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2021年3月期は「債務超過」、上場廃止の瀬戸際に

投資ファンドが570億円を投じた「真意」

施工不良問題で経営不振に陥ったレオパレス21。投資ファンドのフォートレスが570億円を投じて経営再建を図るが、その「真意」はどこに？

「レオパレスは債務超過なのか」――。

施工不良問題で経営不振にあえぐレオパレス21が5月に発表した2021年3月期決算。同社の決算短信では、純資産は32億円のプラスなのに、自己資本比率は5.3％のマイナスになるという珍妙な出来事が起きた。

純資産の32億円から、非支配株主持分の113億円と新株予約権の3.8億円を差し引くと、マイナス84億円になる。これがいわゆる自己資本で、東京証券取引所は、この自己資本を基に上場廃止か否かを判定する。ちなみに、東証はコロナ禍を理由に、債務超過となった場合の上場維持のための猶予期間を従来の1年から2年に延長している。

レオパレスが特異だったのは、純資産合計を上回る巨額の非支配株主持分があることだ。

ドル箱子会社に150億円注入

連結対象の子会社に少数株主がいる場合、その子会社の純資産のうち、連結に取り込めるのは親会社の持分のみ。

例えば、親会社が60％出資する子会社の純資産が10億円なら、親会社のバランスシートに取り込めるのは6億円だけ。残り40％を保有する少数株主の持分4億円は除外され、それを非支配株主持分と呼ぶ。ほとんどの上場会社では、この非支配株主持分は純資産のごく一部にとどまる。

レオパレスの非支配株主持分が巨額になったわけは、経営不振から抜け出そうと、2020年11月にアメリカの投資ファンドのフォートレスから270億円の出資を受け入れたからだ。しかも、270億円のうち、150億円はレオパレス本体ではなく、レオパレス子会社で太陽光発電を手がけるレオパレス・パワー（以下、レオパワー）に優先株の形で注入された。

ではなぜ、フォートレスは親会社であるレオパレスでなく、子会社のレオパワーに資金を入れたのだろうか。

レオパワーはレオパレス本体が建てたアパート約5000棟の屋根をオーナーから借り、ソーラーパネルを設置して売電事業を行う会社だ。2013年暮れから事業をスタートさせ、固定価格買い取り制度の恩恵を受け、毎年コンスタントに27～28億円前後の売上高を計上している。2021年3月期の営業利益は11.5億円に上り、今後も推定で年間17～18億円のキャッシュフローを生み出し続けるドル箱子会社でもある。

ところが、2020年9月30日付けリリースによると、レオパワーが三井住友、みずほ両行から借りていた合計134億円が財務制限条項に引っかかり、即時返済を迫られる可能性が浮上した。ドル箱子会社のレオパワー自身の財務が悪化するはずもなく、「レオパレスの連結財務が悪化したため、子会社であるレオパワーが即時返済を求められた」（レオパレス広報）。つまり親会社自身の財務悪化が原因だ。

レオパワーが調達した資金はコストも高い。まず、優先株の優先配当率は最低7％。150億円の7％だから10.5億円だ。10.5億円以上のキャッシュフローが出れば、フォートレスの意思で配当率を決定でき、それが配当可能利益を超える場合は資本剰余金を取り崩して配当することも可能な取り決めになっている。今後レオパワーから上がる、推定20億円弱のキャッシュフローの大半は、フォートレスに吸い上げられることになる。

レオパレスの再建への道のりは険しい

行使メリット乏しい新株予約権

フォートレスは2020年11月、レオパレス本体への普通株出資120億円、レオパワーへの優先株出資150億円のほか、返済期限5年の300億円の新株予約権付きローンも実行している。このローンの金利は驚くなかれ、利息制限法の上限ぎりぎりの14.5%。入居率が一定レベルに達したら10％に引き下げられるが、それでも消費者金融なみの水準だ。フォートレスは、この300億円のローンによって、弁済期限までの残り4年半で、少なくとも160億円強の金利収入を得られる。

