hir*****

今日からインしました。よろしくお願いします。
最近サブスクリプションの勉強をしており、BtoB向けSaaSの上場企業がないかと探していたらチームスピリットにいきつきました。
大株主にDraperとセールスフォースがいるのはめちゃくちゃ安心感がありますね。

＞ファンドの買いがようやく始まった！
＞レオスも大塚家具からシノケン に移動した模様です！
これの情報源を教えていただけないでしょうか？
かなりのビッグニュースじゃないですか！

東洋経済の最新号が不動産投資を特集しているらしいです。
ダイヤモンドの2017年6月24日号ではレオパレスや大東建託と並んでシノケンに辛口な内容で特集されていましたが、東洋経済がどのようなスタンスをとっているか気になりますね。

> 福岡遠いから今年の株主総会も行くかどうか迷ってます。総会は本日の説明会以外のことも聞けますか?
> あと質疑応答は何分ぐらありますか？
> 今日の説明会後に社長捕まえていろいろ聞きたかったんですが、運営の人に止められて他のお客様の迷惑だからおやめ下さいと怒られました。。

聞きたいことがたくさんあるのでしたら社長よりも前にまずIRに問い合わせた方がいいですよ。
配布資料の最後のページにIRの電話番号が記載されていたし、自身が個人投資家である旨を伝えれば代表電話からでもIRの部署に取り次いでもらえます。

社長でなくとも回答できそうな内容についてはまずしっかりIRに聞く（時間制限もないし）。
リリースやIRの回答で外堀を埋めた上で、経営陣しか考えていないレイヤーの内容については株主総会でピンポイントで聞き出すのが上手いやり方だと思います。

※あと、個人的に社長に詰め寄って一人だけ投資に有利なクリティカルな情報を得られるということはまず考えられないです。株主総会でも同じことやったらつまみ出される可能性もあるので、控えたほうが良いと思います。

私も思った以上の情報を篠原社長ご自身の言葉で聞けて良かったです。
本日シノケンからの参加者は篠原社長ともう一人ツルカワさんという方だったのですが、恐らくシノケンアセットマネジメントの霍川順一さんだと思われます（アパートファンドの運用管理する会社の社長）。

霍川さんが直接話すことはなかったのですが、短い尺の説明会にわざわざ連れてきたということは、この会はそれなりに重要だと認識していたのかなと勝手に思っております。

・3カ年業績見通しについて（ここが今回の一番の注目点）
→2月14日付で発表した3カ年業績見通しに、海外事業と不動産投資ファンド事業の数字は含まれていない
※2月14日時点では上記内容が確定していなかったため
※具体的には、業務提携にとどまっていたムスティカ社からのアドバイザリーフィーは計上しているが、51％株式取得の子会社化による連結売上の数字は入っていない
※インドネシアの桜テラスの引き渡し及びストック売上も含まれていない

・その他
→家賃等の債務保証の説明時に「これはサブリースではございません」と注釈していたので、経営陣なりに風評を気にしているようです

・不動産ファンドについて
→最初の30億円規模のファインドについては既に機関投資家はほぼ確定している。運用フィーでストック的に稼ぐ予定。数年後のExitは高い確率で成功すると考えている。
※「数年後のExit」が何を指すのか、私には分かりかねました。IRに問い合わせようと思います。
→今回は東京都心のハーモニーテラス20棟程度で組成したが、これからは都心と地方を組み合わせていきたい。

・インドネシアのアパートローカライズ事業について
→1棟目は既に着工を開始しており、売却先もほぼ確定している
→相手は、現地のエリート層、日本人、欧米人を中心に考えている
→5件目までは用地の仕入れが完了している。現在6,7件目が進捗している

・インドネシアの現地ゼネコン「ムスティカ社」を子会社化した件について
→もともと小川建設の業務提携先。桜テラス（インドネシア版アパート）の建設はムスティカと進めており、シノケンが要求する水準を満たす能力があった
→アパート建設だけでなく、スマトラ島の高速道路建設や、発電所建設などインフラ関連のプロジェクトも手がけている

・東京本社設置について
→4つに分かれていた東京事業所をワンフロアに統一して、事業の効率化を図る

本日の個人投資家向け説明会の中で、注目したい内容を篠原社長の発言をベースにピックアップしてみました。
やや長文になるので分けて投稿します。
※質疑の時間があまりなく、会の進行の都合で2名だけでした。

・アパートの土地仕入れについて
→土地を仕入れる余地はまだ十分にあると考えている

・東京の超都心エリア（港区、千代田区、中央区など）の中古リノベーション投資マンション事業の進捗について
→（100棟の目標を掲げているが）昨年度の10月リリースから年末にかけて既に10棟分の仕入れが完了しており、順調である
※単位は戸だったかもしれません。

・シノケンでんきの供給件数について
→17年の夏から営業を開始して17年12月期の時点で既に6269件。本説明会までで取れた数字では8000件を超えている。18年度中に1万件は楽に超えると考えている

