここからがスタートですが、希薄化の影響で肝心の分配金がどうなるのかまだ解りまへんから、目勘定のスタートですわん。
分配金次第で85000円位まで下げるかも知れまへんから、ゆっくり買っていくしかありまへん。

ちょいナンボか突っ込んでみるわ〜

PO割れ大セール中！

配当７％
何でこんなに落ちる。含み損がすごい。まあ、上がり始めたら買い増すが。

ここを毎日買い煽りしてた人の情熱はどこから来てたんだろう
さすがに飽きたか

築40年の物件買ってどうするの？　抱き合わせ販売で買わされたのか？

こういう日にREITは強い

超過分配金とか特別分配金とかは、減価償却費を原資にした「資本の一部払い出し」なので、利益からの配当とは違いますのう。
従って超過分配金には税金がかかりまへん。

自分の体の一部を払い出しているわけですから税金がかからないのは当たり前。
分配金が増えたと喜ぶことではないざます。

うろ覚えだけど、設備費が事業者持ちだから
その分償却費を留保しないで分配に回せる
とかなんかの資料で見たような…？

値上げの影響で、入居希望数が減っている❗昔は順番待ちも、今は希望すれば何時でも入居可常態と聞きました。

政府の介護行政次第で、事業環境が大きく変わるので要注意が必要と愚考します。

分配金上乗せが(内部資金)多いのも気になります。

なぜ年間利益以上の配当を実施するのか？
わかる方は教えて下さい🙇‍♀️

分配金ありがとさん

それにしても、他とは一線を画すネーミングのREITやね

本日配当🐜

高齢者には無料体験入居の優待
https://www.nikkei.com/nkd/disclosure/tdnr/20260113532465/

利回り7.16% 年2回はリートで1番高い

出来高から推測するに、個人の狼狽売りで下げてますね。

売却益還元で利回り突出のいちごオフィスを除けば、Jリートで最大の利回りになっちゃいましたね。次のナンピンは8万円ぐらいかな？

今からリートポートをつくるチャンス、三井商業、アドレジにプロロジス、平和に阪急もあるぞ、よりどりみどり、世間の常識を疑ってみる、投資は少数派が正解

ここは取得価格から22%以上の下落
他のREITも同様
日銀の金利2%超え確実な中、これから支払う利息がUPUPするので
経営を圧迫するのは間違いない。
オワコンとは言わんが、きついぞ

NHKニュースで有料老人ホームの高騰が取り上げられている。
これは家賃上昇も織り込むからココには追い風🎌

デフレは終わり、インフレーションに切り替わりましいた。リートは、いわば、実物資産、不動産です、大局的に正解です。目先に惑わされず、長期的ホールドでいきましょう。

ここはコロナの時でも分配金が減っていないのが素晴らしい🐻😸

だいぶ、リートも打たれ強くなってきた。
金利上昇も、終盤局面と読む。

底かどうかは将来分かります。自分がどう考えるかなんですよ。底ですか？と聞いても仕方ないことです。

ここらへんが底だと思う方は「はい」を、まだ下へ行く（90000円を割って）と思う方は「いいえ」をどうぞ。

個人的にリートはバリュ株だと思います

国内外の多数の投資家の売りに対して、買っているのはわずか、この時点で勝ったも同然なんでしょうね

日経平均と逆行。利確してここを拾っておく。

REIT価格は長期金利の動向次第ですのう、現在3.016%の10年物金利が上がればその分財務コストを押し上げますからREITの株価を押し下げますわん。
日銀が操作するんは短期金利ですが、短期金利の上昇は長期金利を間接的に押し上げますから、10月か12月に日銀が1ノッチ金利を上げれば、ここの株価は85000円程度まで調整されるんじゃないかと思ってますわん。
家賃の値上げと同様にREITの賃料も値上げにタイムラグがありますから、値上げが実現して利益構造が改善するのには数年かかりますのう。
従ってREITで安値を拾って収益を得るには数年間は待つ必要があるんじゃないかのう。
短期投資には向きませんわん。

割れるんじゃないかな？89000円ぐらいはどうでしょう。

今までは機関投資家が空売りをし、
個人投資家が信用買いをしていたが、
9日は恐くなった個人投資家が返済売りをした。
さて、連休明けはどんな展開になるかな？

さて、来週から90000円の攻防が見られるかも知れませんのう。
それを期待して２週間くらいの期間設定で90000円で指値を入れときますわん。
どっかの時点で刺さるかも知れまへんのう。

配当利回7.22%
チョットなら買っていいレベルだ。
あがりつづける株はない、さがりつずける株もない。

分配７パー✋はスケベ買いしたいな🥰

何処が底値か全く想像できない😭

火曜日から1株ずつ買ってみよ🚗³₃

つまり、リートが上がるタイミングって、
0金利で、これから利上げしようカナ
でもしないよってタイミングだけだよね。

利上げするたびに下がりそう、だけど、利下げするような環境でも下がりそう

今日はバリューの日、ふだんイジメられている内需系が今日は揃ってあげてますのう、たまにはこんな日もあります。
ここが底を打ったと確認できるんは95000円を回復した時ですのう、それまでは地合いに助けられたのか単なるアヤ戻しだと観ておいた方が宜しかろう。

出来高が伴うかどうか。現状は伴ってないから、まだ油断できない。

底打ち?