「一定基準の入居率」は何％なのか。会社側は「守秘義務があって非公開」として

7月12日の記事
施工不備問題アパートが社会問題化するレオパレス21が、同社の要因改修案件に於いても入居募集を行えるよう伝える通知を6月から一部のオーナーに送付。
オーナーから戸惑いの声が上がっている。
施工不備要改修案件のうち、入居中などの理由で調査自体がされていない、もしくは改修が完了していない物件は14万戸数以上に上る。
6月には、同社が建築し、要改修案件とされた1棟14戸数のアパートを自主管理に切り替えたオーナーの元に通知が届いた。
その内容は、
レオパレス21で行った燃焼実験の
結果により、一定の耐火性性能があるとし、入居募集が可能であると主張する文面だった。
オーナーは「調査自体がされておらず、どれほどの不備があるかも明らかになっていない状態で、部屋探しをする入居者にどのように説明すればいいのか。」（施工不備問題を施工したレオパレス21自ら燃焼実験をして一定の耐火性性能があるとし、入居募集が可能とする通知を誰が信用するだろうか？
レオパレス21は特定行政庁に燃焼実験の結果を提出して承認を得るべく国土交通省にも働きかけしていると言っていますが、これが、まかり通ったら建築基準法もあったものではない。人の命をなんだと思っているのか？）
このオーナーのアパートでは空室になった3戸数は、レオパレス21の調査が入り、改修も完了した。だが、入居中の他の11戸数に関しては、未調査のままだ。
「これまでは退去が出てから工事が完了するまでレオパレス21が借り上げていたが、今度は借り上げないという。」

レオパレス21は「万が一、施工不備を原因とすした燃焼被害が発生した場合には、法令にのっとり適切な対応を実施する」としている。
だが、この時点ではレオパレス21が特定行政庁に燃焼実験結果を提出して一定の耐火性性能があると認定された後となると
「もし火事で入居者が亡くなったとしても、施工不備が原因かの裏を取りレオパレス21の責任と断定するのは難しいだろう」と話す弁護士もおり、結局は、オーナーの自身の責任の元に判断することになる。
この施工不備問題を発生させたレオパレス21は何も責任を取らずに、今後、特定行政庁が燃焼実験結果を鵜呑みに承認したら、建築基準法は崩壊し、レオパレス21だけが守られ、オーナーと入居者は、自らの責任で命と財産を守らなくてはならないと言うことになります。
レオパレス21は誰からも信用されていません。
特定行政庁と国土交通省は問題を発生させたレオパレス21の燃焼実験結果を承認することには間違ってもないですよね。
間違って承認したら、社会問題化します。

7月12日の記事
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オーナーから戸惑いの声が上がっている。
施工不備要改修案件のうち、入居中などの理由で調査自体がされていない、もしくは改修が完了していない物件は14万戸数以上に上る。
6月には、同社が建築し、要改修案件とされた1棟14戸数のアパートを自主管理に切り替えたオーナーの元に通知が届いた。
その内容は、
レオパレス21で行った燃焼実験の
結果により、一定の耐火性性能があるとし、入居募集が可能であると主張する文面だった。
オーナーは「調査自体がされておらず、どれほどの不備があるかも明らかになっていない状態で、部屋探しをする入居者にどのように説明すればいいのか。」（施工不備問題を施工したレオパレス21自ら燃焼実験をして一定の耐火性性能があるとし、入居募集が可能とする通知を誰が信用するだろうか？
レオパレス21は国土交通省に燃焼実験の結果を提出して承認を得るべく国土交通省に働きかけしていると言っていますが、これが、まかり通ったら建築基準法もあったものではない。人の命をなんだと思っているのか？）
このオーナーのアパートでは空室になった3戸数は、レオパレス21の調査が入り、改修も完了した。だが、入居中の他の11戸数に関しては、未調査のままだ。
「これまでは退去が出てから工事が完了するまでレオパレス21が借り上げていたが、今度は借り上げないという。」

レオパレス21は「万が一、施工不備を原因とすした燃焼被害が発生した場合には、法令にのっとり適切な対応を実施する」としている。
だが、この時点ではレオパレス21が国土交通省に燃焼実験結果を提出して一定の耐火性性能があると認定された後となると
「もし火事で入居者が亡くなったとしても、施工不備が原因かの裏を取りレオパレス21の責任と断定するのは難しいだろう」と話す弁護士もおり、結局は、オーナーの自身の責任の元に判断することになる。
この施工不備問題を発生させたレオパレス21は何も責任を取らずに、今後、国土交通省が燃焼実験結果を鵜呑みに承認したら、建築基準法は崩壊し、レオパレス21だけが守られ、オーナーと入居者は、自らの責任で命と財産を守らなくてはならないと言うことになります。
レオパレス21は誰からも信用されていません。
国土交通省は問題を発生させたレオパレス21の燃焼実験結果を承認することには間違ってもないですよね。
間違って承認したら、社会問題化します。

