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No.39
3月の訪日外客数は、3,081…
2024/04/17 18:39
3月の訪日外客数は、3,081,600人となり、前年同月比では69.5%増、2019年同月比では11.6%増となった。単月として過去最高を更新するとともに、初めて300万人を突破した(日本政府観光局HPより抜粋)。
今後も2019水準を超えるペースが続けば、中間決算で予想分配金の修正が入ることが期待される。 -
No.45
投資法人は土地、建物(家具含む…
2024/04/16 20:28
投資法人は土地、建物(家具含む)を所有しているだけなので、優待で宿泊料の割引を行う場合はホテル運営会社(マイステイズ等)に割引相当額を支払う必要がある。
よって、仮に50%割引券や無料宿泊券を株主優待として配った場合、それは分配金の減少となって返ってくるため、結果は同じである。但し、機関投資家(地銀など)は優待のメリットを享受できないため、優待を手厚くして分配金が減少した場合、株価は下落する可能性が高い。
J-REITは利益の90%を分配することによって法人税免除を受けている以上、優待とは相性が悪いため、分配金で評価すべきだろう。 -
No.978
予想分配金3722円÷終値73…
2024/02/21 20:15
予想分配金3722円÷終値73,300円=利回り約5.1% 中長期で保有して分配金をもらうには妥当な水準だろう。決算説明資料に軽く目を通したが、とにかくJHRの強さは客室単価を上げられていることである。客室単価が上昇すれば、GOPが増加し、最終的にJHRが受け取る変動賃料部分が底上げされる。インバウンドの回復が続いている限りはこのような戦略は上手くいくだろう。
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No.949
今期の3000円はやや物足りな…
2024/01/23 17:01
今期の3000円はやや物足りない感はあるが、来期3700円はAM会社を褒めるべきだろう。株価74,000円前後で買えるなら利回り5.0%なので不動産のグレード等を考慮すれば十分すぎる。明日の寄付には注目したい
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No.914
変動賃料等導入25ホテル合計の…
2023/12/25 19:12
変動賃料等導入25ホテル合計の2023年11月度のRevPARは、高単価販売戦略の継続によるADR成長が牽引し、2019年同月比+9.8%となった。稼働率を見ても82.6%であり、十分な水準である。権利確定日の前後で株価は上下するだろうが、ホテルの収支だけを見るなら非常に良い結果が出ているといえる。
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No.910
INVの分配金が微増でこれだけ…
2023/12/20 15:12
INVの分配金が微増でこれだけ上がるとなると、JHRも分配金の増額次第ではさらに株価は上がるだろう。分配金は今期3000~3500円が現実的なラインだろうが、来期からはコロナの影響がなくなり、2019並みの3700~3800円まで上振れする可能性がある。
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No.906
分配金が3300円あれば、利回…
2023/12/19 20:51
分配金が3300円あれば、利回り5%として株価66,000円で買って寝かしておいてもいい。自分も本日、65,000~66,000円で複数回に分けて購入。REIT全般が下がっているため底値は不明だが、利回りの観点からは今の株価水準は割安と考えられる。
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No.892
権利付き最終取引日は2023年…
2023/12/14 09:42
権利付き最終取引日は2023年12月27日。公表されている予定分配金は2,652円だが、年後半のRevPARを見るに分配金は上振れする可能性が高い。しかし、上振れ後の確定分配金が3,000円を下回るようなら期待外れとなるだろう。2024年2月の決算で数字を確認したい。
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No.848
8月度のホテル宿泊部門の客室稼…
2023/09/26 09:09
8月度のホテル宿泊部門の客室稼働率、ADR、RevPARが公表されたが内容は悪くはない。ADRは順調に上げられているのだから、あとは稼働率を85%程度くらいまで戻せれば株価もコロナ前の水準を目指せるだろう。
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No.846
FOMC、日銀金融政策決定会合…
2023/09/22 14:16
FOMC、日銀金融政策決定会合を乗り切り、株価はブレイクアウト。東京都心に行けばよく分かるが、外国人旅行客は急激に増えており、チャイナマネーに頼らずともホテルの収益力(賃料負担力)は2019水準並みに回復している。25日に発表されるであろう賃料単価、稼働率、RevParの回復が確認できれば、年内にも株価85,000円が視野に入ってくるだろう。
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No.842
久しぶりに出来高が40,000…