まだまだだらだら下がるよ。
強く推奨。まだ待て！

さっさと7万円になれば買うのに
だらだら下げるから底が分からない

第三者割当増資の91939円より安いってことはそろそろ底打ちでは。そんな簡単じゃないかな?

底なし沼だな

年間5～6%の分配金に魅力がある訳ではない、それではインフレ率を相殺する程度の価値しかないからのう。
株価が値上がりすることを前提にしないと買う価値はない。
ここを90000円程度で買ったとする、それを2年間放置して株価が120000円程度まで上昇しなければ投資が失敗したという事ですわん。
① 90000円→120000円＝133%　2年間の分配金5%×2=10%　　リターン計43%
② 90000円→110000円＝122%　2年間の分配金5%×2=10%　　リターン計32%
年率15%～２０%程度を期待できるなら悪い投資ではないかも知れまへん、まあ捕らぬ狸の皮算用ですがのう。

ここの長期チャート等から判断すると、11万や12万が無いとはいえまへんのう。数字は概算で実現可能性も自己責任で判断するしかありまへんが、可能性はあるんじゃないかのう。
ただし、ここを短期で買って利確するんは無理筋のような気がしますわん。2年程度は我慢が必要だと思いますのう。

ここの直近２回分の分配金は、超過分配金込みだと6440円、含まなければ5767円、これをベースに今後の分配金を想定すると、
① 分配金含み5500円の6%=92000円
② 分配金含まず5000円の６%=83300円
③ 分配金含まず5000円の5%=100000円
④ 分配金含まず4500円の5%=90000円
そのほかにも様々なケースで試算するといくら位の株価が妥当なのか見当がつきますのう。
超過分配金は本業の稼ぎじゃないのでオイラは加算しない金額で計算しますがのう。

金利がいくらまで上がるのかが今は良く解らないので、その不安がREIT指数を押し下げていますから、金利の上限の予想が付けばREITも底打ちして上昇に転ずるんじゃないかのう。
いまブームの半導体や金利上昇で買われている銀行とかは、もう十分に高くなってますから今から参加しても良いことはないざんしょ。
叩き売られているREITを買った方が数年後には報われる、かも。

東証REIT指数は1666、去年は2100、今年の7月は1900、8月は1800位あったから随分と下げてきましたのう。
現在のREIT指数は10年来安値に並びましたのう。

下げた主原因は金利の上昇ですわん。
金利が上がれば資金調達が多いREITのコストが上昇するから利益が減る、これは当たり前の事ですわん。
ただ、ここまで下がればREIT指数の底打ちも近いざんしょ。
分配金と株価を見比べながら買い時を探す状況になったと思いますわん。
ここは90000円前後かのう。

逃げ遅れるなよ！
まだ利上げは、始まったばかり！！

まだまだだらだら下がるよ。
強く推奨。まだ待て。

利回り10%いかないと怖くて買えない

そもそも日本が本当に金利のある世界を経験するのは、
数十年ぶりなんですよね、
もしかして、利上げをなめてたかもしれない

全てのリートから撤退しようかなーと考えてます。
理由は利上げなんですが、では、利下げするような環境でリートは上がるのかな？
ってのも疑問ですね。つまり利上げでもさがるし、利下げでも下がるし、
時間経過でも下がるし、
どう転んでも下がるような気がしてきてます

まだまだ下がるよ。
強く推奨、まだ待て！

今が底値圏かは、誰にも分からない。
私は買い始めてしまいましたが。

この利回りでも買われない理由がある

ココは問題ない？

そういう妄想は投資に厳禁ですよ。棚ぼたよりも銘柄や値動きを調べて良い会社良い銘柄だと確信を持つのが結局は相場を乗り切る頼りになると思います。

あまりにも安い！どこか高値で公開買い付けしてくれんかな？

激下げやん😰
上がってクレメンス😭

分配金修正で利回り5%くらいになるからもっと下がるでしょ

もっと下がった時に買えば数年後のキャピタルがもっと増えるのよね!強く推奨、まだ待て。