大東建託の小林社長が、株売却したという情報が出ていますが、そんな会社は大丈夫とは思えませんが。インサイダーにはならないのか？

オーナーは、レオパレス21が14.5％の高金利で支援されていることから、利息も払えないことは理解がされていると思います。そうなると、実質破綻債権。新規での追加融資はメインバンクからは得れないが、同借入金も返せないから銀行は放棄しないといけない。オーナーは、今のうちに、レオパレス21とのサブリース解除をしないとバタバタしてからでは簡単には解除ができなくなる。

サブリース新法が昨年12月15日にスタートしましたが、同法律はレオパレス21を助ける法律なのですか？

当社物件は軽量鉄骨造主流ですが、集合住宅の認定物件はないと聞きました。主要構造部の厚みも2.3mmですので減価償却資産の耐用年数は3mm以下ですので19年になります。

大和ハウス工業の集合住宅の軽量鉄骨造の主要構造部柱の厚みは、2.3mmとの回答がありましたので、減価償却資産の耐用年数は19年です。との回答がありました。よって、軽量鉄骨造ですが、 27年でもなく34年でもないということになりました。減価償却資産の耐用年数は19年となりました。2.3mmの厚みは、耐火性は大丈夫？

大和ハウス工業の集合住宅の軽量鉄骨造の主要構造部柱厚みが何mmか知っている方はいますか？

オパレス21は、アパートの建築基準法違反があるにもかかわらず、改修を先延ばししているという問題は何故、議論にならないのだろうか？同社は、介護施設のあずみ苑を経営しているが、あずみ苑の建築基準法違反は無いことは誰が確認したのでしょうか？

来年は東京オリンピック開催。受け入れる民泊先が必要。
レオパレス21救済の建築基準法改正。

問題物件であったとレオパレス21が認定した書面があるにもかかわらず、オーナーの手元に瑕疵ではないとの書面が届いているのはご存じですか？

レオパレス21の社員が、オヨに買収されたMDIに転職して、レオパレス21の顧客に営業しているわけだから、レオパレス21としての新規受注はなくても、近々にグループ会社となることを想定しているとなれば、実態的には、レオパレス21は新規受注していることになりませんか？日本人は時がたてば忘れるから。問題物件がそのうちに修繕せずに入居再開する動きがあるようですが。

会社を売却するまで、サブリース費用と固定費等を支払っていかざるをえませんが、自己資金は後何ヵ月分保有していますか？

この会社の社員は、レオパレス21創業者がおこしたＭＤＩに転職しているから、社員は騒ぐことがないのですね。

告発はこの会社だけではなくて、大東建託も表には出てはいないけど、降格とか転勤で解決を図っているようです。現実起きているようだけど、CM効果があるから、この会社とは違って、表には出ないようです。

建築基準法違反の他に、消防法に違反だから消火器設置と言われても、入居者は日本人よりも外人が多いのだから、会社は人命第一で消火器取り扱いを含めて入居者への入居していることのリスクをニュースとか新聞等にて告知する必要があるのではないですか。管轄は国土交通省か消費者庁のどちらになりますか。

管理戸数と契約済戸数とありますが、月次で増加しているのは、過去のに契約した物件が、完成引渡しになってきている事からになりますが、これ以上、問題物件が増えないことを祈ります。そうでないと業績回復の目処も株価の回復も目処がつきません。昔のＭＤＩだから大丈夫にはなりません。

今、大東建託パートナーズは国交省の賃貸管理業界に登録はしているものの親会社である建設業の大東建託は賃貸管理業界に登録されていないことが問題になっています。大東建託にも規制をかけることが必要と思いますが、レオパレス21の場合
、賃貸管理業界登録はどの会社で行っているのですか？

レオパレス21の借上げ賃料と入居者からの家賃設定の仕組みと、入居者率の問題との整合性は一致させれないから、入居者率が今後も80%未満になっていくことは、建築事業を今期は中止発表していることから、債務超過するのが時間の問題。金融機関のりそな銀行は折角国有化から脱出してこれからメガバンクと対等にやっていけるといった矢先なので、相当バタバタしていることでしょう。