・介護事業のサービス付き高齢者向け住宅の入居率について
→業界としては80％あればそこそこの水準だが、実入居ベースで97.6％と非常に高い水準である。

・介護事業のグループホームの業績寄与について
→昨年度は費用先行したが、こちらも97.9％の入居率（実入居ベース）なので、今期の数字に寄与する見込みである

生シノハラさん！！

説明会が明日なのに色々とリリースぶっ込んでくるので調査が追いつかないですね。。。

> 立地のいい土地の取得に関しては、先行投資リスクを回避するために、土地の仲介だけで土地購入まで期間を有する競合のインベスターズクラウドに対して、土地が出た瞬間にいい土地であればすぐ買い付けるシノケンの方が、有利ですよね。土地取得に競争が高まれば、高まるほどシノケンの強みが活かせますよね。

仰るとおりだと思います。
ダイヤモンド（2017年6月24日号）から引用すると「インベスターズは（中略）自社では極力土地を抱えない方向だが、昨今の福岡は土地争奪戦の激戦区。さすがに「土地を仕入れざるを得ない（インベスターズ専務）」という状況だという」とのことで、魅力的な土地を確保するためにインベスターズ側がシノケンの土俵に上がってこざるを得ない場面が増えてくるでしょう。
その上でインベスターズ側がシノケンのようにキャッシュを大量に先払いしてBSに負担をかける経営判断ができるかは注視する必要があると思います（上場準備のタイミングで数字を作るために多少は行っていたようです）。
シノケンは良い土地が出回ったら土地所有者にとって嬉しい「現金一括払い」を行ってきたので、今から追いつくのはなかなか厳しいと考えています。

>決算が増収増益で、ここ【シノケン】よりPERのお値打ちな銘柄は、有りますか？。ご教授お願いします！。
私はシノケンの次は東武住販という会社を買ってみようと思ってます。

>では今からでも買い増しすれば？？アパート経営の資金に出来ます。先ずはセミナーに参加ですね。

東京会場のセミナーに参加しましたが、シノケンが実際に建てるアパートのモデルルームを見学できて楽しかったですよ！

>２０２２年に生産緑地法が期限となりドーンと土地が放出されれば更に
>アパートが建つでしょう。
>現実的に影響は分かりませんが、1億円のローンを背負う気にはなれません。

シノケンアパートのオーナーになるか検討しているなら、他の金融商品と比較した上で個人の判断でそういう結論はありですね。ただ、今の株価水準ならばアパートのオーナーになるより株主になったほうが利回りが高いと思います。

シノケンの業績面で言えば、供給過多になっても立地の良い土地をシノケンが取得できれば関係ないですしょう。
少なくとも「今がピーク」だと示す材料ではないですね。

>アパート建設が実需とずれているという意見も目立ち始め、
>金融庁も注意喚起を促す。
>シノケンさんも今がピークでしょうか。
実需とずれているのではなくて、実需があるエリアでしか展開してないんです。
フィスコのレポートが参考になるので読んでみてください。
https://www.google.co.jp/url?sa=t&source=web&rct=j&url=http://www.fisco.co.jp/uploads/shinoken20170919.pdf&ved=2ahUKEwieqobE2a_ZAhUDmJQKHa0lAYkQFjABegQIEhAB&usg=AOvVaw0BSEQ0pI0nVs4lkV3YNGoI

同期間の中期経営計画の上方修正は3回目ですね！
受注残（受注は確定したが売上計上がまだ）も前年比10%以上で推移してるし、何かの新聞記事でもオーナー希望者が順番待ちしてるとも書いてあったので、相当先まで受注見通しか良いのでしょうね。

予想PERがシノケン：5.35倍、インベスC：35.69倍
なんでこんなに差があるのかインベスCのIR資料を見てみたのですが、投資家受けしそうなキレイな資料ですね。
http://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS02693/080145cf/14f0/447c/9441/c2621c71acb9/140120171106409424.pdf

PERや売上、利益などの数値を抜きにしてIR資料だけ見れば、自分もインベスCの株買っちゃいそうです。
シノケンも配当増や株主優待に費やす数億、十数億円のお金をパワポ職人、PRコンサル費用に回して高株価の状態を作ったほうが、巡り巡って効率的な資金調達ができると思うんですが、、、

ここから2015、2016年に2度の中期経営計画の上方修正。
台所事情が苦しい会社のなんちゃって中計とは違うので、この数字はかなり信用していいものだと考えています。
1回目
https://www.shinoken.co.jp/uploads/press/file1_281.pdf
2回目
https://www.shinoken.co.jp/uploads/press/file1_321.pdf

既に2回上方修正しながらも四季報やフィスコ記者から「業績予想が保守的」と指摘されてるので、よほど市況悪化しない限りファンダメンタルが崩れることは相当考えにくいですね。
フィスコアナリストによる指摘
http://www.fisco.co.jp/uploads/shinoken20170321.pdf
四季報の強気予想
https://shikiho.jp/tk/stock/info/8909

シノケンの過去のプレスリリース漁ってたらリーマンショック時の下方修正、特損リリースが出てきました。
https://www.shinoken.co.jp/uploads/press/2009051400088.pdf
吐きそうなくらいヤバイ決算ですね。。。

そういえば個人投資家向け説明会に篠原さんが直接来るそうです。
http://www.irforum.jp/20180303/
3月3日開催なので、2月14日の決算および来期予想を内容を踏まえて参加してこようと思います。