2023/09/15 14:46
久しぶりに出来高が40,000を超えており、機関の買いが入っていると推測される。来週はFOMC、日銀金融政策決定会合があるため、ボラティリティは大きくなりそうだが、機関投資家がJHRに注目し始めたという点では好材料といえるだろう。
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No.839
借入金だけで物件取得をすれば財…
2023/09/12 04:41
借入金だけで物件取得をすれば財務健全性が悪化し、さらに現環境を考えると長期金利が上昇した場合に対応できなくなってしまう。今回の物件取得はHMJが絡んでいるため、おそらくブリッジファンドからの取得だろうが、追加取得3物件の還元利回りを見ると4.2~4.3%とまともな水準である。
REITは民間企業とは異なり、外部成長するためには増資での資金調達は必須である。今週、増資を理由に株価が大きく下げるようなら仕込むチャンスだろう。 -
No.816
配当は2,652円を予定してい…
2023/08/25 12:29
配当は2,652円を予定しているが、JHRの中長期的な配当金は3,000円台前半だろう。仮に配当金が3,000円なら4%で75,000円、NAVは78,000円程度なのでジャクソンホール会議を無事に通過すればこのあたりまで戻ると思われる。
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No.786
JHRに限らず、REITのLT…
2023/07/28 13:29
JHRに限らず、REITのLTVは40~50%程度であり、YCC修正がREITの業績に与える影響は軽微である。しかし、長期金利の上昇は不動産会社(主にデベロッパー)にマイナスであり、REITも連想で売られる可能性がある。とはいえ、急落があれば仕込むチャンスであり、底値の見極めが重要になるだろう。
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No.777
どこかのタイミングでYCC修正…
2023/07/25 06:29
どこかのタイミングでYCC修正があることを考えると、年内は厳しいと思われる。本来、REITのLTVは40~50%程度であり、YCC修正(解除)があったとしても影響は限定的である。しかし、YCC解除があれば、不動産関連銘柄は暴落する可能性が高く、そこで拾うのが安全だろう。
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No.713 様子見
稼働率、客単価の上昇により各ホ…
2023/05/25 05:25
稼働率、客単価の上昇により各ホテルの収支(GOP)は堅調である。但し、JHRの投資口は5月に入ってから出来高が概ね6,000~19,000株で推移しており、2万株に届いた日は一度もない。機関の大量の売り(買い)が出た場合には株価が大きく動く可能性がある。
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No.678
GWの国内旅行者数は過去最多の…
2023/04/07 07:12
GWの国内旅行者数は過去最多の見通しとなっている。インバウンドも回復傾向にあり、ホテルの稼働率、客室単価、RevRARはさらに上昇するものと思われる。但し、SVBの破綻に始まった金融不安は払拭されておらず、投資口を大量に保有している外資系金融機関、ファンドの動向には注意が必要である。
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No.606
3月1日につけた安値73,70…
2023/03/07 09:13
3月1日につけた安値73,700円でいったん底をつけた模様。今後は訪日中国人観光客(香港、マカオを除く)の回復を見ながら、上値を試すものと思われる。
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No.598
2/24終値で78,500円、…
2023/02/24 15:14
2/24終値で78,500円、2022年12月時点のNAVは77,361円なので、NAV倍率は1.01~1.02程度であり、NAVから見た理論値とほぼ同じ水準。暫くはこの水準が目安となるだろうが、長期的にはインバウンドの回復による客単価の上昇に期待したい。
アセットタイプとしてのホテルの…
2024/05/02 09:50
アセットタイプとしてのホテルの強みは下記の通りである。
1変動賃料を多く採用しているため、客室単価(ADR)や稼働率が上がった場合、すぐに利益に反映される。※逆に住宅や倉庫は賃料は安定しているが、アップサイドの余地は少ない。
2日本は世界的の中で宿泊料が極端に安い。長期的にみれば為替水準に関係なく、ADRは上昇し変動賃料が上昇する可能性が高いと思われる。他のアセットではオフィスが若干、賃料の上昇余地がありそうだが、在宅ワークの定着や労働人口の減少を考えるとコロナ前の賃料水準に戻すためには数年かかるだろう。
3新規の物件取得で競合しない。宿泊特化型ホテル(ビジネスホテル)の場合、複合型REITも入札に参加するだろうが、高級ホテルやシティホテル(フルサービスホテル)の取得、運用を素人が行うのは困難である。ホテルの場合、競争相手が少ないため、品等の高いホテルを比較的割安(または適正な価格)で取得できる可能性が高いのである。
もちろんホテルには弱点も多くあるため、住宅や倉庫、商業施設系のREITと分散して保有するのが安全だろうが、その比率を考える際の一助になれば幸いである。